Warunki ustanowienia zarządcy przez sąd

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Warunki ustanowienia zarządcy przez sąd

#1 Post autor: piotrusb » 20-11-2018, 11:15

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z dnia 22 października 2018 r., sygn. akt II Ns 2308/15.
Zgodnie z treścią przepisu art. 26 ustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd.

Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści przytoczonego przepisu art. 26 powołanej ustawy, można rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty (tak Ewa Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 26 ustawy o własności lokali, SIP Lex-el.).

Przekładając powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż pomimo faktu, iż wszystkie strony postępowania, finalnie, przyłączyły się do wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w Ł., nie zostały zgłoszone żadne konkretne zarzuty wskazujące na nieprawidłowe działanie aktualnego zarządu wspólnoty czy też na podejmowanie przez tenże zarząd decyzji, działań, sprzecznych z zasadami prawidłowej gospodarki, z dobrem wspólnoty, zmierzających do pogorszenia stanu technicznego nieruchomości, czy w końcu działał wbrew woli członków wspólnoty. W toku niniejszego postępowania nie zostały również zgłoszone żadne wnioski dowodowe na powyższe okoliczności. Jedynie uczestnik P. H. zgłosił zastrzeżenia do pracy zarządu Wspólnoty, polegające na niepobieraniu opłat za miejsca parkingowe oraz nienależytą dbałość o porządek na terenie wspólnoty.
Analiza całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie wskazywała, że zarząd, kierując sprawami wspólnoty, dokonuje racjonalnych i prawidłowych czynności. Zarząd corocznie zwołuje zebrania członków wspólnoty, na których poruszane są i omawiane wszelkie kwestie istotne z punktu widzenia dobra wspólnoty. Każdego roku działalność zarządu za rok ubiegły poddawana jest ocenie, na podstawie przedstawianych przez zarząd sprawozdań i rozliczeń, i zatwierdzeniu jego działań w drodze udzielanego absolutorium.
Z materiału dowodowego nie wynikało, aby w jakimkolwiek roku, którakolwiek z podjętych uchwał – dotyczących udzielenia zarządowi absolutorium i zatwierdzenia jego planów gospodarczych na rok następny – została zaskarżona przez któregokolwiek członka wspólnoty. Fakt, iż zarząd wspólnoty otrzymuje pełne absolutorium z wykonywanych obowiązków oznacza, iż jego działalność pozostaje w zgodzie z wolą członków wspólnoty. Co także istotne, zarząd wspólnoty aktywnie dążył do zachowania płynności finansowej, co znalazło wyraz w tym, iż w pierwszej kolejności zarząd skupił się na sukcesywnym zmniejszaniu zaległości posiadanej przez Wspólnotę wobec dostawców mediów, a pozostałe środki gromadził na poczet opłaty sądowej w sprawie o zapłatę. Warto wskazać również, iż kwestie wystąpienia z powództwem przeciwko Fundacji zarząd konsultował z zawodowym pełnomocnikiem. Na korzyść działań zarządu Sąd poczytuje również zawarta przez niego umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną z profesjonalnym podmiotem. W ocenie Sądu aktualny administrator daje rękojmię należytego wykonania powierzonych mu zadań. M. M. (1) od lat zajmuje się administrowaniem zasobów mieszkaniowych, posiada ku temu stosowne kompetencje potwierdzone uzyskaną licencją zawodową. Nadto jej doświadczenie zawodowe, w szczególności fakt, iż od kilku lat z powodzeniem sprawuje funkcje zarządcy sądowego, przemawiają za tym aby uznać, iż zarząd zawierając umowę o administrowanie dokonał prawidłowego i racjonalnego wyboru podmiotu świadczącego tego typu usługi.
Tym samym Sądowi nie jest także wiadomym, na podstawie przedstawionych mu dowodów, aby jakiekolwiek działania podejmowane przez zarząd miały pozostawać sprzeczne z wolą wspólnoty. Zgłaszane przez uczestnika P. H. zarzuty związane z nieprawidłową działalnością zarządu, a dotyczące nienależytej dbałości o porządek na terenie nieruchomości oraz braku opłat za miejsca parkingowe, nie są zarzutami takiej rangi, aby skutkowały koniecznością nadzoru sądowego nad nieruchomością, a w ocenie Sądu można je poczytywać jako ewentualne sugestie na przyszłość. W tym miejscu wskazać należy, że uczestnik P. H. jak sam zeznał nie uczestniczy w zebraniach wspólnoty, nie uczestniczą w nich również jego rodzice, którzy faktycznie zamieszkują w posiadanych przez niego lokalach mieszkalnych na terenie Wspólnoty, jednakże zgodnie z dyspozycją przepisu art. 27, cytowanej ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną co oznacza, że powinien regularnie, a nie incydentalnie, czuwać nad działalnością wspólnoty.

Biorąc pod uwagę całokształt okoliczności ujawnionych w toku niniejszego postępowania, Sąd nie stwierdził, aby postępowanie członków zarządu wspólnoty w jakikolwiek sposób sprzeniewierzało się zasadom gospodarności i racjonalności, co miałoby uzasadniać ustanowienie zarządcy przymusowego w trybie art. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Wymaga także wskazania, że wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy powinno być poprzedzone próbą usunięcia stanu, który może stanowić przyczynę złożenia takiego wniosku. W dużych wspólnotach mieszkaniowych może to być podjęcie próby wyboru, odwołania lub zmiany zarządu (i zwołanie w tym celu zebrania właścicieli lokali, zgodnie z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali albo powierzenie zarządu konkretnej osobie. W niniejszej sprawie jednak, nie wykazano aby były podejmowane takowe próby.
W tym miejscu wskazać należy, iż wszelkie problemy pojawiające się we Wspólnocie Mieszkaniowej, szczególności problemy finansowe, związane są, w opinii Sądu, orzekającego w przedmiotowej sprawie, z kwestią nieuregulowanego stanu prawnego 22 samodzielnych lokali wyodrębnionych na terenie niniejszej Wspólnoty, brakiem poczuwania się w pełnym zakresie do obowiązku ponoszenia zaliczek w pełnej wysokości związanych z utrzymaniem tych lokali przez wpisaną do Księgi wieczystej Fundację (...) von H. w W.. Sytuacji tej nie zmieni ustanowienia zarządu sądowego nad nieruchomością.

Na koniec rozważań wskazać należy, iż wniosek inicjujący przedmiotowe postępowanie uległ oddaleniu w stosunku do wnioskodawczyni D. H., oprócz powyżej wskazanych przyczyn, również z tego powodu, iż nie posiada ona legitymacji czynnej w niniejszej sprawie. D. H. nie wykazała, iż jest właścicielką samodzielnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej (...), jak sama podała, lokal, w którym zamieszkuje jest własnością jej syna P. H.. Z kolei do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, zgodnie z treścią art. 26 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy o własności lokali, uprawniony jest każdy właściciel lokalu. Jak należy sądzić, przez właściciela lokalu rozumie się każdy podmiot, który zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali jest uznawany za właściciela lokalu, a zatem nie tylko osoba, której przysługuje prawo własności całego wyodrębnionego lokalu, ale również współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych, a także właściciel lokali niewyodrębnionych. Co więcej, w szczególnych okolicznościach określonych w art. 26 ust. 2, ustawa przyznaje uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości.
W realiach rozstrzyganej sprawy D. H. nie wykazała, iż przysługuje jej legitymacja do złożenia przedmiotowego wniosku, nie wykazała bowiem z jakiej podstawy wywodzi swoje uprawnienia. Złożone do akt sprawy odpisy księgi wieczystej prowadzonej dla lokali stanowiących własność P. H. nie zawierają żadnych wpisów w dziale III.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-22_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Sebe*k
.
.
Posty: 39
Rejestracja: 04-02-2018, 18:53

Re: Warunki ustanowienia zarządcy przez sąd

#2 Post autor: Sebe*k » 20-11-2018, 12:44

Czytałem że podobno sąd może ustalić na zarządce przymusowego jednego z właścicieli lokoli w małej wspólnocie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Warunki ustanowienia zarządcy przez sąd

#3 Post autor: irenalo » 20-11-2018, 13:28

Może. Ale na to nie zgodzi się u Ciebie gmina i będzie w sądzie protestować. Poza tym sąd ocenia czy ten właściciel ma odpowiednią wiedzę.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Sebe*k
.
.
Posty: 39
Rejestracja: 04-02-2018, 18:53

Re: Warunki ustanowienia zarządcy przez sąd

#4 Post autor: Sebe*k » 20-11-2018, 14:19

Myślę że sądy mają swoją listę pobliskich zarzadców,a sąd powinien być bezstronny więc zarządca gminny zarazem jako i współwłaściciela powinien odrzucić. Chodż wiem ze wnoszący sprawę może sam wskazać zarządce nie wiem jak to się przekłada na orzecznictwo. A jeszcze żeby było śmieszniej gdy sama gmina wystąpuje o taki zarząd i proponuje samą siebie. Ciekawe jak gmina występuje jako zarządca która ma swój udział w nieruchomości czy to nie jest zarząd właścicielski w nazwie dalej w małej współnoicie oczywiście.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Warunki ustanowienia zarządcy przez sąd

#5 Post autor: piotrusb » 20-11-2018, 14:33

Sebe*k pisze:
20-11-2018, 14:19
Chodż wiem ze wnoszący sprawę może sam wskazać zarządce nie wiem jak to się przekłada na orzecznictwo.
Bardzo często strona wnioskująca o powołanie zarządcy przymusowego wskazuje we wniosku kandydata. Sąd może, ale nie musi się do tego przychylić.
Sebe*k pisze:
20-11-2018, 12:44
Czytałem że podobno sąd może ustalić na zarządce przymusowego jednego z właścicieli lokoli w małej wspólnocie.
To raczej rzadki przypadek, bo zarządcę przymusowego powołuje się w sytuacji, gdy sama wspólnota (współwłaściciele) sobie z tym zarządem nie radzą. Dlatego też standardem jest powoływanie profesjonalisty, który w ocenie sądu zagwarantuje odpowiedni poziom fachowości przy sprawowaniu funkcji.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”