FR i wnoszenie zaliczek w małej wspólnocie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4393
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

FR i wnoszenie zaliczek w małej wspólnocie

#1 Post autor: piotrusb » 15-05-2018, 09:43

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 22 marca 2018 r., sygn. akt III Ca 2047/17.
Jeżeli wspólnota, w związku z zawarciem kredytu, co do którego uczestnik postępowania wyraził zgodę na jego zawarcie, ponosi jakieś koszty to powinien on te koszty jej zwrócić, zgodnie z przypadającym na niego udziałem. Jednakże w takiej sytuacji nie jest konieczne ustalenie funduszu remontowego, stosowanie regulacji art. 199 k.c., lecz wystarczy powództwo wspólnoty o zapłatę oznaczonych środków na jej rzecz z uwagi na ich poniesienie. (…)

W literaturze wskazuje się, że umowa określająca zarząd nieruchomością może być wypowiedziana lub zmieniona. Jeżeli współwłaściciele nie uregulowali tej kwestii w umowie, to przesłanką wypowiedzenia lub zmiany jest istotna zmiana okoliczności. Do istoty umów o charakterze ciągłym nie należy ich bezterminowość, chociaż mają one niewątpliwie na celu stabilizację stosunków prawnych. Zmiana lub powstanie nowych okoliczności może usprawiedliwić odmienne uregulowanie zarządu lub korzystania z rzeczy wspólnej na żądanie każdego ze współwłaścicieli (art. 201-203 k.c.). W takiej sytuacji bowiem powstaje między współwłaścicielami spór co do zarządu rzeczą wspólną, którego rozstrzygnięcie należy do sądu. Przeciwny pogląd prowadziłby do niemożliwego do zaakceptowania wniosku, że raz zawarta przez współwłaścicieli umowa co do uregulowania zarządu rzeczą wspólną wiązałaby ich do czasu zniesienia współwłasności. (Por. J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki: [w:] Kodek cywilny. Komentarz. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, pod red. J. Gudowskiego, LexisNexis 2013, komentarz do art. 199 – 205, teza 3).

Porozumienie współwłaścicieli odnośnie wysokości opłat na fundusz remontowy niewątpliwie nie jest jednak umową określającą zarząd nieruchomością wspólną. To porozumienie miało jedynie na celu dookreślenie wysokości kosztów zarządu tą nieruchomością wspólną w zakresie funduszu remontowego, a w zasadzie nawet nie kosztów zarządu tylko wysokości regulowanych zaliczek w formie bieżących opłat. Wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej wyrazili na to zgodę i przez kilka lat nie było żadnych konfliktów w tym zakresie. Dopiero dokonane przez pozwanego wypowiedzenie tego porozumienia w tej części spowodowało, że jednostronnie zaprzestał on regulowania tych opłat.
Współwłaściciele nieruchomości wspólnej zawarli ostatecznie porozumienie dotyczące regulowania bieżących obciążeń związanych z nieruchomością w formie zaliczek zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.W tym porozumieniu, czy też umowie, w żaden sposób nie wskazano okresu, na który ono obowiązuje, a co za tym idzie trzeba uznać, że obowiązuje ono bezterminowo. Jest to umowa dotycząca nieruchomości wspólnej (kosztów związanych z tą nieruchomością wspólną - zaliczek na te koszty regulowanych przez współwłaścicieli w formie bieżących opłat).
W umowie tej nie zawarto żadnych postanowień dotyczących jej wypowiedzenia. Natomiast niemożliwe do zaakceptowania jest stanowisko, że tej umowy nie można zmienić na skutek zmiany okoliczności. Wypowiadając tę umowę uczestnik postępowania podniósł, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a zatrudnienie firmy remontowej nastąpiło bez jego zgody, zaś firma ta nie odpowiedziała na zadane przez niego pytania dotyczące technologii materiałów użytych do wykonania elewacji lukarn.

Uregulowanie dotyczące kosztów zarządu nie jest tylko i wyłącznie zobowiązaniem umownym i bezterminowym, które strony mogą sobie regulować według własnego uznania, albowiem art. 14 uwl i art. 15 tej ustawy w sposób konstytutywny regulują część tego stosunku prawnego (uiszczanie bieżących opłat na koszty zarządu oraz termin, do którego należy je regulować), a samo wypowiedzenie tego stosunku prawnego (wycofanie pierwotnej zgody na wysokość ponoszonych kosztów) nie może doprowadzić to jego wygaśnięcia, albowiem stoi temu na przeszkodzie art. 15 ust. 1 i art. 6 tej ustawy (uczestnik postępowania bowiem nadal jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej,
a więc musi ponosić bieżące koszty zarządu tą wspólnotą – częściami nieruchomości wspólnej).
Jednocześnie należy podkreślić, że ustalenie wysokości kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które powinni ponosić współwłaściciele (opłat na fundusz remontowy) jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Dlatego też do dokonania takiej czynności konieczna jest, na podstawie art. 199 k.c., zgoda wszystkich współwłaścicieli. W rozpoznawanej sprawie taka zgoda pierwotnie istniała, natomiast w połowie maja 2014 r. uczestnik postępowania, składając wypowiedzenie, wycofał swoją zgodę na dalsze ustalenie w oznaczonej wysokości wpłat na fundusz remontowy, który w tym wypadku dotyczył kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Dlatego też od chwili cofnięcia zgody przez pozwanego brak było możliwości realizowania uchwały, natomiast nie oznacza to, że poniesione koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej uczestnika postępowania nie obciążają. Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl ponosi on bowiem wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej rzeczy.
Ustalenie wysokości zaliczek, które należy regulować na koszty zarządu nieruchomością wspólną należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie do ustalenia tej kwoty konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Jeżeli więc współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się co do wysokości miesięcznych opłat na koszty zarządu, to większość z nich powinna zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w tym zakresie (dokonuje się tego w trybie postępowania nieprocesowego i wówczas będzie możliwość ustalenia wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, gdyż brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli w tym zakresie).

Członkowie wspólnoty obecnie złożyli wniosek także o ustalenie tego funduszu remontowego i podział kosztów między współwłaścicieli, natomiast nie wykazali, aby zachodziły okoliczności umożliwiające w tej sytuacji zastosowanie regulacji art. 199 k.c., albowiem nie wskazali, i nie wykazali, że konieczne jest do prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną ustanowienie funduszu remontowego. Jak już wyżej zaznaczono nie oznacza to, że uczestnik postępowania nie jest zobowiązany do spłaty rat kredytu, do którego zaciągnięcia upoważnił wspólnotę. To samo dotyczy pozostałych kosztów zarządu.(…)

Art. 19 uwl stanowi, że do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Odpowiednie to znaczy uwzględniające również specyfikę związaną z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, o której mowa w art. 6 tej ustawy. Dlatego też należy uwzględniać regulację art. 15 uwl związaną z koniecznością uiszczenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną także w małych wspólnotach. Art. 19 ustawy nie wyklucza stosowania w małych wspólnotach regulacji art. 15 tej ustawy.

Dlatego też należy zaznaczyć, że nie ma konieczności szczegółowego wykazywania co do złotówki wydatków, które w przeciągu miesiąca mają ponosić właściciele na oznaczone czynności związane z kosztami zarządu, ale trzeba wykazać, jaka kwota w tym względzie byłaby odpowiednia. Powyżej wskazano niewątpliwie koszty, które stanowią składnik kosztów zarządu, albowiem dotyczą tejże nieruchomości (por. art. 14 uwl).
Jeżeli uczestnik postępowania nie zgadzał się z formułą przeprowadzonego remontu, to w tym zakresie mógł odpowiednio reagować w trakcie jego prowadzenia. Wypowiedzenie porozumienia dotyczącego funduszu remontowego zawartego pomiędzy uczestnikami postępowania już po zakończeniu remontu i zaprzestanie regulowania wpłat także w zakresie rat kredytu na ten remont jest zupełnie niezrozumiałe.
Dlatego też, na podstawie art. 199 k.c., należało ustalić wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te służą do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie, regulowania zobowiązań wspólnoty, a w interesie każdego z właścicieli leży to, aby nieruchomość wspólna była należycie zarządzana oraz aby wspólnota nie popadała w długi.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-22_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”