Fakt, że zebranie odbyło się po zakończeniu I kwartału nie stanowi samoistnej przesłanki do uchylenia uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4470
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Fakt, że zebranie odbyło się po zakończeniu I kwartału nie stanowi samoistnej przesłanki do uchylenia uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 13-04-2018, 10:34

Wyrok Sąd Okręgowy w Warszawie z dnia 5 lutego 2018 r., syg. akt III C 830/14.
W rozpoznawanej sprawie powodowie (...) Sp. z o.o. oraz (...) Izba (...) (...) wnosili o uchylenie w całości uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w przedmiocie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2014 zarządu nieruchomością wspólną.(...)

W doktrynie prawa podkreśla się, że posłużenie się terminem "zwołanie" nie determinuje jednoznacznie, że zebranie winno się odbyć w pierwszym kwartale roku. Przez zwołanie można bowiem rozumieć zarówno rzeczywiste wyznaczenie terminu zebrania na dzień przypadający przed końcem kwartału, jak również zawiadomienie właścicieli lokali o planowanym terminie zebrania, który wyznaczony zostaje już po upływie pierwszego kwartału. Zebranie powinno być zwołane zgodnie z zasadami określonymi w art. 32 uwl, co determinuje obowiązek zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną do zawiadomienia właścicieli lokali o planowanym zebraniu nie później niż na tydzień przed planowanym terminem zebrania. W świetle komentowanego przepisu nie może zatem ulegać wątpliwości, że zawiadomienie powinno zostać skierowane do właścicieli lokali jeszcze w pierwszym kwartale roku. W literaturze przedmiotu raczej pomija się zagadnienie odnoszące się do kwestii konieczności rzeczywistego odbycia zebrania przed końcem marca danego roku. W praktyce można jednak spotkać się ze wspólnotami mieszkaniowymi, które zebrania organizują już po upływie pierwszego kwartału. Tego rodzaju praktyki nie da się jednoznacznie uznać za niedopuszczalną w świetle literalnego brzmienia postanowień komentowanego przepisu. Odmienny wniosek zdaje się wynikać z analizy funkcji zebrania właścicieli ze szczególnym uwzględnieniem jego funkcji planistycznej. Aby mogła ona zostać spełniona, zebranie winno odbyć się jak najwcześniej to możliwe. Plan gospodarczy wspólnoty powinien bowiem obejmować jeden rok rozliczeniowy, który zawsze obejmuje pełny rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a uwl). Organizacja zebrania we wcześniejszym terminie zwiększa niewątpliwie prawdopodobieństwo właściwej realizacji planu gospodarczego wspólnoty w danym okresie rozliczeniowym. Mając na uwadze zapewnienie właściwej realizacji funkcji planistycznej zebrań obligatoryjnych, należy opowiedzieć się za tezą, zgodnie z którą zebrania powinny faktycznie odbywać się nie później niż w pierwszym kwartale roku. Oczywiście w praktyce wspólnot mieszkaniowych mogą zdarzyć się szczególne sytuacje, kiedy zorganizowanie zebrania w pierwszym kwartale może okazać się niemożliwe. W tego rodzaju okolicznościach, w szczególności kiedy właściwe zawiadomienie właścicieli wymaga zastosowania wydłużonego okresu poprzedzającego albo też organizacja zebrania wymaga rezerwacji pomieszczenia dostępnego jedynie w określonych terminach, należy dopuścić możliwość wyznaczenia terminu zebrania na dzień przypadający po zakończeniu pierwszego kwartału. Przy założeniu, że zdarzenia tego rodzaju nie stanowią reguły funkcjonowania wspólnoty, ustalenie terminu zebrania na dzień przypadający w kolejnym kwartale nie powinno być uznawane za naruszenie przepisu art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl(Komentarz do art. 30 Własność lokali red. Osajda 2018, wyd. 1/Zębala, Sip Legalis).(...)

Na gruncie niniejszej sprawy (...) zebranie odbyło się po upływie pierwszego kwartału roku, samo jednak zawiadomienie, zostało wystosowane do członków wspólnoty, w przewidzianym ustawowo terminie. Nie jest to oczywiście sytuacja pożądana i raczej opowiadać należałoby się za dochowaniem ustawowego terminu nie tylko na zwołanie zebrania, ale także jego przeprowadzenie. Tym niemniej, jak już to wyżej wyjaśniono, nie jest to sytuacja prawnie niedopuszczalna i faktyczne odbycie się zebrania po upływie pierwszego kwartału roku, nie wpływa w żaden sposób na jego ważność czy skuteczność. Tak więc zgłoszony przez powoda zarzut, uznać należało za chybiony.(...)

Art. 25 ust. 1 ustawy przewiduje, że skuteczne wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały jest uzależnione od spełnienia jednej z czterech przesłanek wskazanych w jego treści, a więc niezgodność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa, niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, naruszenie uchwałą zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie uchwałą interesu właściciela lokalu w inny sposób.
Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami k.c. w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy natomiast mówić jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka Wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała właścicieli lokali może być uchylona przez sąd zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych, z tą uwagą, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Pamiętać także należy, że zgodnie wymogami procesowymi, ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.).
Co podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 maja 2000 r. (III CZP 10/00) przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm. - dalej "u.w.lok."), stanowiąc o zarządzie nieruchomością wspólną, pojęcia tego nie definiują. W tej mierze ustawa odsyła do przepisów kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2). Wprawdzie przepisy te również nie zawierają legalnej definicji zarządu, jednakże materię tę regulują przepisy kodeksu o współwłasności i te przepisy, z mocy wymienionego odesłania, należy stosować wprost do omawianego zarządu nieruchomością wspólną. Uwzględniając dotychczasowe orzecznictwo (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90) i dorobek doktryny, trzeba przyjąć, że przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu, jak i w sytuacjach nietypowych. Czynności te dzielą się na prawne, faktyczne i procesowe. Mogą mieć charakter czynności zwykłego zarządu, przekraczających zwykły zarząd bądź czynności zachowawczych.

Przepisy ustawy o własności lokali nie precyzują, w jaki sposób powinien zostać sporządzony plan gospodarczy. Zgodnie z art. 14 ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Sformułowanie tego przepisu, jakkolwiek ograniczone do przykładowego wyliczenia kosztów zarządu, daje podstawę do wniosku, że do kosztów zarządu mogą być zaliczone inne koszty, nie wymienione w powołanych przepisach o ile bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną.

Słusznie więc zauważył biegły G. O., że to od woli właścicieli lokali zależy forma planu gospodarczego oraz szczegółowość poszczególnych pozycji w planie.(...)

Powyższe wyraźnie wskazuje, że nie ma - także w środowisku specjalistów w tej dziedzinie, jednoznacznego stanowiska, jak przygotować plan gospodarczy w sytuacji zawarcia przez wspólnotę kompleksowej umowy o zarządzanie nieruchomością. Sąd uznał więc, że sam sposób sformułowania uchwały nie mógł stanowić podstawy do jej uchylenia, gdyż nie ma jednolitego wzorca czy też wyraźnych wytycznych, co też taki plan winien uwzględniać, czy też jak daleko idąca szczegółowość jest wymagana dla jego pozytywnej oceny. Należało więc rozważyć, czy zaskarżona uchwała naruszała w jakikolwiek sposób interes powoda(...)

Uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeśli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. (...)
W tej sytuacji nie sposób było podzielić zarzutów powoda, że obowiązujące we Wspólnocie stawki, przekładające się ostatecznie na wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną, odbiegają od cen rynkowych, były bowiem do nich zbliżone lub nawet kształtowały się w dolnych granicach średnich cen.

Powód twierdził również, że Zarząd Wspólnoty nie sprawuje należytego nadzoru i kontroli nad firmą zarządzającą, jak również odmawia powodowi - jak to określano - dostępu do dokumentów źródłowych, a więc faktur, rachunków itd.
Zgodnie z dyspozycją art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
Na podstawie powołanego przepisu każdy właściciel ma prawo do uzyskania wiedzy o bieżącym stanie faktycznym, finansowym i prawnym nieruchomości wspólnej, ma także obowiązek podejmowania działań (w tym zgłaszania stosownych zapytań, wniosków, żądań do zarządu, np. zasygnalizowanie potrzeby zwołania zebrania właścicieli, podjęcia konkretnej uchwały itp.), które usprawnić mogą zarządzanie nieruchomością wspólną (Komentarz do art. 27 Własność lokali Doliwa 2015, wyd. 5, Sip Legalis).
W toku sprawy ustalono, iż powód wielokrotnie zwracał się do Wspólnoty o udostępnienie dokumentów źródłowych czy też innych danych mających służyć weryfikacji poszczególnych kosztów. Wnioski w tym zakresie były w mniejszym lub większym stopniu realizowane przez Wspólnotę, przy czym strona powodowa konsekwentnie podnosiła, że przekazywana jej dokumentacja (w tym także kopie faktur) była niewystarczająca.
W ocenie Sądu ponownie kluczowa w tej mierze okazała się umowa, jaka łączyła Wspólnotę najpierw ze spółką (...) Sp. z o.o., a następnie (...) Sp. z o.o. To bowiem na tych firmach spoczywał obowiązek realizacji wszystkich zawartych w umowie działań za zryczałtowaną opłatę, a więc i szczegółowe rozliczenia, w tym ewidencja faktur od podwykonawców. Biegły G. O. zauważył, że tańsze umowy o zarządzanie nieruchomościami (nieprzewidujące wynagrodzenia ryczałtowego) rozliczane powykonawczo lub określające obowiązki zarządcy jedynie jako wykonawcy poleceń Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, który sam zawiera i rozlicza wszelkie umowy na dostarczanie towarów i usług na rzecz Wspólnoty, wymagają dużo większego zaangażowania członków Zarządu jak również w przypadku większych budynków nawet zatrudnienia dodatkowych pracowników. To rolą właścicieli jest wybór optymalnego sposobu zarządzania budynkiem.
Uznając więc w tym względzie pełne prawo członków Wspólnoty do wyboru najpełniej przystającego do ich potrzeb sposobu zarządzania, należało stwierdzić, że pozostawienie rozliczeń w gestii firmy zarządzającej biorąc pod uwagę cechy budynku (budynek o charakterze biurowo-usługowym, w którym mieści się m.in. pogotowie medyczne i całodobowy szpital) było świadomą decyzją Wspólnoty. Zarzut więc braku dostatecznej kontroli firmy zarządzającej, w sytuacji gdy w umowie przewidziano wynagrodzenie ryczałtowe, pozbawiony był uzasadnionych podstaw. W sprawie nie miało bowiem znaczenia, jak de facto kształtują się poszczególne koszty miesięcznego utrzymania nieruchomości wspólnej gdyż taka jest istota wynagrodzenia ryczałtowego. Jeśli ten koszt rzeczywiście byłby mniejszy - większy zysk osiągała firma zarządzająca, w przypadku jednak gdyby przewyższył wartość wpłacanych zaliczek, firma ta nie mogłaby żądać z tego tytułu żadnych dodatkowych kwot od Wspólnoty.
Ponadto w świetle ustaleń, iż stawki zaliczek funkcjonujące w pozwanej Wspólnocie nie odbiegały od cen rynkowych, tracił na znaczeniu zarzut powiązań kapitałowo - osobowych członków Zarządu ze spółkami zarządzającymi. Powód nie wykazał zgodnie z wymogami procesowymi, by takie powiązania (które rzeczywiście zachodziły) miały wpływ na wadliwość podjęcia zaskarżonej uchwały, skutkującej koniecznością jej uchylenia.
Z tych wszystkich względów, Sąd nie podzielił zarzutów powoda kierowanych w stosunku do uchwały nr (...), oddalając powództwo w całości
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”