Adaptacja strychu - formuły przećwiczone

[Gerda]

Witam,
Dostaję sporo pytań na PW w sprawie adaptacji strychu - stąd nowy temat, choć opisywany był już wielokrotnie - postaram się w miarę możliwości rozszerzać wątek załącznikami uchwał już gdzieś podjętych.

Opisywany zakres dotyczy sytuacji w której wspólnota ma strych i chce go sprzedać.

Lecimy :

Adaptacja części wspólnej na lokal mieszkalny wymaga każdorazowo uchwały wspólnoty określającej po pierwsze wolę sprzedaży części wspólnej, po drugie warunki jakie muszą być spełnione przez inwestora przed sprzedażą.
Pamiętajcie o tym, że to wspólnota dyktuje tu warunki, które powinny być jasno określone w uchwale !
Strych nie jest samodzielnym lokalem i nie podlega obrotowi na rynku nieruchomości. Wyceny wartości strychu jako takiego są wprawdzie wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych, ale mogą być obarczone błędem. Najczęściej wartość wyliczana jest na podstawie wartości odtworzeniowej i jest to nadal wycena strychu jako części wspólnej.

Plusy i minusy sprzedaży części wspólnej:

Plusy m in:
1. powstaje nowy lokal, za który odprowadzane są zaliczki na poczet kosztów eksploatacji i funduszu remontowego, więc de facto wspólnota po sprzedaży lokalu powstałego w wyniku adaptacji będzie miała więcej środków ( jeżeli zaliczki liczone są za m2 powierzchni użytkowej lokalu ) lub zmniejszą się zaliczki właścicieli ( jeżeli zaliczki sa liczone zgodnie z przypadającym udziałem w nieruchomości wspólnej )
2. zastrzyk finansowy dla wspólnoty może być przeznaczony na konieczne remonty

Minusy m in:
1. Wybierając inwestora działającego na zasadzie developera, wspólnota nie ma wpływu na jakość wykonywanych prac.
Pamiętajmy o tym, że lokal powstały na strychu nadal ma na sobą dach! Spotkałam się z tym, że Inwestorzy zamiast dobrej foli paraprzepuszczalnej przykrywali drewnianą konstrukcję dachu zwykłą folą budowlaną ( potem płyty GK i już nie widać co jest pod spodem ) Efekt ? Do kalkulacji nakładów wliczony jest droższy materiał, a więc mniejsza kwota jest wpłacana za wykup do wspólnoty, a po kilku latach okazuje się, że więźba dachowa, czy samo poszycie dachu nadaje się do wymiany - już na koszt wspólnoty.
2. Może się zdarzyć sytuacja, w której nośność stropu poddasza będzie niewystarczająca do "stworzenia" mieszkania - w budynkach z drewnianymi stropami inna jest wytrzymałość legarów na ostatniej kondygnacji - inwestor do pozwolenia na budowę musi otrzymać opinię konstruktora. Jeżeli koniecznym okaże się wzmacnianie stropu, mieszkania pod strychem mogą być narażone na dodatkowy, niechciany remont.

To tylko kilka aspektów, można by oczywiście je mnożyć, ale to już zostawiam dla zainteresowanych ;)

KROK 2

Zakładam, że mamy już chętnego na nasz strych. Kolejnym krokiem jest podjęcie przez wspólnotę uchwały: np.

[center]UCHWAŁA Nr ….. / …….

Właścicieli lokali nieruchomości przy ul. …………………..
w ……………………..
w sprawie wyrażenia zgody na: zmianę przeznaczenia i przebudowę części strychu na cele mieszkalne;[/center]

Działajac na podstawie art. 22 ust. 3 pkt. 4 i 5 oraz art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80, poz. 903 z 2000 roku wraz z późn. zm.)

[center]§ 1.[/center]
1. Właściciele lokali nieruchomości położonej w ……………. przy ul. …………………. wyrażają zgodę na:

zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, to jest części strychu zgodnie z załącznikiem nr 1 i nr 2 do niniejszej uchwały oraz jego przebudowę na cele mieszkalne pod warunkiem że:
1) Państwo …………………….., zam. w ……………. ul. …………………………… złożą pisemne oświadczenie, że:
a) roboty zostaną wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (w tym prawa budowlanego) i sztuką budowlana oraz Regulaminem Porządku Domowego,
b) poniosą koszty i ryzyko związane ze sprawą, a także opłaty eksploatacyjne,
c) naprawią wszelkie szkody powstałe w związku z realizacja robót,

2) Wnioskodawcy przed przystąpieniem do robót adaptacyjnych dokonają na własny koszt modernizacji instalacji elektrycznej, w taki sposób, aby energia elektryczna potrzebna do prac remontowych rozliczana była z ich licznika energii elektrycznej. Wnioskodawcy zobowiązani są do wywozu na własny koszt powstałych odpadów (w szczególności gruzu i nieczystości stałych).
3) Wykonanie robót może nastąpić wyłącznie na podstawie opracowanego projektu zmiany sposobu użytkowania oraz zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego po uzyskaniu stosownej decyzji Wydziału Budownictwa Urzędu Miasta, na realizację robót w budynku.
4) Przed złożeniem projektu do Wydziału Budownictwa Urzędu Miasta Katowice, Wnioskodawcy winni uzyskać akceptację Zarządu Wspólnoty dla rozwiązań przedstawionych w projekcie.
5) Przed przystąpieniem do realizacji robót w budynku, Wnioskodawcy zobowiązani są dostarczyć Zarządowi Wspólnoty egzemplarz zatwierdzonego projektu oraz decyzji budowlanej i zawrzeć ze Wspólnotą umowę na adaptację strychu na cele mieszkalne.

[center]§ 2.[/center]
Właściciele lokali upoważniają Zarząd Wspólnoty do zawarcia umowy na przebudowę strychu na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy od daty podpisania umowy, ze zobowiązaniem Wnioskodawców do ponoszenia opłat eksploatacyjnych.
[center]§ 3.[/center]
W przypadku, gdy Wnioskodawcy rozpoczną przebudowę, a jej nie ukończą w wyznaczonym terminie z przyczyn leżących po ich stronie, zobowiązani są do poniesienia kosztów związanych z przywróceniem strychu do stanu poprzedniego i naprawienia ewentualnych szkód, które wystąpią z tego tytułu.
[center]§ 4.[/center]
Po zakończeniu adaptacji upoważniona przez Wspólnotę osoba uczestniczyć będzie w odbiorze technicznym robót. Wspólnota zastrzega sobie prawo do odmowy odbioru robót, jeżeli wniesione zostaną uwagi do prawidłowości ich wykonania.
[center]§ 5.[/center]
1. Właściciele wyrażają zgodę na sprzedaż pomieszczenia mieszkalnego powstałego w następstwie przebudowy części strychu w nieruchomości przy ul. ………………… w ……………. z prawem pierwokupu na rzecz Inwestorów.
2. Kwotę wykupu lokalu powstałego po adaptacji części wspólnej wyliczona będzie z różnicy wartości powstałego po adaptacji lokalu, określonej operatem szacunkowym i koniecznych nakładów poniesionych przez Inwestorów na adaptację.
3. Kwota wykupu nie może być jednak mniejsza niż ……………. zł
[center]§ 6.[/center]
Wnioskodawcy zobowiązują się do poniesienia wszelkich kosztów związanych ze zmianą udziałów w części wspólnej nieruchomości.
[center]§ 7.[/center]
Wnioskodawcy zobowiązują się ponadto do: np.: wykonania konserwacji i remontu bieżącego, dachu. Wnioskodawcy zobowiązują się do pokrycia za Wspólnotę Mieszkaniową kosztu wykonania przeglądu pięcioletniego ogólnobudowlanego, wymaganego przez Prawo Budowlane (art. 62 ust. 2).
Wnioskodawcy zobowiązują się do zapłaty Wspólnocie Mieszkaniowej czynszu najmu w wysokości ……zł/m2 powierzchni użytkowej adaptowanej części strychu, najpóźniej 7 dni po odbiorze końcowym prac. Czynsz płatny będzie do dnia wykupu lokalu.
[center]§ 8.[/center]
Uchwała głosowana jest udziałami.
…………………………………..

Oczywiście kwota wykupu określona w § 5 przykładowej uchwały może zastrzegać wiele innych aspektów. Podobnie jak zapisy § 7 mogą określać szczegółowo materiały i sposób wykonania prac dodatkowych.
Możliwy jest również zapis w uchwale upoważniający zarząd wspólnoty do podpisania umowy szczegółowej z inwestorem. Projekt/ propozycja w załączeniu.

Jasno sprecyzowane oczekiwania wspólnoty pomagają później w rozwiązywaniu ewentualnych sporów.

Podawana przeze mnie możliwość wykupu po wartości powstałego lokalu po adaptacji nie jest oczywiście jedyną możliwością; w tym zakresie jest pełna dowolność.
Wspólnota może sama określać kwotę wykupu. Taką formułę mam po prostu sprawdzoną i przetestowaną.

Z doświadczenia z Inwestorem ( developerem ):

Nie warto przyjmować ofert inwestorów w zakresie zmniejszenia kwoty wykupu w zamian za wykonanie zamierzeń remontowych wspólnoty np. remont i adaptacja strychu, a zamiast pieniędzy za sprzedaż inwestor wykona remont klatki schodowej i coś tam jeszcze - taki układ jest zupełnie nieopłacalny dla wspólnoty - chyba, że macie dobrego inspektora nadzoru, który w umowie ( takiej jak w załączeniu ) bardzo szczegółowo określi czego wspólnota oczekuje i przy użyciu jakich materiałów - Koszt nadzoru ( czyt. Inspektora )obciąża wspólnotę.

WAŻNE:

1. Precyzyjne określenie terminów rozpoczęcia i zakończenia prac adaptacyjnych.
2. Precyzyjne określenie terminu i kwoty wykupu lokalu powstałego w wyniku adaptacji.
3. Nałożenie na zarząd obowiązku kontroli inwestora w zakresie prac prowadzonych na części wspólnej
4. Zabezpieczenie wspólnoty na wypadek gdyby inwestor wycofał się w trakcie prowadzenia prac

Po podpisaniu uchwały i ewentualnie umowy inwestor może zaczynać adaptację strychu.

KROK 3 ZAMIAST STRYCHU POWSTAŁO MIESZKANIE


Zakładamy, że Inwestor zakończył pomyślnie prace i przedstawił Zarządowi wspólnoty zaświadczenie o samodzielności lokalu powstałego w wyniku adaptacji części wspólnej - strychu.

"Zwołujemy" ( zarząd oczywiście ) zebranie wspólnoty protokołowane przez notariusza.
W programie zebrania oprócz standardowych zapisów winny być :

1. podjęcie uchwały o sprzedaży lokalu nr... powstałego w wyniku adaptacji części wspólnej - strychu, zgodnie z uchwałą nr...... ( tu przytoczona uchwała pierwsza o wyrażeniu zgody ...)
2. podjęcie uchwały o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej, wyliczonych po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu powstałego pa adaptacji części wspólnej - wyliczone udziały stanowią integralną część uchwały.

WAŻNE:

1. Wspólnota może upoważnić zarząd do sprzedaży części wspólnej i zmianie przypadających udziałów w nieruchomości po adaptacji - zgoda musi być wyrażona uchwałą- dobrze żeby była protokółowana przez notariusza.


INFORMACJE NA SAM KONIEC:

1. Zmiana udziałów dla właścicieli dokonywana jest zazwyczaj jednym aktem, którego odpis dostają wszyscy współwłaściciele
2. Uchwała obowiązuje od dnia jej podjęcia i właściciele powinni mieś zmienione zaliczki ( przy rozliczeniu kosztów udziałami )

Z DOśWIADCZENIA

Dla Inwestorów - bo o ich zabezpieczeniu nie było mowy -Ważne jest, żeby w uchwale bądź umowie przewalczyć zapis o karach dla wspólnoty, jeżeli nie wyrazi zgody na sprzedaż lokalu pomimo wypełnienia wszystkich postanowień przez Inwestora

1. Termin od rozpoczęcia adaptacji do wykupu lokalu powinien być możliwie najkrótszy
2. Koszty konieczne na adaptacje lokalu liczone są według wartości kosztorysowych wykonanych prac, a nie według faktycznych faktur - Inwestor, który będzie mieszkał w adaptowanym lokalu może przecież wykonać wiele prac samodzielnie, lub też np. obłożyć ściany złotem ( naciągane - ale i jedno i drugie wpływa na kwotę odejmowaną od wyliczonej wartości lokalu. Stąd polecam określenie kwoty minimalnej zgodnie ze wzorem

Ks = Wr - Nk ; Ks>= np. 40.000zł

gdzie:
Ks = kwota sprzedaży
Wr = wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym
Nk = nakłady konieczne ( wartość kosztorysowa prac koniecznych do adaptacji strychu na lokal mieszkalny )
3. Podpisanie aktu powinno być w dniu wpływu kwoty sprzedaży na rachunek bankowy wspólnoty
4. Pieniądze ze sprzedaży części wspólnej powinny być przeznaczone na potrzeby remontowe wspólnoty mieszkaniowej