Zarząd powierzony - wady i zalety

Pomagamy i wspieramy w potrzebie użytkowników forum i wspólnoty mieszkaniowe
Wiadomość
Autor
eryk_122
.
.
Posty: 22
Rejestracja: 21-05-2016, 13:16

Zarząd powierzony - wady i zalety

#1 Post autor: eryk_122 » 24-05-2016, 22:53

w założeniu ze trafi się firma zarządzająca rzetelna :)
jakie ma obowiązki taka firma co może a czego nie może ? jakie maja prawa właściciele mieszkań w takie wspólnocie?
w jaki sposób mogą rozliczać firme z wykonywanych poczynań związanych ze wspólnotą ?
Proszę o opinie

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: zarząd powierzony wady i zalety ?

#2 Post autor: elmaz » 24-05-2016, 23:47

1. Myślę, że przede wszytkim najwyższy już czas, żeby ktoś tu przeczytał Ustawę o własności lokali :haha:

2. Czy mówimy o powierzeniu zarządu, czy też o zatrudnieniu firmy zarządzającej jako wsparcia przy istniejącym zarządzie wspólnoty?

3. W tym drugim przypadku firma zarządzająca ma takie prawa i obowiązki, jakie wynikają z jej umowy ze wspólnotą, o ile te prawa i obowiązki nie stoją w sprzeczności z ogólnymi przepisami (głównie Ustawą o własności lokali). Ustawa nakłada bowiem na zarząd wspólnoty pewne prawa, obowiązki i odpowiedzialność, z których część nie może być scedowana dalej decyzją zarządu.

I tak np. to Zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz, składa oświadczenia woli oraz podejmuje samodzielnie decyzje w sprawach zarządu zwykłego. Zarząd jest zobowiązany prowadzić dokumentację (techniczną, księgową) wspólnoty, zwoływać zebrania, zdawać sprawozdanie ze swojej działalności - oraz prawidłowo sprawować zarząd nieruchomością wspólną. To tak w dużym skrócie, pewnie nie wszystkie obowiązki tu wymieniłem.

Tych praw i obowiązków scedować nie może - tzn. oczywiście od strony technicznej może pracę wykonywać także kto inny (np. zarządca/administrator) - ale decyzje i odpowiedzialność i tak spoczywają na zarządzie.

4. Jeśli natomiast wspólnota zmieni standardowy sposób zarządu i zgodnie z art. 18 powierzy zarząd, jakiemuś podmiotowi (zarządcy) - to taki zarządca staje się zupełnie innym rodzajem zarządcy niż ten wymieniony wyżej (zbieżność nazewnictwa jest przypadkowa).

Przede wszystkim - przy powierzeniu zarządu może pojawić się umowa właścicieli o ustanownieniu niestandardowego sposobu zarządu - i w tej umowie właściciele mogą ustalić bardzo różne, nawet nieszablonowe obowiązki i uprawnienia dla zarządcy, któremu zarząd powierzą. Jeśli następnie zarządca, przyjmując nieruchomość w zarząd, weźmie na siebie te obowiązki i uprawnienia (czasem zawierana jest umowa, czasem będzie to umowa dorozumiana) - to ma je takie właśnie, jak przewiduje umowa.

5. Zwykle jednak właściciele powierzając zarząd nie dokonują zmiany innych zasad, pozostając przy sposobie zarządu przewidzianym w Ustawie o własności lokali. W takiej sytuacji zarządca sprawujący zarząd powierzony ma - właściwie te same obowiązki co zarząd.

Natomiast - ponieważ nie jest organem wspólnoty - ma mniejsze uprawnienienia i do czynności innych niż wynikające wprost z ustawy potrzebuje uchwał i pełnomocnictw właścicieli (część z nich można zawrzeć w umowie, inne - w uchwałach z których wynikają konkretne zadania zarządcy).

6. Właścicielom przysługuje prawo i obowiązek uczestniczenia w zarządzie nieruchomością wspólną (realizowany poprzez uchwały) oraz prawo kontroli działalności zarządu (a także - choć to wprost nie jest zapisane w Ustawie - zarządcy, któremu zarząd powierzono). Daje to prawo wglądu do całej dokumenacji wspólnoty (w przypadku danych osobowych - w zakresie niezbędnym do sprawowania funkcji kontrolnej), prawo zaskarżania uchwał oraz prawo odwołania uchwałą zarządu lub rozwiązania umowy za zarządcą, któremu zarząd powierzono.

Odwołanie zarządu/zarządcy jest główną "karą" za niewypełnianie obowiązków przez zarząd właścicielski lub powierzony. W przypadku zarzządcy mogę w grę wchodzić jeszcze kary umowne, a w każdym przypadku roszczenie cywilne do zarządcy lub członków zarządu (już nie do organu, ale poszczególnych osób) - jeśli naraziły wspólnotę na szkody. Ale to są rzadkie procesy i trzeba mieć twarde dowosy.

7. W przypadku układu zarząd/firma zarządzajaco-administrująca - wlaściciel ma te same prawa, ale nie sprawuje bezpośedniej kontroli nad firmą administrującą. Partnerem dla właściciela jest zarząd, a zarząd nadzoruje pracę administrtora, może wyciągać konsekwencje, rozwiązywać lub zawierać umowę (w ramach planu gospdoarczego i innych wytycznych, narzuconych przez właścicieli uchwałami).

Trwają spory - czy uchwałą właścicieli można zmusić zarząd do zawarcia/rozwiązania umowy z konkretną firmą administrującą. Wg mnie nie (to jest obszar zarządu zwykłego), ale zdania są podzielone.

---------

To tak w skrócie - jeszcze raz zachęcam do przeczytania Ustawy o własności lokali - jest to krótka i dość prosta, a jednocześnie bardzo pouczająca lektura.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: zarząd powierzony wady i zalety ?

#3 Post autor: piotrusb » 25-05-2016, 11:36

eryk_122 pisze:jakie maja prawa właściciele mieszkań w takie wspólnocie?
Zdecydowanie należy przeczytać uważnie ustawę o własności lokali :haha:
Tam można znaleźć odpowiedzi na wiele pytań tego typu.
elmaz pisze:Wg mnie nie (to jest obszar zarządu zwykłego), ale zdania są podzielone.
Jako przyczynek (choć w tym przypadku wspólnota podejmowała uchwałę o odwołaniu administratora, na wniosek zarządu): http://wspolnota.net.pl/orzecznictwo-sa ... t9785.html
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

napad
.
.
Posty: 184
Rejestracja: 13-12-2015, 21:26

Odp.: Zarząd powierzony - wady i zalety

#4 Post autor: napad » 16-01-2017, 00:20

Zgodnie z art26 UWL sąd może ustanowić zarząd przymusowy.
Załóżmy że w tej chwili rezygnuję z członkostwa w zarządzie ,pozostaje w nim 2 "figurantów" nic nie robiących ,(wszystko"ciągnę ja),czyli we wspólnocie nic nie będzie robione(mamy administratora ,ale wiadomo że on potrzebuje błogosławieństwa zarządu)
Jak wygląda ustanowienie przez sąd zarządu przymusowego i jakie są koszty takiego zarządu(indywidualnie ustala to sąd?)?My w tej chwili jako zarząd nie pobieramy wynagrodzenia
Czy można powierzyć funkcję zarządu administratorowi i jak to zrobić-uchwałą?
Czy powierzenie funkcji zarządu podmiotowi zewnętrznemu jest korzystne?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarząd powierzony - wady i zalety

#5 Post autor: piotrusb » 16-01-2017, 10:27

Jak wynika z art. 26 ust. 1 uwl prawo do złożenia wniosku o powołanie zarządcy przysługuje każdemu właścicielowi lokalu nie tylko w przypadku braku zarządu, ale także jeśli zarząd formalnie istnieje, ale faktycznie nie wypełnia swoich obowiązków, a także jeśli je wypełnia, ale czyni to niewłaściwie, działa na szkodę wspólnoty i narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Zdodnie z orzecznictwem niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko. Przyjmuje się, że oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, pojęcie to obejmuje także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarząd ustawą oraz ewentualnie umową właścicieli lokali, a także niewykonywanie uchwał właścicieli i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (np. niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.).

Wniosek o powołanie zarządcy przymusowego (musi on być dobrze udokumentowany) składa się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Sąd rozpatruje wniosek w postępowaniu nieprocesowym. We wniosku można wskazać, choć nie jest to obligatoryjne, kandydata na zarządcę przymusowego. Można również wnioskować o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego na czas postępowania. Zgodnie z art. 615 kpc do zarządcy powoływanego przez sąd stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, czyli art. 931-941 kpc. Zarządca przymusowy powinien mieć określony przez sąd w postanowieniu zakres obowiązków i uprawnień, jednak zazwyczaj zakres taki ustalany jest bardzo ogólnie. Sądowe ustanowienie pozwala zarządcy na samodzielne wykonywanie wszystkich czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu. Zarządca taki może również występować w sądzie, reprezentując wspólnotę w sprawach mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu. Dopiero gdy zarządca chce wykonać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, musi na nie uzyskać zgodę właścicieli w uchwale (w dużej wspólnocie) lub zezwolenie sądu – art. 935 § 3 kpc. Zgodnie natomiast z art. 939 § 1 kpc zarządca ustanowiony przez sąd ma prawo do żądania wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków; wynagrodzenie to ustala indywidualnie sąd, biorąc pod uwagę poziom wynagrodzeń zarządców nieruchomości na danym terenie. Zarządca, w myśl art. 937 § 1 kpc, jest zobowiązany do składania sądowi (nie zaś właścicielom lokali) nie rzadziej niż raz w roku sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowanych sprawozdań rachunkowych. Uprawnienia takiego zarządcy są bardzo silne, co ma zapewnić mu sprawne wykonywanie swoich funkcji, np. zgodnie z art. 612 § 1 kpc współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu, zaś współwłaściciel, który przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności może być pozbawiony używania rzeczy.
piotrusb pisze:Czy powierzenie funkcji zarządu podmiotowi zewnętrznemu jest korzystne?
Ustanowienie zarządcy przymusowego jest związane z kosztami, ale przede wszystkim z ubezwłasnowolnieniem w znacznym stopniu właścicieli lokali (np. na zebraniu właścicieli nie można podejmować uchwał w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządcy przymusowemu bądź jego odwołania - tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 29 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 422/12), dlatego też czynność taka powinna być traktowane jako ostateczność, jeśli zawiodą wszystkie inne środki naprawcze.
piotrusb pisze:Czy można powierzyć funkcję zarządu administratorowi i jak to zrobić-uchwałą?
Nie. Żeby przejść z zarządu ustawowego na umowny (a takim jest powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej) konieczna jest notarialna umowa wszystkich właścicieli - art. 18 ust. 1 uwl.
Administrator jako osoba fizyczna może ewentualnie zostać wybrany do zarządu, ale to nie jest dobra opcja, bo to zarząd powinien nadzorować i kontrolować działania administratora, a trudno żeby ktoś kontrolował sam siebie.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

napad
.
.
Posty: 184
Rejestracja: 13-12-2015, 21:26

Odp.: Zarząd powierzony - wady i zalety

#6 Post autor: napad » 17-01-2017, 00:04

Dzięki ,szczerze mówiąc nie widzę rozwiązania -jako właściciel nie chcę generować kosztów (m.in sobie) a już z pewnością nie zamierzam być jak napisałeś "w znacznym stopniu ubezwłasnowolniony jako właściciel". Natomiast jako członek zarządu w zasadzie jedyny "ciągnący ten wózek" mam już serdecznie dość i najchętniej bym zrezygnował.

Jak można jako właściciel mieć wszystko w d no niefrasobliwość ludzi mnie zadziwia.

Ma ktoś jakieś twórcze pomysły ,jak zdopingować ludzi do działania chociażby do uczestnictwa w zebraniach i zachęcenia do zgłoszenia się osoby do uczestnictwa w zarządzie?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „Pomagamy i wspieramy”