Prosze o wyrażenie swojej opini w ankiecie

Pomagamy i wspieramy w potrzebie użytkowników forum i wspólnoty mieszkaniowe
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Prosze o wyrazenie swojej opini w ankiecie

#7 Post autor: piotrusb » 21-05-2016, 21:41

eryk_122 pisze:U nas jest zarząd wybrany z pośród lokatorów
Chyba masz na myśli właścicieli lokali. Lokator, to zgodnie z art. 2 ust 1 pkt 1 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. We wspólnocie prawo do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną mają wyłącznie właściciele lokali (lub ich pełnomocnicy) - nie lokatorzy. Choć ci ostatni do zarządu mogą być wybrani zgodnie z brzmieniem art. 20 ust. 1 zd. 2 uwl.
eryk_122 pisze:nieprawidłowości zarząd sie nie dogadywał z administratorem
To należy zmienić administratora - to jest czynność zwykłego zarządu, a więc leży w kompetencji zarządu wspólnoty.
Ewentualnie, właściciele lokali mogą zmienić zarząd, do czego potrzebna jest uchwała. .
eryk_122 pisze:Jakiej szukać osoby? tzn np. która pracowała już w jakimś zarządzie czy znająca sie na prawie , księgowości? czy ogólnie posiadająca wiedzę w zakresie wspólnot mieszkaniowych ?
Właśnie takiej :haha:
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Prosze o wyrazenie swojej opini w ankiecie

#8 Post autor: elmaz » 22-05-2016, 00:13

Wyjaśnijmy sobie jedno - bo zdaje sie, że mówimy o tym samym, tylko różnym językiem :hahaha:

We wspólnocie (dużej, liczącej powyżej 7 lokali) może być jeden z dwóch sposobów sprawowania zarządu:

1. Tzw. zarząd powierzony - tzn. właściciele umawiają się (zawierają między sobą umowę - wymagana zgoda 100% właścicieli), że powierzą zarządzanie nieruchomością jakiemuś podmiotowi zewnętrznemu - zwykle specjalistycznej firmie. A potem powierzają. Taka firma jest wtedy zarządcą (opisanym w Ustawie o własności lokali) - ale wtedy we wspólnocie NIE MA zarządu właścicielskiego (czy jak go nazywasz - lokatorskiego). Na takiej firmie ciąży wtedy zarówno odpowiedzialność wynikająca z umowy pomiędzy tą firmą a wspólnotą, jak i odpowiedzialność i zakres obowiązków wynikajacy z przepisów prawa (np. Ustawy o własności lokali).

Zmiana takiego zarządcy wymaga (niezależnie od konieczności rozwiązania umowy) uchwały (jeśli zarządca jest wpisany do KW to może być problem jeśli uchwała nie jest notarialna). Jest więc to dość kłopotliwe.

Zaletą jest to, że (teoretycznie) właściciele mogą całość spraw scedować na zarządcę, bo wspierają ich w tym przepisy ustawowe - tak czy inaczej zarządca ma pewne obowiązki. Wadą - utrata kontroli bieżącej nad sposobem zarządzania wspólnotą - raczej nikt na codzień nie będzie zarządcy patrzył na ręce.

2. Tzw. zarząd właścicielski (taki obowiązuje domyślnie) - polegający na tym, że wybiera się kilka osób fizycznych (które najcześciej są właścicielami, ale nie muszą nimi być) - i to one odpowiadają za zarządzanie wspolnotą. Mogą przy tym (ale nie muszą) pobierać wynagrodzenie.

Podkreślam słowo - odpowiadają - bo tutaj zawiera się chyba istota nieporozumienia. Istnieje możliwość (praktykowana zwłaszcza w większych wspólnotach), że oprócz takiego zarządu zatrudnia się firmę administrującą - która zajmuje się bieżącym nadzorem nad funkcjonowaniem osiedla. Z taką firmą podpisuje się zwykłą umowę - i jak firma się nie sprawdza, to zarząd może ją zwolnić wypowiadając w imieniu wspólnoty tę umowę.

I właśnie m.in. coś takiego zaproponowałem - a z tego co Ty napisałeś - właśnie również coś takiego miałeś i coś takiego chcesz :hahaha:

Napisałeś bowiem:
eryk_122 pisze:taka sytuacja była u nas, ale wyszły nieprawidłowości zarząd sie nie dogadywał z administratorem (firma z która mamy umowę) i ucierpieli lokatorzy
A jednocześnie napisałeś:
eryk_122 pisze: Jeśli chodzi o firmę zarządzająca mam doświadczenie (w poprzednim mieszkaniu gdzie mieszkałem) gdzie firma sprawdzała się OK. /...// Firma dbała o wspólnotę i teren wokoło, zebrania roczne robiła ustalało się wydatki na przyszły rok. Na wezwania usterki reagowała szybko. Zarząd tylko sprawował role pośrednika informował firmę ze to i to nie podoba się lokatorom no i był do dyspozycji dla firmy kiedy ona tego wymagała do załatwiania formalności, spraw bierzacych.
Więc ja Ci chciałem powiedzieć - że TO JEST TAKA SAMA SYTUACJA. Tzn. w obu przypadkach miałeś/masz zarząd właścicielski i firmę administrującą - to że ona nazywała się firmą zarządzającą tutaj nic nie zmienia. To tylko nazewnictwo. Jeśli istniał zarząd - to tak naprawdę była administatorem.

---------

Problem zatem nie polega na modelu zarządzania waszą wspólnotą (bo w gruncie rzeczy chciałbyś tego co masz - tzn. zarządu i firmy zarządzającej/administrujacej) - ale na tym, że nie funkcjonuje to jak należy (a w poprzedniej wspólnocie funkcjonowało). Albo macie marny zarząd, albo marną firmę administrującą (zarządzającą) - albo jedno i drugie. Stąd problem. Należy zatem zmienić jedno, drugie albo oba elementy układanki - i jest szansa uzyskania tego, co miałeś na poprzedniej wspólnocie.

Powtórzę - to sprawa wykonawców, a nie koncepcji.

------------------

Pytanie jeszcze - jaka jest w tym rola dewelopera, o którym wspomniałeś? Czy przypadkiem nie jest to jakiś administrator odziedziczony po deweloperze, na nowym osiedlu?

Jeśli tak - zastanówcie się czy go trzymać - bo taki adminstrator zwykle działa nie na korzyść właścicieli (zapomnij o słowie lokator - to zupełnie inna bajka), a na korzyść dewelopera - np. ukrywając usterki, żeby deweloper nie musiał ich naprawiać na gwarancji. Ale to jakby jeszcze inna sprawa.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

andrzejL
moderator
moderator
Posty: 2792
Rejestracja: 24-06-2007, 22:11
Lokalizacja: Warszawa - Ochota

Odp.: Prosze o wyrażenie swojej opini w ankiecie

#9 Post autor: andrzejL » 22-05-2016, 07:16

eryk_122 pisze:Jakiej szukać osoby ? tzn np. która pracowała już w jakimś zarządzie czy znająca sie na prawie , księgowości? czy ogólnie posiadająca wiedzę w zakresie wspólnot mieszkaniowych ?
Taka osoba powinna mieć zalety jakie wymieniłeś i jeszcze znajomość (stosowanie w praktyce też) ustawy o własności lokali.
andrzejL

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

eryk_122
.
.
Posty: 22
Rejestracja: 21-05-2016, 13:16

Odp.: Prosze o wyrażenie swojej opini w ankiecie

#10 Post autor: eryk_122 » 22-05-2016, 10:47

tyle odpowiedzi że się pogubiłem. Najpierw spróbuje odpowiedzieć na pytania.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

eryk_122
.
.
Posty: 22
Rejestracja: 21-05-2016, 13:16

Odp.: Prosze o wyrażenie swojej opini w ankiecie

#11 Post autor: eryk_122 » 22-05-2016, 10:49

piotrusb pisze:Po pierwsze bardzo istotne jest ile macie lokali (wyodrębnionych lub nie) we wspólnocie, bo to określa, czy prawnie (art. 19 uwl) jesteście t. zw. małą wspólnotą - do 7. lokali, czy dużą.
70 lokali

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

eryk_122
.
.
Posty: 22
Rejestracja: 21-05-2016, 13:16

Odp.: Prosze o wyrażenie swojej opini w ankiecie

#12 Post autor: eryk_122 » 22-05-2016, 10:54

piotrusb pisze:Jeśli nie mieliście zarządu powierzonego na mocy zapisu aktów notarialnych, to teraz do jego powołania niezbędna będzie umowa wszystkich właścicieli, wiec od razu pojawia się pytanie, czy zawarcie takiej umowy w Waszych realiach jest możliwe.
70 lokali, a na zebrania przychodziło najwięcej około 30-35 osób, wiec zebranie ich u notariusza, jeśli o to chodzi to niem czy będzie realne.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „Pomagamy i wspieramy”