Uchwała o montażu podzielników

Pomagamy i wspieramy w potrzebie użytkowników forum i wspólnoty mieszkaniowe
Wiadomość
Autor
nivrim
.
.
Posty: 3
Rejestracja: 20-09-2021, 10:11

Uchwała o montażu podzielników

#1 Post autor: nivrim » 20-09-2021, 10:40

Witam

Jestem członkiem WM, która składa się z trzech odrębnych budynków. Budynki są ogrzewane z sieci ciepłowniczej firmy zewnętrznej, przy czym każdy budynek ma własny ciepłomierz i w ostatnich latach (w końcu, po stoczonych przez nas bojach) był rozliczany indywidualnie (tzn. wcześniej też niby był, ale kasa z nadwyżek jednego bloku szła na niedopłaty w drugim bloku czy też na pokrycie kosztów pielęgnacji zieleni).

Jako że jeden z bloków co roku był na dużym minusie, zaproponowano na ostatnim zebraniu wspólnoty zamontowanie u nich podzielników. Przy czym nie było żadnego głosowanie w tym temacie, żadnego zbierania podpisów, w zasadzie to tylko pokiwano głowami i tyle. A parę tygodni po zebraniu prezes zaczął rozpowiadać, że "podjęto" uchwałę o montażu podzielników we wszystkich trzech blokach. Po zgłoszeniu moich uwag co do tego kuriozum, po parunastu dniach w skrzynkach na listy pojawiły się karteczki z informacją o głosowaniu w tym przedmiocie w drodze indywidualnego zbierania głosów (przy czym zawarto tam bardzo nietrafny, niezgodny z prawem i w ogóle niedorzeczny zapis, że brak głosu uznaje się za głos "za" - takich kwiatków jest u nas dużo więcej i głęboko zastanawiam się nad wystąpieniem z wnioskiem o zarząd przymusowy).

Po podliczeniu głosów okazało się, że 53 udziały są za zamontowaniem podzielników, a 47 przeciw (i to nawet przy wliczeniu jednego głosu nieoddanego, że mimo wszystko jest "przeciw", a nie tak jak to sobie zarząd wymyślił). Na mój zarzut czemu w ogóle nagle poruszono kwestię montażu podzielników wszędzie, prezes odparł, że dlaczego dwa bloki (mój i jego) mają decydować o tym co się będzie działo w tym trzecim bloku, który zawsze przynosił duże starty (na zebraniu z tego bloku była tylko jedna osoba, reszta tę kwestię olała). Na moje pytanie dlaczego to więc blok drugi i trzeci ma decydować o tym, że podzielniki zostaną zamontowane u mnie, prezes już nie raczył udzielić odpowiedzi (w moim bloku "za" była tylko 1 osoba, 5 było "przeciw").

Aby nie przedłużać tego wstępu chciałbym tylko zapytać:
- czy faktycznie powinno być tak, że wszystkie bloki decydują o wszystkich blokach w sytuacji, gdzie każdy blok ma własny ciepłomierz i rozlicza się indywidualnie, a dodatkowo mój blok przy wpłatach na poziomie 15.000,00 ponosił koszty CO rzędu 10.000,00 zł rok do roku, czy jednak w sądzie przejdzie pozew o uchylenie tej uchwały, bo w końcu sam prezes stwierdził - dlaczego dwa bloki decydują o trzecim...
- czy w momencie poddania "uchwały" (bo w zasadzie tam nie ma nawet numeru, daty uchwały, co kto i jak...) pod głosowanie nie powinno się przedstawić członkom WM sposobu rozliczania, kosztów montażu i obsługi podzielników? (tutaj nikomu nic nie wyjaśniono, ludzie zagłosowali de facto w ciemno),
- czy regulamin rozliczania kosztów CO może zostać przyjęty później, czy też powinien być ustalony razem z uchwałą o montażu podzielników? (do tej pory płacono za metr kwadratowy powierzchni mieszkania).

I kwestia ostatnia - prezes początkowo twierdził stanowczo, że jest przeciwny podzielnikom, a jak przyszło do głosowania, to zagłosował "za", bowiem jak to stwierdził - przemyślał to sobie i jemu to się będzie opłacać niby dzięki temu, że ma jeden kaloryfer mniej niż pozostałe mieszkania. Czy w tym momencie jego podzielniki nie powinny być tak ustawione, żeby jednak doliczały ten jeden brakujący kaloryfer i żeby wcale nie mógł na tym wychodzić korzystniej? Kaloryfer zdemontował prawdopodobnie jeszcze poprzedni właściciel, ale wątpię, aby zrobił to za zgodą WM i aby zarząd powiadomił o tym nadzór budowlany zgodnie z wymogami. Z tego co wyczytałem, to zapotrzebowanie energetyczne budynku i moc grzewcza instalacji nie mogą ulec zmianie tylko dlatego, że ktoś gdzieś sobie zdemontuje jeden kaloryfer.

Jeśli moje zagadnienia są zbyt rozbudowane, to jestem gotów zapłacić za udzielenie porady w tym przedmiocie.

Z góry uprzejmie dziękuję i pozdrawiam Forumowiczów.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Uchwała o montażu podzielników

#2 Post autor: piotrusb » 22-09-2021, 11:50

nivrim pisze:
20-09-2021, 10:40
brak głosu uznaje się za głos "za"
Jest to całkowicie bezprawne. "Za" mogą zostać zaliczone tylko i wyłącznie głosy oddane wyraźnie za przyjęciem uchwały danej treści. Pytanie więc, czy po potrąceniu tych głosów, za uchwałą opowiedzieli się właściciele dysponujący sumarycznie ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeśli nie, to uchwła nie istnieje i nikogo nie wiąże. Nawet po upływie 6-tygodniowego terminu na zasakrżenie uchwały, zapisanego w art. 25 ustawy o własności lokali, można wystąpić do sądu o ustalenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 kpc. Jeśli jednak uchwała ma większość, to można ją zaskarżyć do sądu tylko jeśli nie upłynęło 6 tygodni od powiadomienia wnoszącego powództwo o treści uchwały (art. 25 ust. 1a uwl). Zarząd ma obowiązek powiadomić pisemnie wszystkich właścicieli o treści uchwały przyjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 uwl).

Jeśli jednak uchwała została przyjęta, to obowiązuje wszystkich właścicieli.

Jesli nie zawarliście umowy o czasowym podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum) to wszyscy właściciele lokali, niezależnie od tego, w którym bloku mieszkają, ponoszą koszty zarządu całą nieruchomością wspólną, a więc części wspólnych wszystkich trzech budynków. Wszycy też właściciele podejmują w tych sprawach uchwały, niezależnie od tego, którego bloku one dotyczą. Jeżeli właściciele nie przychodzą na zebranie, to muszą ponosić skutki takiej nieobecności, a więc np. tego, że zostaną na takim zebraniu podjęte uchwały nie po ich myśli. Natomiast rozliczenia mediów lokalowych powinny być dokonywane w oparciu o wskazania ciepłomierzy poszczególnych budynków.

Nie ma takiej funkcji jak prezes wspólnoty. To znaczy, członkowie zarządu mogą przybierać dowolne tytuły, ale zgodnie z art. 21 uwl wszyscy mają równe prawa i obowiazki, w związku z czym nie ma czegoś takiego, że głos, czy decyzja "prezesa" są ważniejsze niż innych członków zarządu.

Na demontaż kaloryfera stanowiącego część wspólnej instalacji grzewczej musi być zgoda wspólnoty.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

nivrim
.
.
Posty: 3
Rejestracja: 20-09-2021, 10:11

Re: Uchwała o montażu podzielników

#3 Post autor: nivrim » 24-09-2021, 20:12

Pytanie więc, czy po potrąceniu tych głosów, za uchwałą opowiedzieli się właściciele dysponujący sumarycznie ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej
Najśmieszniejsze jest to, że licząc udziałami wychodzi na 53 do 47 "za" przyjęciem uchwały przy uwzględnieniu, że jeden nieoddany głos liczony jest jako "przeciw". Ale zarząd sam sobie przyjął nieprzepisowo, że głosujemy mieszkaniami (nie właścicielami, ale "mieszkaniami"...). I wyszło im 8 do 6 "za" według ich metodyki liczenia. Ale skoro jeden głos się wstrzymał, to de facto daje 7:7 =)

Dziękuję za odpowiedź. Jadę z pozwem, bo sporo osób jest u mnie niezadowolonych z tego co się u nas dzieje.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Uchwała o montażu podzielników

#4 Post autor: piotrusb » 24-09-2021, 20:26

Standardowo nie głosuje się ani mieszkaniami, ani właścicielami, ale udziałami w nieruchomości wspólnej.

Tylko w ściśle określonych w ustawie o własności lokali przypadkach można wprowadzić głosowanie w trybie jeden właściciel (nie jeden lokal) - jeden głos. Jeśli wcześniej w umowie lub uchwale podjętej udziałami właściciele zdecydowali, że w danej sprawie będą głosowali w ten sposób (art. 23 ust. 2), albo na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej, ale tylko wtedy jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 i/lub gdy większość udziałów należy do jednego właściciela (art. 23 ust. 2a uwl).
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

nivrim
.
.
Posty: 3
Rejestracja: 20-09-2021, 10:11

Re: Uchwała o montażu podzielników

#5 Post autor: nivrim » 25-09-2021, 21:42

U nas nie było mowy (uchwały) o zmianie sposobu głosowania. Zarząd uprawia tutaj totalną samowolkę. Wystarczy powiedzieć, że to w końcu dzięki nam od 2 lat zwracane są nadpłaty z zaliczek na CO. Wcześniej ta kasa szła na pokrycie strat z trzeciego bloku (wspólnotę tworzą trzy bloki, jeden był zawsze na dużym plusie, drugi na zero, a trzeci na dużym minusie) i na inne koszty (np. firmę wynajętą do pielęgnacji zieleni).

Miałem jeszcze dopytać o to, czy jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności, to każdy oddaje głos swoją ułamkową częścią (np. w przypadku mojego lokalu, gdy jest to 8/100, to ja głosuję 4/100, a żona również 4/100), ale znalazłem treść uchwały SN z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12, która w końcu wszystko wyjaśnia (m.in. wspomina o rozbieżnościach w orzecznictwie w tym zakresie).
Ze względu na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań na zasadach ogólnych, gdy większość głosów liczona jest według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.
Dziękuję za pomoc ;)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Uchwała o montażu podzielników

#6 Post autor: piotrusb » 25-09-2021, 22:09

Odnośnie głosowania nie jest tak jak piszesz. Przywołany wyrok Sądu Najwyższego dotyczy sytuacji sprzed nowelizacji ustawy o własności lokali.

W obecnym stanie prawnym każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych oddaje na uchwałę głos odrębny, którego siła określana jest przez iloczyn udziału danego współwłaściciela we własności lokalowej przez przypadający na ten lokal udział w nieruchomości wspólnej.

Nie dotyczy to sytuacji, gdy lokal jest przedmiotem małżeńskiej wspólności majątkowej. W takim przypadku małżonkowie oddają jeden uwspólniony głos. Głos taki może oddać dowolny z małżonków (w imieniu obojga) i głos jest ważny chyba, że drugi z małżonków temu zaprzeczy.

Nie dotyczy to kilku wyjątków ujętych w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym kiedy uchwała dotyczy obciążenia nieruchomości (np. wzięcia przez wspólnotę kredytu, czy ustanowienia służebności na nieruchomości wspólnej). W takich sprawach konieczne jest oddanie zgodnego głosu przez oboje małżonków.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „Pomagamy i wspieramy”