Koszty garażu

[patrycjasze]

Witam, proszę o jakieś rozszerzenie informacji odnośnie tego jak powinno rozliczać miejsce gdy garaż ma status samodzielnego lokalu niemieszkalnego.

[piotrusb]

A o co konkretnie pytasz?

Jeśli garaż jest wydzielonym prawnie lokalem, to kwestie zarządu nieruchomością lokalową należą nie do wspólnoty, ale do współwłaścicieli garażu, a podstawą prawną nie jest tu ustawa o wlasności lokali, ale art. 195-212 kodeksu cywilnego (link masz w prawym górnym rogu strony). Kwestie zarządzania takim garażem są w pełnej analogii do zarządu lokalem mieszkalnym lub użytkowym będącym przedmiotem współwłasności (np. rodzeństwa, matki i córki, małżonków mających rozdzielność majątkową, wspólników spółki cywilnej itp.).

Tak więc, zgodnie z art. 207 kc:

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

[elmaz]

Czyli - z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej - Wspólnota obciąża cały garaż (tak jak każde mieszkanie) proporcjonalnie do jego udziału w części wspólnej, a następnie koszty te są "wewnętrznie" dzielone na poszczególnych "garażowców" proporcjonalnie wg wielkości udziałów w samym garażu.

W praktyce, w większości wspólnot te zaliczki od razu są rozbijane na poszczególnych garażowców, ale formalnie wygląda to tak jak wyżej.

Przykład:

"Garaż" ma udział w NW 30%, a koszty utrzymania części wspólnej są 120.000 zł. Wtedy "garaż" jest obciążany kwotą 0,3 * 120.000 = 36.000 zł.

Jeśli teraz Kowalski posiada miejsce garażowe i związany z nim udział w garażu np. 1/100, to musi z tego tytułu zapłacić 36.000/100 = 360 zł. Trzeba pamiętać, że udział w garażu niekoniecznie odpowiada rozmiarowi miejsca postojowego, bo dochodzą jeszcze np. drogi dojazdowe itp. których powierzchnia zwykle rozkłada się proporcjonalnie na właścicieli miejsc postojowych, zwiększając ich udziały.

----------------------

Jest to naliczanie niezależne od naliczania zaliczek z tytułu ewentualnego posiadania przez Kowalskiego także lokalu mieszkalnego - i co ważne - to naliczenie nie obejmuje kosztów utrzymania garażu, na które to koszty garażowcy powinni się złożyć osobno.

Reasumując, Kowalski posiadający lokal mieszkalny i miejsce postojowe w garażu będącym samodzielnym lokalem, powinien płacić co najmniej 3 kwoty (z tego 2 wspólnocie):

a) zaliczki na utrzymanie NW z tytułu udziału wynikającego z posiadania mieszkania
b) zaliczki na utrzymanie NW z tytułu udziału wynikającego z posiadania udziału w garażu (to co wyliczałem wyżej)

I te dwie zaliczki powinny być w tej samej wysokości za jednostkę udziału (obrazowo - i nieco w uproszczeniu mówiąc m2 udziału w garażu kosztuje tyle samo co m2 posiadanego mieszkania)

c) (to już nie wspólnocie, tylko ogółowi "garażowców") - zaliczki na utrzymanie samego lokalu garażowego, który powinien być zarządzany i obsługiwany niezależnie od wspólnoty - tak jak niezależnie od wspólnoty utrzymywany jest lokal mieszkalny będący współwłasnością kilku osób - np. 3 braci)

Dla uproszczenie nie wspominam tutaj o ew. kosztach rozliczania ciepła, śmieci, czy innych mediów.

------------
Trzeba zwrócić uwagę na fakt, że w niektórych sytuacjach, zaliczki z tytułu posiadania małego mieszkania (np. kawalerki 25 m2) mogą być wyraźnie niższe, niż łączne opłaty za posiadanie miejsca postojowego w garażu (które też może mieć np. 25 m2 przeliczeniowych, a poza zaliczkami na NW dojdą dopłaty za utrzymanie lokalu garażowego) - i jest to sytuacja naturalna.

[patrycjasze]

Jestem w sytuacji w której powołując się na OWL garażowicze nie akceptują obowiązujących przepisów. W oparciu o ustawodawcę sprawa ma się tak, że muszą ponosić koszty za części wspólne zgodnie z udziałem w części wspólnej. Poprzedni administrator po prostu zawalił sprawę z regulaminem opłat. Próbujemy teraz dojść do składu, ale mamy jawny bojkot przewidzianej uchwały (opierającej się o owl) oraz groźby zaskarżenia.

Garażowicze proponują założenie "podglądowego licznika" który będzie mówił księgowej jak rozdzielić z kosztów wspólnych to co zużywa garaż.(pytanie czy możemy dla świętego spokoju tak zrobić zachowując się zgodnie z lit.prawa)
Uważają również, że nie dotyczą ich koszty eksploatacji windy bo "za chwilę dojdziemy do absurdu, że osoby z 5 piętra będą płacić więcej niż te z 1."(wiemy, że musi być udziałami!)
albo "Można zastosować stałą opłatę od windy od każdego lokalu. " (wiemy, że musi być udziałami!)
I że pani sprzątaczka zatrudniona przez wspólnotę u nich za mało sprząta...

[modoc]

Twarde stanowisko. Koszty w nieruchomości wspólnej ponosi się wg. Udziałów i tyle.

[elmaz]

Garażowicze proponują założenie "podglądowego licznika" który będzie mówił księgowej jak rozdzielić z kosztów wspólnych to co zużywa garaż.(pytanie czy możemy dla świętego spokoju tak zrobić zachowując się zgodnie z lit.prawa)

Nie tylko możecie, ale nawet powinniście olicznikować te elementy, które są olicznikowane w innych lokalach (np. zużycie prądu). Z tym, że oznacza to tyle - iż w praktyce oznacza to wzrost kosztów dla garażowców. Bo teraz za prąd zużywany w garażach płacą (niezgodnie z przepisami) wszyscy właściciele, podczas, gdy za prąd zużywany w garażach powinni płacić w 100% garażowcy, co nie zwalnia ich z obowiązku płacenia (wg udziałów) za zużycie prądu w częściach wspólnych.

Uchwały niech sobie zaskarżają - jak przegrają parę spraw, może otrzeźwieją.