Rozliczenie rocznego wyniku finansowego

[piotrusb]

Np. wynajem miejsc parkingowych przez wspólnotę właścicielom lokali jest gospodarką zasobami mieszkaniowymi, ale już wynajem osobom trzecim - nie. Także lokale użytkowe nie wchodzą do zasobu mieszkaniowego, a więc zaliczki wpłacane przez ich właścicieli na rachunek wspólnoty są jej opodatkowanym przychodem (wyrok NSA z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3642/15).

[franki]

Przejrzałem dokumenty wspólnoty. W akcie powołującym wspólnotę mamy uchwałę w sprawie określenia zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji księgowej kosztów wspólnoty, w której to jest zapis:
"Zatwierdza się następujący sposób rozliczania kosztów i należnych zaliczek za okres sprawozdawczy osiągnięty przez Wspólnotę Mieszkaniową
a) różnica pomiędzy przychodami a kosztami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną zwiększa odpowiednio przychody lub koszty Wspólnoty w następnym roku obrotowym i jest przeznaczona na utrzymanie zasobów mieszkaniowych
b)..."

Także lokale użytkowe nie wchodzą do zasobu mieszkaniowego, a więc zaliczki wpłacane przez ich właścicieli na rachunek wspólnoty są jej opodatkowanym przychodem (wyrok NSA z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3642/15).

Czyli, jeśli we wspólnocie są lokale użytkowe i jest nadwyżka na kosztach zarządu NW to w myśl zapisu jaki mamy w uchwale o "zakresie i sposobie prowadzenia ewidencji księgowej kosztów wspólnoty " - nie mozna ich rozksięgowac na włascicieli lokali użytkowych a jedynie na włascieli lokali mieszkalnych?
I w drugą stronę - jeśli jest ujemny wynik to tym wynikiem nie mogą być obciażeni własciciele lokali użytkowych ??

[piotrusb]

Absolutnie nie. Nie myl kwestii podatkowych i związanej z nimi terminologii, które tu nie mają nic do rzeczy z zarządem nieruchomością wspólną. Zgodnie a art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl

Właściciele lokali (wszystkich lokali, tak mieszkalnych, jak i użytkowych - piotrusb) ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów.

Art. 17 uwl:

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

To są regulacje ustawowe mające charakter bezwzględnie obowiązujący (wyjątkiem jest umowa quoad usum) i żadna uchwała wspólnoty nie może ich zmienić.

[franki]

Jasne.
Ale wracając do Art 29 pkt 1a UoWL który mówi że
Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

to nie powinno być własnie tak że skoro jest ujemny wynik za dany rok to ten ujemny wynik powinien być pokryty w rozliczeniu za dany rok przez właścicieli zgodnie z Art 12 ust 2.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach

[piotrusb]

Zgadza się. Wspólnota powinna uchwałę w jaki sposób, zgodny z ustawą, pokryć niedobór..

[irenalo]

Jasne.
Ale wracając do Art 29 pkt 1a UoWL który mówi że
"Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

to nie powinno być własnie tak że skoro jest ujemny wynik za dany rok to ten ujemny wynik powinien być pokryty w rozliczeniu za dany rok przez właścicieli zgodnie z Art 12 ust 2.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach".

Zapomniałeś o innym zapisie ustawy.
Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

To poszczególny właściciel ma zapłacić za zużytą wodę w lokalu, za ogrzewanie, śmieci.
I tylko koszty dotyczące nieruchomości wspólnej dzieli się wg udziałów.
Każdemu właścicielowi trzeba wyliczyć jego dług. I każdy z właścicieli ma ten dług spłacić.

Jasne czy nie?