Ujemny wynik finansowy

Czyli wszystko o księgowości, rozliczeniach z Właścicielami i usługodawcami oraz o zarządzaniu finansami Wspólnot.
Wiadomość
Autor
ib2019
.
.
Posty: 1
Rejestracja: 13-06-2022, 22:25

Ujemny wynik finansowy

#1 Post autor: ib2019 » 13-06-2022, 22:43

Witam wszystkich,
Na przełomie 2020/2021 ( dokładnie 31.12.2020) kupiłam mieszkanie, w roku 2022 wspólnota przygotowała uchwałę w sprawie sposobu pokrycia ujemnego wyniku za rok 2019, 2020,2021.
W uchwale tej'' Postanawia się stratę z tytułu eksploatacji na koniec 2019, 2020,2021 pokryć poprzez stworzenie funduszu celowego celem pokrycia wyników ujemnych .
Oznacza to ze każdy właściciel będzie obciążany wg udziałów tzn metrow2.
Moje pytanie jest następujące: kto pokrywa straty za rok 2019, 2020? Ja fizycznie nie byłam stroną, podpisując akt notarialny miałam przedstawione oświadczenie że nie ciążą na mieszkaniu żadne zaległości.
Czy ktoś ma doświadczenie w tej kwestii i może coś doradzić?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#2 Post autor: elmaz » 14-06-2022, 19:49

WG MNIE:

1. Wspólnota funkcjonuje w ten sposób (w pewnym uproszczeniu), że na początku roku uchwala zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i każdy właściciel jest zobowiązany wpłacać je co miesiąc do 10 dnia miesiąca z góry. Zaległości powstają tylko wtedy, gdy właściciel nie zapłaci w terminie tych zaliczek - stają się one wtedy jego długiem (zobowiązaniem osobistym) i nie przechodzą na nowego właściciela (chyba że jest wpis w hipotece lokalu). Dlatego, jeśli poprzedni właściciel płacił w terminie zaliczki, to na dzień sprzedaży mieszkania zaległości nie było - bo niby z jakiego tytułu.

2. Na koniec roku następuje porównanie naliczonych z rzeczywistymi kosztami - i może wyjść niedopłata. Ta niedopłata jest NOWYM zobowiązaniem, które powstaje pod datą rozliczenia danego roku i obciąża właściciela aktualnego na dzień ich wyliczenia.

----------

Zatem WG MNIE jeśli chodzi o straty z tytułu roku 2020, to one obciążą nowego właściciela i niewiele tu można poradzić. Ewentualnie można by próbować szukać jakiegoś haczyka, gdyby rozliczenie roku przez Wspólnotę nastąpiło co prawda po sprzedaży mieszkania, ale przed jego wydaniem kupującemu. Wtedy można by coś próbować kombinować na bazie art.548 § 1 który mówi, że to z chwilą WYDANIA RZECZY SPRZEDANEJ przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Ale - pomijając czy to by było skuteczne - tutaj taki przypadek raczej nie wystąpił

----------
Ciekawsza WG mnie jest sytuacja dotycząca roku 2019. Bo z jednej strony obowiązuje zasada opisana wyżej - więc jeśli rok 2019 rozliczono dopiero w roku 2021 - to teoretycznie obciąża to nowego właściciela. ALE - w Ustawie o własności lokali mamy, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. I - choćby ze względów podatkowych - wspólnota powinna rok 2019 rozliczyć znacznie wcześniej. Zatem osoba kupująca lokal na koniec roku 2020 ma prawo sądzić, że ujemny wynik finansowy (o ile nie został przeniesiony uchwałą na roku 2020 i powiększył niedopłaty w tymże roku) nie będzie jej dotyczył. I tu można by coś próbować kombinować - ale to by było roszczenie skierowane albo do wspólnoty, albo wręcz do zarzadu wspólnoty, że z tytułu zaniedbań z jej/jego strony właściciel musi ponieść koszty, które w normalnych warunkach nie powinny do dotyczyć. Ale czy to ma szanse powodzenia, to już by trzeba rozmawiać z jakimś dobrym prawnikiem - i nie wiem czy gra jest warta świeczki.

Podkreślam to MOJA PRYWATNA OPINIA - i mogę się mylić.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Ujemny wynik finansowy

#3 Post autor: irenalo » 15-06-2022, 01:42

Wspólnota powinna zrobić rozliczenie za każdy rok kalendarzowy. Jeśli koszty były wyższe niż zaliczki aktualni właściciele powinni to pokryć. W 2020 byłaś jeden dzień właścicielką, więc dopłacasz 1/356 . Tak najprościej.
Niech wspólnota ściga poprzedniego właściciela.
Albo osobę, odpowiedzialną za brak rozliczenia.

Z czego wynikają "wyniki ujemne"?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#4 Post autor: elmaz » 15-06-2022, 02:02

No cóż - pozwolę sobie się nie zgodzić.

"Niech wspólnota ściga poprzedniego właściciela."

Niby z jakiego tytułu - skoro w chwili sprzedaży lokalu nie miał żadnych zobowiązań względem wspólnoty i ma na to papier?
W UWL właściciel ma obowiązek wpłacać w trakcie roku jedynie zaliczki. A zyski lub straty wynikające z rocznego rozliczenia obciążają właściciela, a nie BYŁEGO właściciela.

"Albo osobę, odpowiedzialną za brak rozliczenia."

Hmm - ścigać osobę za brak rozliczenia roku 2020 w dniu 31 grudnia roku 2020?
Pokaż mi jedną wspólnotę, tylko jedną, która to potrafi - zwłaszcza, że często grudniowe faktury spływają po nowym roku.
Albo niechby w Sylwestra. Księgowa w Twojej wspólnocie wylicza w Sylwestra wynik finansowy, żeby jej 1 stycznia ktoś nie pogonił za brak rozliczenia? ;-)

To może - o czym pisałem - dotyczyć roku 2019. Ale nie 2020.

---------
A teraz wyobraź sobie taką sytuację:

1 stycznia właściciele uchwalają zaliczkę 5 zł /m2 - przez 10 miesięcy pokrywa się ona z kosztami.
1 listopada zmienia się właściciel jednego z lokali. Drugiego listopada wspólnota podejmuje decyzję, że wymienia wszystkie służby na osiedlu - administratora, sprzątaczki, serwis techniczny - na inne firmy, 3 x droższe. W związku z tym - w ciągu tych dwóch ostatnich miesięcy pojawia się ujemny wynik finansowy (bardzo łatwo to prześledzić).
Wspólnota ma teraz znaleźć poprzedniego właściciela, który zapłaci 10/12 tych dodatkowych kosztów, której pojawiły się po tym jak sprzedał mieszkanie, wskutek decyzji, z którymi nie miał nic wspólnego i których w żaden sposób nie mógł przewidzieć. I który w chwili sprzedaży mieszkania nie miał żadnych zobowiązań względem wspólnoty...

Albo taką sytuację: mała wspólnota mieszkaniowa, powiedzmy 4 lokale. I teraz 4 znajome osoby kupują te 4 lokale np. w październiku. Potem szybciutko w grudniu podejmują uchwałę, że robią remont w budynku za ciężką kasę ze środków bieżących (bo przeciez nie musi być z FR). Na koniec roku wychodzi im potężny deficyt - więc natychmiast występują do poprzednich właścicieli, żeby im spłacili 9/12 wydatków na ten remont. Dobre... Bardzo dobre... :-P

Zresztą - wystarczy prościej. Kupię mieszkanie w połowie roku, w drugiej połowie roku wspólnota z biezących środków dokona kosztownego remontu - np. wyremontuje cały dach. I teraz na koniec roku wyjdzie potężna niedopłata. I rozumiem, że połowę tej niedopłaty, z tytułu remontu, który był wykonany po sprzedaży lokalu i z którego będę ja korzystał, ma wspólnota dochodzić od byłego właściciela? No bo przecież to jest niedopłata roczna (okresem rozliczeniowym jest rok), a on połowę roku tutaj mieszkał. A jak sprzedał mieszkanie listopadzie, a remont był w grudniu, to niech zapłaci w ogóle 11/12 za mój udział w tym remoncie. :-P

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#5 Post autor: elmaz » 15-06-2022, 02:26

Jeszcze jedno:

Kupujący mieszkanie, poza sprawdzeniem czy poprzedni właściciel nie zalega z zaliczkami, zawsze (wystarczy pełnomocnictwo od sprzedającego członka wspólnoty) może sprawdzić jak na dzień zakupu wygląda przybliżona relacja naliczanych zaliczek do rzeczywistych kosztów oraz dowiedzieć się jakie są planowane wydatki do końca roku - a tym samy oszacować ryzyko związane z ewentualną dopłatą po rocznym rozliczeniu.
Sprzedający w trakcie roku - nie ma żadnego wpływu na to, jakie koszty poniesie wspólnota pomiędzy dniem sprzedaży, a końcem roku - czyli można by go wrobić praktycznie w dowolną kwotę, nawet przekraczającą wielokrotnie wartość sprzedanego mieszkania.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Ujemny wynik finansowy

#6 Post autor: irenalo » 15-06-2022, 03:04

A wystarczy zajrzeć do ustawy o własności lokali i przypomnieć sobie, obowiązki właścicieli.


Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
i
Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (...)

I dopiero potem zapisano w ustawie SPOSÓB w jaki te obowiązki powinny być realizowane.

Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Ten SPOSÓB nie jest jedyny.

Zgodnie z orzecznictwem można np. uchwalić dodatkowo jednorazową wpłatę.

Generalnie uważam, że powinno być zrobione rozliczenie na dzień sprzedaży lokalu. I nie chodzi tylko o zaliczki ale też koszty. Ale sposób leniwych ksìęgowych, proporcjonalnie do dni bycia właścicielem, też może być.

Nowy właściciel nie miał wpływu na koszty i zaliczki, gdy nie był właścicielem.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „Księgowość, rozliczenia, zarządzanie finansami Wspólnoty”