Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

Czyli wszystko o księgowości, rozliczeniach z Właścicielami i usługodawcami oraz o zarządzaniu finansami Wspólnot.
Wiadomość
Autor
rskalik
.
.
Posty: 6
Rejestracja: 11-05-2017, 10:55

Odp.: Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

#7 Post autor: rskalik » 11-05-2017, 16:15

To dlaczego właściciele mieszkań płacą eksploatacja 2,33pln x rzeczywisty metraż mieszkania a nie eksploatacja x udział w nieruchomości wspólnej (mieszkanie+korytarze)?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

#8 Post autor: elmaz » 12-05-2017, 02:17

W obu przypadkach płacisz za udział w nieruchomości wspólnej. Różnica jest taka, że korytarz leżący NA ZEWNĄTRZ
mieszkania nie powiększa niczyjego udziału, a korytarz leżący WEWNĄTRZ garażu powiększa udział tego garażu.

Mówiąc w uproszczeniu:
Masz mieszkanie 30m2, to płacisz od 30m2. Korytarz leży na zewnątrz, należy do wspólnoty, a nie do Ciebie, więc od niego nie placisz.

Masz garaż, to należy do Ciebie miejsce postojowe 15m2 I KAWAŁEK DROGI 20m2 KTÓRA JEST W ŚRODKU GARAŻU. Dlatego musisz płacić i za miejsce postojowe i za ten kawałek drogi. Kluczowe jest to, że ten kawałek drogi jest w środku garażu i jest częścią garażu, dlatego powiększa udział. A kawałek klatki schodowej nie jest częścią mieszkania, dlatego nie powiększa udziałów mieszkania.

Zafiksowałeś się na tym, że za garaż płacisz więcej niż zamieszkanie i nie potrafisz, albo co gorsza nie chcesz zrozumieć tego, co Ci tłumaczy Irenalo.

Jeszcze raz ja spróbuję :-)


Zapomnij o korytarzach, klatkach schodowych i Twoim miejscu postojowym w garażu. Zapomnij o nich, bo one nie mają żadnego znaczenia. Znaczenie mają następujące rzeczy:

a) Ile m2 ma Twoje mieszkanie. Jeśli jesteś jego wyłącznym właścicielem - to musisz ponosić koszty na NW od tylu właśnie metrów. Masz mieszkanie 50m2 - płacisz za 50m2. Jeśli do Ciebie należy pół mieszkania, płacisz za pół mieszkania (25m2).

b) Jaki jest Twój udział - UDZIAŁ - UDZIAŁ - w garażu (masz to w akcie notarialnym) i jaka jest powierzchnia całego garażu. Mnożysz udział przez powierzchnię garażu - i wychodzi Ci ilość metrów, za jaką masz płacić wspólnocie od garażu.

Jeśli garaż ma 1000 m2, a ty masz 1/20 udziałów - to masz płacić za 1/20 * 1000m2 = 50m2. Za tyle masz płacić bo taki
jest Twój udział w garażu - czyli tyle m2 garażu jest na papierze Twoje
- a to, ile z tego faktycznie użytkujesz, nie ma żadnego znaczenia.

Powtarzam - ważne jest tylko to jaki kawałek garażu (jaki udział)masz zapisany w papierach. Z papierów wynika, że przypada na Ciebie 50m2, to płacisz od 50m2. Koniec kropka. I dywagacje na temat korytarzy, klatek schodowych itp itd nie mają sensu.

c) Czyli w sumie zapłacisz za 25m2 mieszkania + za 50m2 garażu. I choć Twoje miejsce postojowe w garażu jest malutkie, zapłacisz za niego 2 x więcej jak za mieszkanie, bo na papierze masz 50m2 garażu i za to musisz płacić.

Jeszcze raz powtórzę - w tych wszystkich wyliczeniach nie mają najmniejszego znaczenia ani powierzchnie klatek schodowych, ani powierzchnie miejsc postojowych w garażach, ani rozkład pokojów w mieszkaniach. Liczą się tylko i wyłącznie udziały wynikające z tego, co jest na papierze - a nie z tego - ile kto czego faktycznie używa.

===============================
===============================
===============================

Ale to jeszcze nie koniec, bo to są tylko opłaty idące do wspólnoty. Ale z tych pieniędzy nikt nie opłaca ci kosztów utrzymania tego, co jest w środku lokalu. Nikt z pieniędzy wspólnoty nie zapłaci ci za malowanie, sprzątanie czy remont mieszkania - tak samo nikt z pieniędzy wspólnoty nie zapłaci (a przynajmniej nie powinien zapłacić) za malowanie, sprzątanie czy remont garażu, który jest samodzielnym lokalem.

Pomimo, że płacisz kasę do wspólnoty, to i tak - jeśli zechcesz pomalować mieszkanie, musisz wyjąć dodatkową kasę z kieszeni - i zapłacić malarzowi.

Tak samo jest z garażami - jeśli właściciele garażu zechcą pomalować garaż, to muszą wziąć czapkę, każdy z nich musi wrzucić tam kasę - i z tej kasy opłaci się malarza. I znowu - każdy wrzuca taką część kasy, jaki ma udział. Masz 1/20 udziału w garażu - wrzucasz do czapki 1/20 kosztów malowania, sprzątania, prądu zużywanego w garażu, napraw w środku garażu itp. To wszystko dotyczy tego, co jest w środku garażu i nie ma nic wspólnego z tą kasa, co poszła do wspólnoty.

d)

I teraz skup się :-)
Aby zebrać pieniądze do czapki, to ktoś konkretny musi tę czapkę postawić, poczekać aż wrzuci się do niej kasę, potem zabrać czapkę z kasą i zanieść malarzowi. A wcześniej jeszcze musi znaleźć tego malarza i ustalić z nim cenę malowania oraz odebrać wykonaną robotę. Innymi słowy - musi być zarządca/administrator garażu, nazwijmy go czapkowym. Ten czapkowy za swoją robotę też może chcieć trochę kasy, którą właściciele muszą dodatkowo dorzucić do czapki.

O tym - kto będzie takim czapkowym decydują właściciele garażu. W wielu wspólnotach, z przyczyn praktycznych, takim czapkowym ustanawiają administratora albo zarządcę wspólnoty - bo tak jest łatwiej. Wtedy taki zarządca ma jednocześnie dwie funkcje:

1) jest zarządcą całej wspólnoty (i obraca pieniędzmi eksploatacyjnymi wspólnoty, o których była mowa wcześniej) zaplaconymi wcześniej, opłacając z nich koszty nieruchomości wspólnej - dachy, mury, klatki schodowe, trawniki)

2) jest czapkowym - obracającym INNYMI pieniędzmi, tymi które leżą w czapce i które może wydać tylko na garaże, bo to kasa garażowców, a nie jego, czy wspólnoty.

Jeśli czapkowym jest zarządca wspólnoty, często dla uproszczenia wspólnoty robią tak, że wpłacasz zaliczkę oraz czapkowe jedną kwotą na konto wspólnoty, a księgowość/czapkowy dzielą tę wpłatę na dwie kupki - zaliczkę i czapkę, a potem z każdej kupki pokrywają odpowiednie koszty. Ale naliczenie i rozliczenie powinieneś mieć osobno, np.:

1). z tytułu udziałów w mieszkaniu 25m2 x 2 zł = 50 zł
2) z tytułu udziałów w garażu: (1/20 x 1000) x 2 zł = 50m2 x 2zł = 100 zł
3) na koszty utrzymania garażu - 75 zł (albo - jesli garażowcy też ustalą z metra - 50m2 x 1,5 zł = 75 zł)

Pieniądze z punktu (1) + (2), czyli 150 zł, to sa koszty funkcjonowania wspólnoty i będą zsumowane i rozliczone razem.

Pieniądze z punktu (3), czyli 75 zł - to sa prywatne pieniądze garażowców, które wspólnota (lub inny administrator garażu) trzyma u siebie i może wydawać tylko na to, na co pozwolą mu garażowcy - w praktyce po prostu na koszty funkcjonowania garażu (prąd, sprzątanie garażu, remonty w środku garażu).

----------------

Na koniec tylko dodam, że właściciele popełniają częsty błąd, mówiąc, że w tej sytuacji np. zapłacili dwa razy za sprzątanie klatki schodowej - raz od mieszkania, a raz od garażu. To oznacza, że dalej nie rozumieją o co tutaj chodzi.

Opłaty eksploatacyjne przekazuje się wspólnocie nie "na coś" a "od czegoś". Opłaty przekazuje się wspólnocie od wszystkich posiadanych na papierze metrów kwadratowych.Masz na papierze 80m2, płacisz od 80m2. Masz 100m2, płacisz od 100m2. Za każdy metr zawsze płacisz JEDEN RAZ.

A to - na co wspólnota przeznaczy te wpłacone pieniądze, to zupełnie inna sprawa.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

rskalik
.
.
Posty: 6
Rejestracja: 11-05-2017, 10:55

Odp.: Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

#9 Post autor: rskalik » 12-05-2017, 11:15

Dobra chyba rozumiem.
To że hala garażowa ma własną KW robi tutaj najwięcej złego. Gdyby nie to opłaty byłyby na poziomie 40% obecnych.
Jedyne co to nalegać na zmianę liczenia kosztów dla hali garażowej bo 4pln za metr to bardzo dużo

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

#10 Post autor: irenalo » 12-05-2017, 13:34

rskalik pisze:Jedyne co to nalegać na zmianę liczenia kosztów dla hali garażowej bo 4pln za metr to bardzo dużo
Koszty nie biorą sie z sufitu. Zaliczki na te koszty powinny być wyliczone zgodnie z planem gospodarczym.
To, że uchwalicie mniejsze zaliczki nie oznacza, że zakład energetyczny sprzeda Wam taniej prąd.
Albo że inne niezbędne koszty będą niższe. Co najwyzej nie starczy na rachunki i zakład Wam prąd odetnie albo nikt nie bedzie sprzątał w garażu.
Jeszcze raz: przeczytaj koniecznie Ustawę o własności lokali.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Nieprawidłowe wyliczanie kosztów miejsc garażowych

#11 Post autor: elmaz » 13-05-2017, 00:02

rskalik pisze:Dobra chyba rozumiem.
To że hala garażowa ma własną KW robi tutaj najwięcej złego. Gdyby nie to opłaty byłyby na poziomie 40% obecnych.
Tak - to wynika z tego KW. Ale nic w przyrodzie nie ginie ;-) Garażowcom robi źle, nie-garażowcom robi dobrze :-)
Jeśli wspólnota poniosła koszty eksploatacyjne 100.000 zł, to właściciele muszą wyłożyć 100.000 zł.
Pytanie tylko, jak te pieniądze będą pomiędzy nich podzielone. Faktycznie - jeśli garaż byłby NW, a nie z własną KW, to koszty NW rozłożyłyby się tylko na mieszkania, czyli nie-garażowcy zapłaciliby znacznie więcej, a garażowcy - znacznie mniej niż teraz za mieszkanie+garaż.

Za to - za używanie miejsca w garażu wspólnota mogłaby naliczyć opłaty (i powinna to zrobić przynajmniej do poziomu kosztów funkcjonowania samego garażu) - ale zazwyczaj niższe niż płacisz teraz. Ale - nie jesteś wtedy współwłaścicielem garażu (który to udział możesz np. sprzedać, jak brakuje kasy, zostawiając sobie tylko mieszkanie), a jedynie użytkownikiem kawałka części wspólnej.
rskalik pisze: Jedyne co to nalegać na zmianę liczenia kosztów dla hali garażowej bo 4pln za metr to bardzo dużo
Dużo/mało, to pojęcie względne. To jest (a w każdym razie powinna być) pochodna kosztów. Zaliczkę eksploatacyjną płacisz z m2 tak samo jak z lokalu - i te wszystkie m2 z wszystkich lokali (garażowych + mieszkalnych) muszą dać tyle, ile wspólnota faktycznie wydaje. Obniżyć to można tnąc niektóre koszty - np. koszty administracji, sprzątania, konserwacji - ale może się to odbić na jakości. Można czasem zmniejszyć wydatki lepszym gospodarowaniem. Można też obniżyć opłaty poprzez zapewnienie wspólnocie dodatkowych dochodów - np. poprzez wynajęcie komuś powierzchni reklamowej.
Jak obniżycie koszty, możecie zejść ze stawki 2,33, na jakąś niższą (co obniży też zaliczki z garaży).

Z kolei pozostała kwota z m2 garażu, której nie płacisz z m2 mieszkania (czyli u Ciebie te 4 zł - 2,33 = 1,67 zł)., to są koszty utrzymania samego garażu (czapkowe). Ta wartość wynika z kosztów utrzymania samego garażu, podzielonego przez metraż tego garażu. Takie dodatkowe koszty ponosisz też za używanie mieszkania, tylko ich nie zauważasz. Ale każde malowanie, remont mieszkania, prąd itp - to jest mieszkaniowy odpowiednik tego 1,67 płaconego za garaż do czapki.

Metraż jest stały :-), więc obniżka jest możliwa tylko jak obniżycie koszty. Trzeba by przeanalizować koszty za zeszły rok i zobaczyć, na czym można by przyoszczędzić. Jak się zmniejszą koszty, zmniejszy się tez to 1,67. Innej drogi nie ma.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Księgowość, rozliczenia, zarządzanie finansami Wspólnoty”