Sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

Czyli wszystko o księgowości, rozliczeniach z Właścicielami i usługodawcami oraz o zarządzaniu finansami Wspólnot.
Wiadomość
Autor
magdasz
.
.
Posty: 11
Rejestracja: 20-02-2017, 19:36

Sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

#1 Post autor: magdasz » 21-02-2017, 02:04

Mam pytania dotyczące prezentacji rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty. W ub roku zarządca (notarialny) poddał pod głosowania uchwałę o nowym sposobie prezentacji sprawozdania i w marcu sprawozdanie finansowe będzie w nowej wersji. Poprzednia funkcjonowała 8 lat. Główna zmiana dotyczy przychodów – dotąd były wpłaty a teraz będą zaliczki. Pojawiły się też rozliczenia miedzyokresowe kosztów i przychodów. Próbuję to zrozumieć, przeszukałam forum i googla ale dalej nie wiem, jak porównać stare i nowe sprawozdanie. I co ma być pokazane w przychodach miedzyokresowych.
Kilka słów o wspólnocie i sytuacji finansowej, bo podejrzewam, że zarządca chce na siłę uszczęśliwić nas dodatnim wynikiem finansowym.
Wspólnota duża (150 lokali + garaż), uchwalone zaliczki to około 100 tys zł miesięcznie. Do tej pory sprawozdanie było w miarę zrozumiałe (większość nie ma rozeznania w sprawach księgowych, na zebrania przychodzi 10-15 osób).Wyglądało następująco:
Przychody: wpłaty na rachunek + inne (zwykle puste, czasem jakiś zwrot z ubezpieczenia).
Koszty: utrzymania nieruchomości (w podziale na rodzaje) + media (woda, ogrzewanie, śmieci)
Wynik finansowy = Przychody minus koszty.
Rozrachunki: należności od właścicieli, nadpłaty, zobowiązania wobec dostawców, kasa na rachunku.
Osobno, w podobny sposób było sprawozdanie z rozliczeń funduszu remontowego.

Wspólnota nie ma innych przychodów poza wpłatami od właścicieli + odsetki od lokaty na FR. Do tej pory było tak, że wpłaty były większe niż koszty i wynik był dodatni (przynajmniej w sprawozdaniu). Ale od 2 lat na koniec roku na rachunku bieżącym było mniej środków niż zobowiązania wobec dostawców (faktury z grudnia) i ludzie zaczęli pytać. Odpowiedzią była zmiana sposobu sprawozdania – ludzie to kupili ale ja niekoniecznie. Stąd moje pytania.

Mamy 2 lokale zlicytowane na rzecz banków, zostały długi. Kolejne 3 są w trakcie egzekucji – też banki (kredyty frankowe). Właściciele zaliczek nie płacą. Wielu innych też ma zaległości – płaci z opóźnieniem. Należności od właścicieli to około 300 tys zł na koniec 2015 z czego 200 tys zł od dłużników bez majątku.
Poza tym na początku istnienia wspólnota podjęła uchwałę, że nadpłata jest zaliczana w poczet zaliczek przyszłego roku. Wiele osób o tym nie pamięta, nowi w ogóle nie wiedzą. A że zaliczki są zwykle większe niż koszty (zarządca nie ma kasy i oszczędza na czym się da), więc hodujemy nadpłaty – na koniec 2015 to około 180 tys zł.
Kasa minus zobowiązania wobec dostawców ostatnio prawie 100 tysięcy (więc faktury z roku poprzednie są płacone z zaliczek w styczniu).

W nowym sprawozdaniu nie ma wpłat tylko zaliczki i te rozliczenia miedzyokresowe. A różnica: zaliczki minus koszty zawsze będzie dodatnia – bo koszty faktyczne są zawsze mniejsze od planowanych. Wynik finansowy będzie dodatni i prawdopodobnie o to chodzi. Dla większości dodatni wynik oznacza, że wszystko jest ok.
Mamy profesjonalną księgową.

Proszę o wyjaśnienie, czy to sprawozdanie jest prawidłowe i jak porównać poprzedni wynik finansowy z nowym i jaki wpływ na wynik mają rozliczenia międzyokresowe.
Jak się nowe sprawozdanie ma do wyroku S.A. w Warszawie z dnia 19 listopada 2014, sygn.akt I ACa 758/14 post100468.html#p100468 oraz interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 16 lipca 2014 https://interpretacje-podatkowe.org/doc ... eszkaniowa

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

#2 Post autor: piotrusb » 21-02-2017, 13:46

magdasz pisze:Wielu innych też ma zaległości – płaci z opóźnieniem. Należności od właścicieli to około 300 tys zł na koniec 2015 z czego 200 tys zł od dłużników bez majątku.
To fatalnie, bo to oznacza, że te długi uregulują pozostali współwłaściciele, w tym Ty. Jakie działania podjął zarządca dla wyegzekwowania tych należności?
magdasz pisze:Jak się nowe sprawozdanie ma do wyroku S.A. w Warszawie z dnia 19 listopada 2014, sygn.akt I ACa 758/14 post100468.html#p100468
W tym samy wątku:
Sąd podziela zdanie strony pozwanej w przedmiocie istnienia zasady uproszczenia oraz odformalizowania sprawozdań finansowych wspólnot mieszkaniowych, jednakże stoi też na stanowisku, iż nie może to jednocześnie kolidować ze wspomnianymi powyżej wymogami rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, czyli ujmowaniem wszystkich faktów, jakie miały miejsce oraz czytelności, czyli przedstawieniem informacji w sposób zrozumiały dla wszystkich. W związku z powyższym, takie sprawozdania finansowe powinny być sporządzane w sposób jak najbardziej przejrzysty i czytelny.
Przyjmuje się, że sprawozdanie to powinno obejmować również sprawozdanie finansowe, obrazujące przychody i wydatki wspólnoty. Trzeba podkreślić, iż przepisy u.w.l. nie zawierają jednak żadnych regulacji dotyczących formy i zawartości tego sprawozdania. Właściciele lokali mają więc w tym zakresie autonomię, w szczególności co do określenia, jakie elementy powinny znaleźć się w sprawozdaniu finansowym. Takie postanowienia może zawierać umowa lub uchwała właścicieli lokali.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 29 ust. 1 u.w.l. zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej winien prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zatem roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty winno stanowić podsumowanie zapisów zawartych we wskazanej, bardzo ograniczonej ewidencji pozaksięgowej, a więc zawierać tylko ogólne informacje o jej sytuacji finansowej, tj. sumie przychodów (zaliczek i pożytków) oraz wydatków. Wydatki powinny przy tym zostać podzielone na kategorie wymienione w art. 14 u.w.l., tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media, koszty ubezpieczeń i podatków, wydatki na utrzymanie czystości i porządku oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Brak natomiast podstaw do oczekiwania, że w ramach sprawozdania finansowego zarząd przedstawi informacje bardziej szczegółowe, objęte ewidencją pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Każdy właściciel ma przy tym prawo żądać od zarządu przedstawienia szczegółowego rozliczenia na piśmie w odniesieniu do własnego lokalu (zob. art. 29 ust. 3 u.w.l.).
A zatem nie ma ścisłych uregulowań ustawowych jak powinno wyglądać sprawozdanie finansowe wspólnoty, natomiast musi się ono charakteryzować ww. cechami. Jeśli wspólnota przyjęła uchwały odnośnie tego jak ma wyglądać takie sprawozdanie i uchwała ta nie została zaskarżona w ustawowym 6. tygodniowym terminie, to obowiązuje i zarządca ma obowiązek się do niej stosować.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

#3 Post autor: irenalo » 21-02-2017, 14:26

Przede wszystkim to wspólnota decyduje o tym, jak ma wygladać sprawozdanie finasowe.
Księgowa ma pewnie jakis program i innego nie umie obsłużyć.
magdasz pisze:Główna zmiana dotyczy przychodów – dotąd były wpłaty a teraz będą zaliczki
A skąd wiedzieliście , że ktoś nie płacił?
magdasz pisze:Pojawiły się też rozliczenia miedzyokresowe kosztów i przychodów
Musisz zatem zapytać ksiegowej, jakie koszty będzie księgować jako międzyokresowe. Ubezpieczenie?
Co jeszcze?
magdasz pisze:że zarządca chce na siłę uszczęśliwić nas dodatnim wynikiem finansowym.
To nie ma znaczenia czy wynik jest dodatni czy ujemny. Wynik pokazuje czy uchwalone zaliczki są dobrze skalkulowane.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

#4 Post autor: irenalo » 21-02-2017, 15:30

magdasz pisze:Do tej pory było tak, że wpłaty były większe niż koszty i wynik był dodatni (przynajmniej w sprawozdaniu).
W tym były: wpłaty tych co nadpłacają i brak wpłat tych co zalegają. Ci co nadpłaciłi kredytowali tych, co nie płacą . A jeśli długów nie da się ściagnąć , to nadpłacający dołożyli do niepłacacych.
Wiec sama widzisz, że to żadna infomacja.
magdasz pisze:Osobno, w podobny sposób było sprawozdanie z rozliczeń funduszu remontowego.
Czyli znowu to samo.
Macie na FR środki od wpłacających a nie macie od zalegajacych.
magdasz pisze:że nadpłata jest zaliczana w poczet zaliczek przyszłego roku
To jest dobra praktyka. I wzięła się z głupawej interpretacji skarbówki, że potencjalny zwrot zaliczek należy opodatkować. Poza tym ta praktyka pomaga utrzymać płynność finansową.
magdasz pisze: Wiele osób o tym nie pamięta, nowi w ogóle nie wiedzą. A że zaliczki są zwykle większe niż koszty (zarządca nie ma kasy i oszczędza na czym się da), więc hodujemy nadpłaty – na koniec 2015 to około 180 tys zł.
Hodujecie nadpłaty i hodujecie też długi. Gdy pewnego dnia te nadpłaty będa mniejsze niż długi, to nie będzie za co zapłacić rachunków np. wyłączą Wam prąd, ogrzewanie lub odetna wodę.
magdasz pisze:Wynik finansowy będzie dodatni i prawdopodobnie o to chodzi
Szukasz na siłę sensacji.
W sprawozdaniu powinny być ujęte długi.

Teraz to może wyglądac np tak dla FR.
naliczenia 50 000
pożytki 500

koszty 10 000
zaległości 30 000

stan FR 10 500 zł

I w takim sprawozdaniu widać , że ktoś zalega.
I niestety tak jest , że za tych co nie płacą muszą zapłacić inni.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

magdasz
.
.
Posty: 11
Rejestracja: 20-02-2017, 19:36

Odp.: sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

#5 Post autor: magdasz » 21-02-2017, 18:52

irenalo pisze:Hodujecie nadpłaty i hodujecie też długi. Gdy pewnego dnia te nadpłaty będa mniejsze niż długi, to nie będzie za co zapłacić rachunków np. wyłączą Wam prąd, ogrzewanie lub odetna wodę.
Spróbuj o tym przekonać pozostałych. A zarządca tłumaczy, że jest wszystko ok – rachunki zapłacone, wynik finansowy dodatni, itp. Dług to jest w banku a nie u sąsiada.
Już podesłałam niektórym artykuł http://www.haloursynow.pl/artykuly/nie- ... e,6687.htm, ale nie zadziałało.

Długi były wpisane do KW lokali. Ale temat dłużników jest omijany szerokim łukiem – zarządca tylko mówi, że ma orzeczenia sądowe i komornik prowadzi postępowanie. O tych zakończonych mówi mniej – szukają innego majątku majątku. Argument na parę kolejnych lat.

Ci co mają niedopłaty, siedzą cicho i głosują wszystko co podsunie zarządca. A Ci co płacą tez nie widzą problemu, skoro wynik finansowy jest dodatni. Nikt nie zastanawia się, co ten wynik oznacza ani nie analizuje informacji dodatkowych – nadpłaty, niedopłaty, zobowiązania. A ja podejrzewam, że zarządca czasem płaci kasą z funduszu remontowego – bo tego też nikt nie kontroluje. I tej kasy też na długo wystarczy.

Uchwała dopiero co ogłoszona, chcę ja zaskarżyć i szukam argumentów dla sądu. Kluczem jest odpowiedź na pytanie – co to jest przychód wspólnoty. Czy jeżeli ktoś od dłuższego czasu nie wpłaca zaliczki to ta zaliczka jest przychodem? W cytowanym orzeczeniu z listopada 2014r jest wprost – przychód ma być rzeczywisty a nie planowany. W art. 29 uwl jest mowa o ewidencji pozaksięgowej zaliczek uiszczanych a w orzeczeniu z marca 2016 sąd mówi że sprawozdanie finansowe powinno być zgodne z ta ewidencją. NSA też mówi, że przychodem są wartości faktycznie otrzymane. To że nie ma szczegółowych przepisów dla sprawozdania nie oznacza, że w pozycji przychody można wpisać dowolną wartość.

U nas zaliczki są automatycznie wyliczanie w planie gospodarczym na podstawie planowanych kosztów (indywidualne są opłaty za śmieci). Czyli w tej nowej wersji sprawozdania w pozycji przychody są planowane zaliczki ( = planowane koszty).
Stara wersja (przychody jako wpłaty na rachunek) też ma wady, ale przynajmniej nie pokazywała wpłat dłużników. I da wynik finansowy ujemny co może niektórych obudzi. I taki ma być główny cel zaskarżenia. Dlatego szukam argumentów. A nie sensacji.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: sprawozdanie finansowe - rozliczenia międzyokresowe

#6 Post autor: elmaz » 22-02-2017, 02:05

magdasz pisze:Stara wersja (przychody jako wpłaty na rachunek) też ma wady, ale przynajmniej nie pokazywała wpłat dłużników.
Czyli dalej nie wiedziałaś ile kto zalega. I czy ujemny wynik finansowy to skutek niepłacenia przez zbyt dużą liczbę włascicieli, czy skutek źle skalkulowanych zaliczek w planie gospodarczym.

Tak naprawdę potrzebne są - tak jak pisała irenalo - obie te informacje. Zaliczki naliczone, kwoty faktycznie wpłacone oraz rzeczywiste koszty. Dopiero wtedy jest komplet informacji.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Księgowość, rozliczenia, zarządzanie finansami Wspólnoty”