Ujemny wynik finansowy

Czyli wszystko o księgowości, rozliczeniach z Właścicielami i usługodawcami oraz o zarządzaniu finansami Wspólnot.
Wiadomość
Autor
irenalo
moderator
moderator
Posty: 8523
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Ujemny wynik finansowy

#7 Post autor: irenalo » 15-06-2022, 03:21

Aha. Papier na brak zobowiązań jest dla kupującego, nie sprzedającego.
To, że mu księgowy wystawił falszywy papier nie czyni sprzedającego wolnego od zobowiązań wobec wspólnoty.
Poza tym, skoro wg papieru nie ma żadnych zaległości, to czemu teraz kupujący ma płacić za poprzednie lata?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3132
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#8 Post autor: elmaz » 15-06-2022, 03:36

Art. 13.1. Nie należy do tematu - bo mówimy tutaj o zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Skupmy się na czym innym. Do artykułów, które podałaś należy dodać jeszcze art. 29 ust. 1a
"Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy."


NIGDZIE nie ma natomiast żadnego zapisu - który by zobowiązywał wspólnotę do tego, aby wyliczała ona wynik finansowy na każdy dzień, w którym następuje sprzedaż jakiegoś lokalu.

Piszesz coś takiego:

"Generalnie uważam, że powinno być zrobione rozliczenie na dzień sprzedaży lokalu. I nie chodzi tylko o zaliczki ale też koszty."


Przecież to byłby czysty absurd. W dużej wspólnocie, gdzie np. jest 1000 lokali i kilkaset z nich może rocznie zmienić właściciela, trzeba by dokonywać wyliczenia wyników wspólnoty praktycznie na każdy dzień roku. To jest technicznie niemożliwe i jawnie sprzeczne z zapisami ustawy. A zwracam uwagę, że takie wyliczenie na dodatek nie ma mocy prawnej, bo żeby roczne rozliczenie było ważne, musi być zatwierdzone uchwałą właścicieli. Czyli właściciele (abstrahując od tego, czy w ogóle dałoby się je przygotować), powinni właściwie przyklepać w każdym roku nawet 365 codziennych sprawozdań finansowych, na podstawie których rozliczałoby się każdego sprzedającego w trakcie roku właściciela z osobna.
Naprawdę uważasz, że ma to jakikolwiek sens i to jest wyłącznie sprawa leniwych księgowych? I wiesz ile by kosztowało wspólnotę przygotowywanie formalnych, codziennych wyliczeń wyniku finansowego kilkuset lokalowej wspólnoty?

"Ale sposób leniwych ksìęgowych, proporcjonalnie do dni bycia właścicielem, też może być.""

Udowodniłem, że w prosty sposób można doprowadzić do dowolnych absurdów przyjmując tę metodę. Sprzedajemy lokal pod koniec roku, a wszystkie remonty kumulujemy na okres po sprzedaży. Rozliczając proporcjonalnie, byly właściciel ma zapłacić np. 10/12 kosztów remontów, które odbyly się w tym samym roku, ale kompletnie go nie dotyczyły, bo już dawno sprzedał lokal.

"Nowy właściciel nie miał wpływu na koszty i zaliczki, gdy nie był właścicielem."

Ale może sprawdzić jakie one były (wystarczy upoważnienie) - i na tej podstawie kupić mieszkanie lub nie. Ten co sprzedał natomiast nie ma żadnego wpływu na koszty, jakie będą od dnia sprzedaży do końca roku - a Ty (w jednej z opcji) chcesz go cześcią tych kosztów obciążać. To dopiero jest absurd - co wykazałem wcześniej na konkretnym przykładzie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3132
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#9 Post autor: elmaz » 15-06-2022, 03:54

"Poza tym, skoro wg papieru nie ma żadnych zaległości, to czemu teraz kupujący ma płacić za poprzednie lata?"

Kupujący nie ma płacić żadnych zaległości, tylko ma zapłacić BIEŻĄCE zobowiązanie, które powstało w czasie, gdy był właścicielem.
Dlatego pisałem - że OK - co do roku 2019 można podnieść zarzut, że powinien być rozliczony do końca I kwartału 2020, a skoro nie był, to niech płaci ten, co tego nie rozliczył.

Ale co do roku 2020, to jego rozliczenie jest do końca I kwartału 2021 roku. Wtedy powstaje NOWE zobowiązanie, wynikające z różnicy między zaliczkami a rzeczywistymi kosztami. Ono powstaje w chwili, gdy nastąpi rozliczenie roczne i dotyczy aktualnego właściciela. Wynika ono pośrednio z Kodeksu Cywilnego

Art. 548. Chwila przejścia korzyści i ciężarów
§ 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą /.../

----------
Jeśli nadal masz wątpliwości, wyobraź sobie sytuację odwrotną. Że jest nadpłata do zwrotu. I AKTUALNI właściciele (bo przecież były właściciel nie głosuje) podejmują uchwałę (bo mogą), że nadpłaty sa przeniesione na kolejny rok, albo na fundusz remontowy. Zauważ, że w takiej sytuacji mamy dwie możliwości dla sprzedanego w trakcie roku lokalu:

a) Cała nadwyżka przechodzi na nowy rok - ale to oznacza, że na całej nadwyżce zyskuje tylko nowy właściciel, a przecież część tej nadwyżki (przez analogię do kosztów) dotyczy starego właściciela. Czyli co - jakby była niedpłata, to płacą po połowie, a jakby była nadwyżka, to korzysta tylko nowy? Coś tu nie tak. Więc mamy wariant b:

b) Nadwyżkę dzielimy (np. proporcjonalnie) - i część oddajemy staremu właścicielowi, a część przeksięgowujemy na nowy rok, na konto nowego właściciela. Ale znowu mamy kichę, bo jak ktoś kupił np. lokal w grudniu, to z jego lokalu tylko 1/12 wpłynie na nowy rok, a z lokalu sąsiada 12/12. Kto pokryje te koszty 11/12, które nie wpłynęły? Nowy właściciel? Czyli co - ma nagle dopłacić 11/12 rocznej nadwyżki z czasów gdy nie był właścicielem? A może nikt? Ale nikt, to oznacza, że te 11/12 rozkłada się na wszystkich właścicieli - dlaczego inni mają płacić z tego powodu, że ktoś sprzedał lokal?

Tak więc - co byśmy nie przyjęli mamy tutaj kolejne absurdy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3132
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#10 Post autor: elmaz » 15-06-2022, 04:02

Zobaczmy jak na to patrzą sądy.

Co prawda nie znalazłem orzeczenia sądowego wprost wyrokującego, z kim powinna wspólnota rozliczać nadwyżki/niedobory wynikające z rocznego rozliczenia, ale warto się przyjrzeć np. temu orzeczeniu sądowemu. Co prawda dotyczy ono nieco innej sprawy, ale w treści orzeczenia można wyczytać, jak sąd zapatruje się na relacje pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokalu w związku z jego sprzedażą.

http://orzeczenia.raciborz.sr.gov.pl/co ... -02-15_001

Zwracam tutaj uwagę na następujące fragmenty. - WYRÓŻNIENIE WIELKIMI LITERAMI MOJE:

1.
"Właściciele lokali uiszczają zaliczki, na podstawie szacunkowych kosztów zarządu, gdyż dokładne koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są jeszcze znane na początku roku. Wspólnota musi zatem rozliczyć pobrane zaliczki, czym we wspólnotach wielomieszkaniowych zajmuje się zarząd. WSPÓLNOTA NIE ROZLICZA SIĘ JEDNAK INDYWIDUALNIE Z KAŻDYM Z WŁAŚCICIELI LOKALI W ZWIĄZKU Z USTANIEM JEGO CZŁONKOSTWA WE WSPÓLNOCIE PO ZBYCIU LOKALU (co postulowała powódka) ALE ROZLICZA SIĘ Z OGÓŁEM WŁAŚCICIELI PO ZAKOŃCZENIU OKRESU ROZLICZENIOWEGO (ROK KALENDARZOWY). "

/.../
2.
"Do udziału w zebraniu właścicieli lokali i w oddaniu głosu uprawnieni są właściciele lokali w dacie zebrania. Po zbyciu lokali udział w zebraniu właścicieli i w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej biorą zatem nabywcy. Konsekwentnie, to oni decydują, w jaki sposób postąpić z nadwyżką za poprzedni rok, gdyby taka została odnotowana. W szczególności nadwyżka ta może zostać zaliczona na poczet kosztów zarządu na kolejny rok, bądź też wypłacona w całości lub w części wszystkim właścicielom. "

/.../
3.
"Uchwała o przeznaczeniu nadwyżki zaliczek nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną we wcześniejszych latach podejmowana jest zawsze przez aktualnych właścicieli I GDYBY DOSZŁO DO ZWROTU CAŁOŚCI LUB CZĘŚCI NADWYŻEK WŁAŚCICIELOM PROPORCJONALNIE DO ICH UDZIAŁÓW W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ, UPRAWNIONYMI DO ŚWIADCZENIA ZAWSZE BYLIBY AKTUALNI WŁAŚCICIELE LOKALI. Powyższe nie oznacza jednak powołania do życia konstrukcji zobowiązania realnego. Jest to bardziej zagadnienie sposobu zarządu rzeczą wspólną, w którym udział biorą aktualni właściciele. Tak samo jak nabywcy lokalu nie wstępują w zobowiązania zbywców z tytułu nie zapłaconych przed zbyciem zaliczek, tak samo nie wstępują w prawa zbywców w stosunku do uiszczonych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, gdyż zbywcy nie mają do tych zaliczek żadnych praw podmiotowych, zaś ROZLICZENIE KOSZTÓW ZARZĄDU ZA CAŁY ROK ROZLICZENIOWY NASTĘPUJE NA POCZĄTKU KOLEJNEGO ROKU Z UDZIAŁEM AKTUALNYCH WŁAŚCICIELI LOKALI."

----------------------
W tym przypadku dotyczy to nadpłat, ale chyba nie muszę tłumaczyć oczywistej oczywistości, że identyczne zasady dotyczą niedoplat. Zwłaszcza w kontekście ostatniego wyróżnionego fragmentu, gdzie mowa o rozliczeniu kosztów zarządu (bez wyszczególniania czy chodzi o nadpłaty czy niedopłaty.

I to tyle - dla mnie to wyczerpuje temat roku 2020.
Miałem gdzieś jeszcze z neta kilka opinii prawnych, które (podpisane przez adwokatów lub radców prawnych) głosiły to samo, ale nie mogę ich teraz znaleźć, więc nie będę się na nie tutaj wprost powoływał. Dla mnie sytuacja jest jasna i logiczna. I w gruncie rzeczy całkiem uczciwa - bo kupujący ma możliwość zbadania sytuacji finansowej wspólnoty i świadomego podjęcia decyzji, czy kupuje czy nie, a sprzedający nie miałby żadnego wpływu na koszty, jakie powstaną od sprzedaży lokalu do końca roku.

Jak mówiłem - rok 2019 to trochę inna sprawa - tam można podnosić zarzuty innego rodzaju, o których pisałem i nie będę się powtarzał.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8523
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Ujemny wynik finansowy

#11 Post autor: irenalo » 18-06-2022, 18:35

"Co prawda dotyczy innej sprawy". Hehe.
Fragment uzasadnienia DOTYCZĄCY innej sprawy nie jest normą prawną.

I dlaczego 2019 ma się różnić od 2020?
A jeśli WM rozlicza zaliczki za wodę raz do roku i w styczniu okazuje się, że różnice wodomierzowe za poprzedni rok wynoszą 30 %. Kto ma za nie zapłacić?

Obciążanie nowego właściciela długami narastającymi przez 364 dni jest zwykłym złodziejstwem.
Do tego przedstawienie zaświadczenia o braku długu, gdy poprzedni rok nie został rozliczony jest poświadczeniem nieprawdy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3132
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: Ujemny wynik finansowy

#12 Post autor: elmaz » 19-06-2022, 22:48

Gdzieś pisałem, że mamy do czynienia z normą prawną?
Pisałem, że pokazuję, jak przykładowy sąd zapatruje się na tę sprawę.

Dlaczego 2019 rok jest inny? Nie mówię, że jest - mówię, że są argumenty za tym, że może być. Bo wspólnota co do zasady miała obowiązek rozliczyc rok 2019 do końca pierwszego kwartału roku 2020 (wtedy mija czas na zwołanie zebrania zatwierdzającego roczne sprawozdanie). Jeśli tego ktoś nie zrobił, to jest to zaniedbanie ze strony Wspólnoty - i tutaj można szukać furtki.
A to nie dotyczy roku 2020 - bo trudno, aby w grudniu 2020 było rozliczenie za ten rok, a termin na jego przygotowanie jest do końca marca 2021.

"Obciążanie nowego właściciela długami narastającymi przez 364 dni jest zwykłym złodziejstwem."
To NIE SĄ DŁUGI za 364 dni. Jak uważasz, że to długi, to spróbuj od nich wyegzekwować odsetki. Najlepiej za każdy z 365 dni.
Podałem Ci z 10 przykładów, że to co proponujesz jest całkowicie niewykonalne od strony praktycznej, albo prowadzi do oczywistych absurdów.
Mógłbym Ci podać kolejne 10, ale po co - skoro do do żadnego z poprzednich się nie odniosłaś.

Skoro wiesz lepiej, to wiedz lepiej. Ja się poddaję i niniejszym kończę tę dyskusję.
Wnioski każdy sobie wyciągnie sam dla siebie i na własne ryzyko.

Tylko jedna prośba na koniec - nie pisz takich bzdur jak ta poniżej, bo komu jak komu, ale Tobie naprawdę to nie przystoi:

"Papier na brak zobowiązań jest dla kupującego, nie sprzedającego."

Bo albo zobowiązania sprzedającego (a to ma stwierdzać papier - bo przecież nie stwierdza nic na temat zobowiązań kogoś, kto jeszcze nie jest w ogole członkiem wspólnoty) są, albo ich nie ma - i papier to właśnie stwierdza. Chyba że chcesz powiedzieć, że ta sama księgowość wspólnoty dla sprzedającego wystawi inny papier, a dla kupującego inny. No to gratuluję księgowej.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „Księgowość, rozliczenia, zarządzanie finansami Wspólnoty”