Winda z możliwością korzystania przez kilka mieszań

Czyli wszystko o księgowości, rozliczeniach z Właścicielami i usługodawcami oraz o zarządzaniu finansami Wspólnot.
Wiadomość
Autor
malga85
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 13-05-2020, 11:52

Winda z możliwością korzystania przez kilka mieszań

#1 Post autor: malga85 » 07-01-2021, 15:06

Dzień dobry,
chciałam prosić o Państwa opinię w sprawie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej - windy. Sprawa byłaby jasna gdyby była to winda ogólnodostępna, z której teoretycznie każdy mieszkaniec miałby prawo skorzystać. Jest to jednak winda dedykowana do kilku mieszkań w budynku, z wejściem na chip. Oprócz tej windy w budynku funkcjonują trzy inne windy, których koszt utrzymania jest rozdzielany zgodnie z posiadanym ułamkiem w NW. Dodam, że właściciele mieszkań z własną windą mogą również korzystać z innych, ogólnodostępnych wind.
Przeszukałam forum przed napisaniem wiadomości ale nie znalazłam wprost odpowiadającego przykładu. Jasne jest dla mnie że jest to część wspólna ale w takim wypadku wydaje się bardziej zasadne wyłączenie windy z eksploatacji (jeśli to w ogóle możliwe) niż "składanie" się na windę dla kilku mieszkań.
Czy w takim przypadku Wspólnota Mieszkaniowa może podjąć uchwałę o rozdzieleniu kosztu utrzymania przedmiotowej windy tylko na właściciel lokali którzy z niej korzystają?
Z góry dziękuję za Państwa zdanie w temacie.
Pozdrawiam
Małgorzata Bojda

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5407
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Winda z możliwością korzystania przez kilka mieszań

#2 Post autor: piotrusb » 07-01-2021, 17:09

To istotnie osobliwa sytuacja i dotąd nie spotkałem się z takim przypadkiem.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zapis ten interpretuje się w ten sposób, że częścią wspólną są elementy, które nie służą właścicielom poszczególnych lokali, a więc służą właścicielom więcej niż jednego lokalu.

Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 5 marca 2015 r., sygn. akt VI ACa 736/14
...jest niewątpliwe, że winda osobowa zainstalowana w budynku mieszkalnym nie jest częścią składową żadnego lokalu, a to z dwóch powodów. Pierwszy to ten, że nie jest wymieniona w żadnym z analizowanych dokumentów jako pomieszczenie pomocnicze lub przynależne do któregokolwiek z lokali. Drugi powód to ten, że skoro powierzchnia klatki schodowej, czy też szybu windy zlokalizowanego w obrębie tej klatki, nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej żadnego z lokali, to należy tym samym do części wspólnej budynku, co stało się z chwilą podjęcia decyzji o wyodrębnieniu pierwszego z lokali i to niezależnie od tego, w którym momencie i przez kogo zamontowany został mechanizm windy.
W świetle powyższego windę, z której korzystają właściciele więcej niż jednego lokalu należy uznać za część nieruchomości wspólnej. W związku z tym uchwała wspólnoty o obciążeniu kosztami tej windy tylko właścicieli tych lokali, którzy z niej korzystają będzie bezprawna i w razie zaskarżenia zapewne zostanie uchylona przez sąd. Nie ma bowiem np. wątpliwości, że koszty utrzymania wind ponoszą właściciele lokali na parterze, choć z wind tych nie korzystają, ale pozostają ich współwłaścicielami.

Co prawda Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I ACa 122/17 orzekł
Skoro tylko część lokali posiada windy, to przesądza to o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości opłat na ten cel przeznaczonej na właścicieli tych lokali, którzy korzystają z jej urządzeń. Nie można tym samym uznać, że zaskarżona w rozpoznawanej sprawie uchwała rażąco narusza przepisy prawa.
ale wyrok ten jest odosobniony i w judykaturze został poddany krytyce.

Natomiast rozwiązaniem mogłaby być w Waszym przypadku umowa o czasowym podziale nieruchomości do korzystania, czyli quoad usum. Taka umowa może wyłączać ze wspólnego użytkowania określoną część wspólnej nieruchomości na rzecz określonego lub określonych właścicieli, z wyłączeniem pozostałych. Wówczas koszty związane z utrzymaniem tak wydzielonej części nieruchomości ponoszą tylko ci właściciele, którzy z niej korzystają z wyłączeniem pozostałych. Tyle, że taką umowę powinni zawrzeć wszyscy właściciele lokali, a przynajmniej (w przypadku umowy dorozumianej) żaden z nich nie powinien się temu sprzeciwić. Zawarcie takiej umowy może jednak zostać nakazane przez sąd (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07:
Sąd dokonuje podziału rzeczy wspólnej quoad usum w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę tego podziału stanowią art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie k.c.
i to może być dla Was jedyna droga.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

malga85
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 13-05-2020, 11:52

Re: Winda z możliwością korzystania przez kilka mieszań

#3 Post autor: malga85 » 12-01-2021, 14:46

Dziękuję serdecznie za przyjrzenie się sprawie.
A czy można wyłączyć z użytkowania windę? Skoro właściciele mieszkań z niej korzystający mają zapewnione również korzystanie z innego dźwigu? Zapewne nie będą chcieli samodzielnie ponosić kosztu utrzymania windy, z której tylko oni korzystają.
Pozdrawiam

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5407
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Winda z możliwością korzystania przez kilka mieszań

#4 Post autor: piotrusb » 12-01-2021, 17:21

Jeśli uznajemy ja za cześć nieruchomości wspólnej, to wspólnota może w uchwale podjąć taką decyzję. Jeśli użytkownicy windy zaskarżą uchwałę do sądu, to ten rozstrzygnie.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Księgowość, rozliczenia, zarządzanie finansami Wspólnoty”