Pozwolenie na budowę na terenie wspólnym

Wiadomość
Autor
Henryk 1
.
.
Posty: 38
Rejestracja: 27-12-2012, 22:37

Pozwolenie na budowę na terenie wspólnym

#1 Post autor: Henryk 1 » 13-03-2013, 22:27

Teren SM i Wpółwłaścicieli. Lokale mieszkalne i lokale wydzielone /uwłaszczone/. Spółdzielnia wyraziła zgodę inwestorowi na przeprowadzenie sieci gazowej /w gruncie/ bez pytania się Wspólwłaścicieli gruntu o zgodę.
- czy SM może wyrazić zgodę na wykonanie projektu sieci gazowej i jej wybudowanie w części wspólnej gruntu bez uzyskania zgody od Współwłaścicieli gruntu.
- czy Inwestor może otrzymać pozwolenie na budowę tej sieci gazowej bez zgody Wspólwłaścicieli gruntu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

cdn
.
.
Posty: 372
Rejestracja: 08-07-2012, 20:57

Odp.: Pozwolenie na budowę na terenie wpólnym

#2 Post autor: cdn » 14-03-2013, 10:21

Sprawa przekracza zarząd zwykły nieruchomością wspólną. Zarządca (czyli SM) nie jest uprawniony do podjęcia takiej decyzji. Ponadto inwestor musi się wykazać pełnomocnictwem uprawniającym do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych, a takie pełnomocnictwo może udzielić jedynie ogół współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Co więcej, ponieważ to spółdzielnia mieszkaniowa, nie obowiązują przepisy ustawy o własności lokali (również w zakresie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną), zatem w zakresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną w sprawach przekraczających zarząd zwykły obowiązują przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 199 kc - wymóg zgody wszystkich współwłaścicieli, czyli 100% udziałów, albo orzeczenie sądu).
Wyrok NSA z 18.11.2009, II OSK 1683/08
Zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność Spółdzielni, Z. N. i innych osób jest wykonywany na mocy ustawowego upoważnienia spółdzielni tak jak gdyby zarząd ten został Spółdzielni powierzony przez właścicieli lokali w budynku będący zarządzaną współwłasnością (art.27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z 18 ust.1 ustawy o własności lokali). Dlatego zasadnie Sąd I. instancji stanął na stanowisku, że nie można domniemywać, że współwłaściciele upoważnili Spółdzielnię do podejmowania czynności przekraczających zakres wspólnego zarządu. Przyznanie Spółdzielni prawa do nieograniczonego dysponowania nieruchomością na cele budowlanego jest domniemaniem ograniczającym prawa współwłaścicieli, a nie można interpretować ustawy na niekorzyść licznych współwłaścicieli.

Wyodrębnienie własności lokali powoduje, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi. Argumentacja skargi kasacyjnej opierająca się na domniemaniu pełnego zarządu w znacznym stopniu niweczy znaczenie wyodrębnienia własności lokali. Dlatego jako prawidłowe Naczelny Sąd Administracyjny uznał stanowisko Sądu I instancji, iż konieczne jest w takich przypadku zastosowanie art.199 Kodeksu cywilnego w związku z art.1 ust.2 ustawy o własności lokali. „Odesłanie do ustawy o własności lokali nie wyłącza stosowania art.1 tej ustawy, podczas gdy wyłącza stosowanie art.22 ust.2. Zgodnie z art.1 ust.2 ustawy o własności lokali w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Zatem w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 Prawa budowlanego, w sytuacji, kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom nie będącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art.199 Kodeksu cywilnego.” W razie braku takiej zgody niektórych współwłaścicieli Spółdzielnia może uzyskać orzeczenie sądu powszechnego, zastępujące oświadczenie woli owych współwłaścicieli, o ile sąd ten uwzględni argumentację Spółdzielni (art.1047 § 1 K.p.c.).

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/71CF97F224

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ondrasz
moderator
moderator
Posty: 1660
Rejestracja: 01-03-2011, 08:53

Odp.: Pozwolenie na budowę na terenie wpólnym

#3 Post autor: ondrasz » 14-03-2013, 10:52

istnieje jeszcze druga wersja (jak to w naszych kochanym kraju bywa dość często) mówiąca, że spółdzielnia może złożyć takie oświadczenie natomiast członkowie mogą w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym "protestować"

Ja tam jednak nie ryzykuję i od dłuższego czasu zbieram oświadczenia od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości - uważam za dużo bezpieczniejsze i wygodniejsze - jest zgodna nie ma potem pretensji. I ja też mam spokój bo zawsze mogę wyciągnąć oświadczenie, pokazać, i powiedzieć - przecież Pan/Pani zgodziliście się to o co teraz chodzi? :)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Henryk 1
.
.
Posty: 38
Rejestracja: 27-12-2012, 22:37

Odp.: Pozwolenie na budowę na terenie wpólnym

#4 Post autor: Henryk 1 » 14-03-2013, 16:15

Henryk 1 pisze:Sprawa przekracza zarząd zwykły nieruchomością wspólną. Zarządca (czyli SM) nie jest uprawniony do podjęcia takiej decyzji. Ponadto inwestor musi się wykazać pełnomocnictwem uprawniającym do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych, a takie pełnomocnictwo może udzielić jedynie ogół współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Chcę dopytać - czy powyższy cytat dotyczy też tego tematu tzn "budowa sieci gazowej średniego ciśnienia" która będzie zakopana w ziemi. A pytam bo występują różne opinie m. in. "roboty liniowe" wchodzą w zakres zarządu zwykłego.
Dziękuję za wcześniejszą odpowiedź - czysta esencja.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

cdn
.
.
Posty: 372
Rejestracja: 08-07-2012, 20:57

Odp.: Pozwolenie na budowę na terenie wpólnym

#5 Post autor: cdn » 14-03-2013, 18:07

ondrasz pisze:członkowie mogą w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym "protestować"
Tu nie chodzi o postępowanie wewnątrz spółdzielni, tylko między współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Członek spółdzielni, który nie jest właścicielem lokalu, nie jest stroną w tej sprawie. Owszem, może on dochodzić wewnątrz SM odpowiedzialności zarządu spółdzielni za łamanie prawa, ale pytanie nie było o to, jak członkowie spółdzielni mogą rozliczyć zarząd swojej SM. Z kolei właścicielami lokali są też osoby nie będące członkami spółdzielni, które nie mogą uczestniczyć w postępowaniach "wewnątrzspółdzielczych".
Henryk 1 pisze:Chcę dopytać - czy powyższy cytat dotyczy też tego tematu tzn "budowa sieci gazowej średniego ciśnienia" która będzie zakopana w ziemi. A pytam bo występują różne opinie m. in. "roboty liniowe" wchodzą w zakres zarządu zwykłego.
Kim jest ten inwestor?
Wykonywanie wykopów w gruncie wspólnym nawet przez inwestora z tej samej wspólnoty wymagałoby zgody ogółu właścicieli lokali, a tutaj masz do czynienia z inwestorem obcym, który zakopie w Waszym gruncie swoje rury, do których będziecie musieli mu w przyszłości zapewnić dostęp w celu konserwacji, usunięcia awarii lub rozbudowy sieci (czytaj: umożliwić wjazd ciężkim sprzętem i rozkopanie gruntu).

Wyjątkiem byłaby sytuacja, gdyby wcześniej na rzecz tego inwestora była ustanowiona służebność przesyłu na Waszej nieruchomości i wykazana w księdze wieczystej - wtedy pozostaje tylko uzgodnienie terminu. Takich uzgodnień mogłaby dokonać spółdzielnia. Jeżeli jednak nie ma ustanowionej służebności na działce gruntu, to wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali na taką inwestycję. Jest to ingerencja w część wspólną nieruchomości (grunt) oraz istotna zmiana jej przeznaczenia i zagospodarowania: w pasie, w którym pod ziemią będą przebiegać rury, nie będziecie mogli niczego budować (np. miejsc postojowych) ani sadzić, musicie też zapewnić całodobowy dostęp inwestorowi do jego infrastruktury.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Henryk 1
.
.
Posty: 38
Rejestracja: 27-12-2012, 22:37

Odp.: Pozwolenie na budowę na terenie wspólnym

#6 Post autor: Henryk 1 » 14-03-2013, 20:29

Henryk 1 pisze:Z kolei właścicielami lokali są też osoby nie będące członkami spółdzielni, które nie mogą uczestniczyć w postępowaniach "wewnątrzspółdzielczych".
Prawdopodobnie, wszyscy właściciele lokali są członkami SM, uwłaszczenie było w ramach SM. Choć z drugiej strony, współmałżonkowie są właścicielami /wspólwłaścicielami/ posiadający udziały w m.in. w gruncie. Czy taka sytuacja coś zmienia.
Pozdrawiam

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządzanie nieruchomościami spóldzielczymi”