Trzy oddzielne budynki na jednym gruncie

Wiadomość
Autor
alf900
.
.
Posty: 131
Rejestracja: 03-03-2008, 14:00

Odp.: Trzy oddzielne budynki na jednym gruncie

#7 Post autor: alf900 » 27-09-2011, 11:30

Załączam cały tekst:

Rozliczenia środków funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej
A. K......cki
A. H.......cka
Obowiązująca od dnia 31 lipca 2007 r. znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nałożyła na zarządy spółdzielni obowiązek prowadzenia – odrębnie dla każdej nieruchomości – ewidencji przychodów oraz ewidencji kosztów, wpływów i wydatków funduszu remontowego. Zmiana sposobu ewidencjonowania rodzi wiele problemów praktycznych, wynikających w dużej mierze z tego, że znowelizowana ustawa nie zawiera w tym zakresie żadnego przepisu przejściowego. Ustawa nie wyjaśnia, w jaki sposób powinno obecnie przebiegać rozliczenie środków funduszu remontowego w sytuacji, gdy część pieniędzy na remont budynku została "pożyczona" ze środków należących do innego budynku. Wśród przedstawicieli środowisk spółdzielczych znaleźć można głosy mówiące, że skoro przepisy ustawy nie zawierają odpowiedniej regulacji, to kwestię ewentualnych zwrotów "pożyczonych" od innych budynków pieniędzy powinny rozstrzygnąć same spółdzielnie. Wątpliwości w tej materii nie wyjaśnia także Ministerstwo Finansów ani Ministerstwo Budownictwa, zapytane o interpretację kłopotliwego przepisu. W piśmie Ministerstwa Finansów zwrócono jednak uwagę, że spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz sporządzania sprawozdań finansowych na podstawie ustawy o rachunkowości, więc zapis tych ksiąg mogą być pomocne dla określenia zasad podziału środków z funduszu remontowego. Jeśli okaże się, że remont jednej z nieruchomości został dokonany ze środków wniesionych przez mieszkańców innej nieruchomości, to wówczas pieniądze z tych wewnętrznych pożyczek będą musiały wrócić na konto nieruchomości, od których zostały pożyczone. Szczegółowe zasady zwrotu tych pożyczek – wobec braku regulacji ustawowej – powinny być ustalane samodzielnie przez poszczególne spółdzielnie mieszkaniowe.
Na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 31 lipca 2007 r. wykształciła się praktyka gromadzenia środków przeznaczonych na remonty w ramach jednego funduszu. W praktyce oznaczało to, że remont jednego bloku, na przykład najstarszego, dokonywany były z pieniędzy pochodzących od wszystkich spółdzielców, także tych zamieszkujących bloki nowsze. To kontrowersyjne rozwiązanie zmieniła obowiązująca od niedawna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadziła ona wymóg utworzenia funduszy remontowych oddzielnie dla poszczególnych nieruchomości, tak aby dać mieszkańcom większą niż dotychczas kontrolę i przejrzystość sposobu wydatkowania wnoszonych przez nich środków.
Z dniem 31 lipca 2007 r. zarządy spółdzielni mieszkaniowych są obowiązane do prowadzenia – odrębnie dla każdej spółdzielczej nieruchomości – dwóch rodzajów ewidencji zawierających zestawienie wszystkich wpływów i wydatków. Ewidencje te powinny być przejrzyste i zawierać konkretne wyliczenia. Pierwsza z ewidencji obejmować ma dane dotyczące przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Z ewidencji tej ma wynikać, jakie sumy są przez mieszkańców danej nieruchomości przekazywane do kasy spółdzielni, także z uwzględnieniem dochodów pochodzących z innych źródeł niż opłaty wnoszone przez mieszkańców (na przykład wpływy z reklam umieszczonych na budynku, czy też opłaty za umieszczenie na dachu budynku anteny operatora sieci komórkowej). Z kolei drugi rodzaj ewidencji obejmować ma wpływy i wydatki funduszu remontowego, z określeniem sum wpłaconych w poszczególnych okresach oraz wskazaniem prac remontowych przeprowadzonych ze zgromadzonych środków.
Nie oznacza to bynajmniej, że od dnia 31 lipca 2007 r. remonty w blokach spółdzielni mieszkaniowej będą mogły być dokonywane wyłącznie ze środków własnych zebranych od mieszkańców danego bloku. Zamierzeniem ustawodawcy było wprowadzenie obowiązkowej ewidencji kosztów i przychodów w celu zapewnienia większej przejrzystości dla mieszkańców, tak aby wiedzieli oni, jaką kwotę zgromadzili, jaką wydali na remont własnego budynku, a jaką pożyczyli na remont innego bloku w spółdzielni. Nadal istnieje więc możliwość pożyczania, czy też przesuwania środków zgromadzonych na funduszu remontowym pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami.
Na gruncie znowelizowanej ustawy zrodziły się wątpliwości odnośnie zasad rozliczeń środków gromadzonych dotychczas w ramach jednego funduszu remontowego, w sytuacji gdy zostały one w znacznej części przeznaczone na remont tylko jednego budynku. Odpowiedzi na to pytanie nie daje ani ustawa, ani poproszone o interpretację Ministerstwo Finansów i Ministerstwo Budownictwa. Wyraziły one stanowisko, że zasadniczo od dnia wejścia w życie nowelizacji każda nieruchomość winna być rozliczana oddzielnie, zastrzegając przy tym, że przynajmniej do końca 2007 r. spółdzielnie mieszkaniowe mogły przeprowadzać remonty swoich budynków na zasadach obowiązujących przez dniem 31 lipca 2007 r., czyli ze środków pochodzących od wszystkich mieszkańców. Podobne zastrzeżenie uczyniono, gdy chodzi o odrębne rozliczanie wpłat pochodzących od mieszkańców każdego z budynków. Powyższe interpretacje nie dają jednak odpowiedzi na pytanie, jak należy obecnie przeprowadzać rozliczenia środków z funduszu remontowego pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami. W piśmie Ministerstwa Finansów wskazano jednak, że spółdzielnie mieszkaniowe jako osoby prawne prowadzą księgi rachunkowe oraz sporządzają sprawozdania finansowe na podstawie ustawy o rachunkowości. Ponadto, na podstawie art. 4 ust. 4 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnie obowiązane są do prowadzenia odrębnej ewidencji i rozliczania przychodów i kosztów. Przy dokonywaniu rozliczeń środków pomiędzy poszczególne nieruchomości wskazane byłoby więc sięgnięcie do tych ksiąg oraz ewidencji. Oba Ministerstwa podkreślają ponadto, że spółdzielnie wcześniej czy później będą musiały usamodzielnić finansowo swoje nieruchomości.
W związku z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powstał istotny problem praktyczny, czy pod pojęciem "nieruchomość" należy rozumieć budynek, czy też nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. W opinii przedstawicieli doktryny prawa, sposób rozliczania budynków będzie przebiegał odmiennie w zależności od przysługującego spółdzielni tytułu prawnego do gruntu. Jeżeli spółdzielnia legitymuje się prawem własności gruntu, to wówczas – zgodnie z kodeksem cywilnym – za odrębną nieruchomość uważany będzie grunt, a nie budynki, a więc spółdzielnie będą rozliczać wspólnie budynki stojące na gruncie objętym jedną księgą wieczystą. Natomiast w sytuacji, gdy na rzecz spółdzielni ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego gruntu, to w takiej sytuacji każdy budynek winien być rozliczany osobno, gdyż każdy z nich stanowi odrębną nieruchomość.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje mieszkańcom możliwość dostępu do pełnej dokumentacji finansowej oraz do ewidencji przychodów oraz ewidencji kosztów, wpływów i wydatków funduszu remontowego. Prawo wglądu w dokumentację przysługuje każdemu, kto mieszka w spółdzielni i ponosi na jej rzecz opłaty, a dokumenty mają być udostępniane w siedzibie zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnie nie będą więc mogły zasłaniać się ochroną danych osobowych czy tajemnicą handlową i odmawiać ujawnienia wyliczenia kosztów mieszkańcom spółdzielni, którzy o to wystąpią.
Ostatnio zmieniony 27-09-2011, 12:35 przez alf900, łącznie zmieniany 2 razy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Trzy oddzielne budynki na jednym gruncie

#8 Post autor: irenalo » 27-09-2011, 13:12

A skąd wziąłeś ten tekst?

Znalazłam.

No cóż autorzy używają mądrych słów i sformułowań typu "w opinii przedstawicieli doktryny prawa"- a co to do diabła za jedni? :-)
Ostatnio zmieniony 27-09-2011, 13:20 przez irenalo, łącznie zmieniany 1 raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Posesja
.
.
Posty: 552
Rejestracja: 08-01-2011, 20:23

Odp.: Trzy oddzielne budynki na jednym gruncie

#9 Post autor: Posesja » 28-09-2011, 01:40

alf900 pisze:Jeżeli spółdzielnia legitymuje się prawem własności gruntu, to wówczas – zgodnie z kodeksem cywilnym – za odrębną nieruchomość uważany będzie grunt, a nie budynki, a więc spółdzielnie będą rozliczać wspólnie budynki stojące na gruncie objętym jedną księgą wieczystą.
To głupoty. Odrębna księga wieczysta to odrębna nieruchomość, niezależnie od rodzaju tytułu prawnego do gruntu (własność czy wieczyste użytkowanie). Niezależnie też od tego, czy to ten sam, czy zupełnie inny właściciel.

Wyjątkiem jest KW na ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ostatnio zmieniony 28-09-2011, 01:44 przez Posesja, łącznie zmieniany 1 raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządzanie nieruchomościami spóldzielczymi”