Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

Artykuł po artykule. Wyłącznie komentarze z literatury. Tematy zamknięte - dyksusja nad nimi w LEX.
Wiadomość
Autor
Morgenstern
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 29-12-2013, 01:37

Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

#1 Post autor: Morgenstern » 29-12-2013, 02:03

Witam serdecznie,
proszę specjalistów o pomoc w następującym zagadnieniu. Prowadzę sprawy wspólnoty, w której posiadam mieszkanie. Przyjąłem następujący model ustalania wysokości zaliczek od mieszkańców na poczet kosztów zarządzania nieruchomością:
1. Zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości i przyjętą stawką za m2, każde mieszkanie wpłaca miesięcznie kwotę na fundusz remontowy;
2. Wydatki takie jak wynagrodzenie zarządu, opłacenie sprzątaczki, biura rachunkowego, zakup środków czystości, prąd na klatce schodowej, opłata za ścieki opadowe i roztopowe, rezerwy - podzieliłem sprawiedliwie po równo. Czyli każde mieszkanie jakąś część zaliczki ma jednakową.
Nurtuje mnie, czy taki model, szczególnie pkt 2 nie narusza ustawy o własności lokali. W moim odczuciu, jest to sprawiedliwie liczenie, gdyż np. księgowa ma tyle samo pracy przy prowadzeniu spraw małego i dużego mieszkania, więc czemu liczyć od udziału.
Proszę o pomoc, gdyż zbliża się moment zwoływania zebrania członków wspólnoty i jeśli przyjęte przez mnie rozwiązanie jest błędne, to będę musiał je zmienić. Może ktoś ze specjalistów mógłby poprzeć swoją odpowiedź również podstawą prawną.
Z góry uprzejmie dziękuję.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

#2 Post autor: irenalo » 29-12-2013, 05:02

Podstawa prawna:
Ustawa o własności lokali - link po prawej na górze.

Koszty w WM można podzielić na koszty wynikające z utrzymania lokalu ( np. woda zużywana w lokalu )
i koszty dotyczące nieruchomości wspólnej (np. sprzątanie klatki schodowej, wynagrodzenie księgowej, wynagrodzenie zarządu itp.).
UoWL art.13.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Morgenstern pisze:1. Zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości i przyjętą stawką za m2, każde mieszkanie wpłaca miesięcznie kwotę na fundusz remontowy;
M2 lokalu nie zawsze odpowiada udziałowi. Najlepiej ustalić , że na FR remontowy wpłaca się np. 1000 zł miesięcznie dzielone wg udziałów. Ktoś ma 5,1 % procent udziału (lub 0,051 ) wpłaca 51 zł/miesiąc itd.
Morgenstern pisze:2. Wydatki takie jak wynagrodzenie zarządu, opłacenie sprzątaczki, biura rachunkowego, zakup środków czystości, prąd na klatce schodowej, opłata za ścieki opadowe i roztopowe, rezerwy - podzieliłem sprawiedliwie po równo.
To nie jest sprawiedliwie, bo krzywdzi właścicieli mniejszych lokali.
Nie ma znaczenia ile pracy ma pani księgowa - ma znaczenie jakie obowiązki wynikające z ustawy mają właściciele lokali.
UoWL:
12.2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

I jeszcze jedna uwaga: nasz forumowicz najtki miał podobna sytuację ( "po równo") zaskarżył uchwałę i wygrał sprawę w sądzie.
http://wspolnota.net.pl/post89471.html#p89471

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Morgenstern
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 29-12-2013, 01:37

Odp.: Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

#3 Post autor: Morgenstern » 29-12-2013, 15:35

Dzięki za odpowiedź.
A jeśli księgowa wystawi mi fakturę za usługę księgową nie globalnie dla całej wspólnoty, ale wyszczególni w niej, że np. od lokalu nr 1 bierze 25 zł, od lokalu nr 2 - 25 zł itd? Czy to będzie nie zgodne z ustawą o własności lokali? Idąc tym tropem, z wynagrodzeniem sprzątaczki też można tak zrobić.
Nie chcę łamać prawa, ale niestety nie zgadzam się z tym, jak nakazuje mi ustawa o własności lokali w temacie ustalania wysokości zaliczek na zarząd, gdyż uważam, że wprowadza ona niesprawiedliwość. Tym bardziej, że w małym mieszkaniu, w którym może mieszkać więcej osób niż w sąsiednim większym, opłata jest mniejsza, a osoby te będą więcej piachu wnosić na klatkę schodową.
Czy istnieje jakieś inne racjonalne rozwiązanie tego problemu?
Moim zdaniem wszystkie opłaty powinny być ustalane na podstawie liczby osób zamieszkałych w danym lokalu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

#4 Post autor: elmaz » 29-12-2013, 19:35

Taka faktura będzie w zasadzie niezgodna z prawem, ponieważ nie będzie odzwierciedlała faktycznie wykonywanej usługi, jaką jest prowadzenie rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej, a nie - rachunkowości lokalu A, B, czy C.

Ale nawet gdyby księgowa ją wystawiła w taki sposób, to i tak niczego nie zmienia.

Sposób kalkulacji usługi przez księgową to jedno. Może ją liczyć równo od lokalu, albo w dowolny inny sposób - ale i tak na końcu wystawia fakturę, na określoną kwotę. Ta kwota staje się kosztem zarządu nieruchomością wspólną (podobnie jak np. koszty sprzątania części wspólnej, konserwacji części wspólnej itp itd), a rozliczanie takich kosztów zawsze odbywa się wg udziału. A to, że Tobie się to nie podoba - stanu prawnego (niestety albo stety) nie zmienia.

A co do prób obchodzenia ustawy, proponuję przeczytać Kodeks cywilny:

Art. 58.
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy
jest nieważna,
chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w
szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.


Oczywiście - możesz działać niezgodnie z prawem i rozliczyć koszty wg własnych zasad, ale w przypadku zaskarżenia, taki sposób się nie utrzyma. Więc będzie i świadome łamanie prawa, i siedzenie na tykającej bombie zegarowej. Warto przy tej okazji wspomnieć, że taki sposób rozliczania może nie być neutralny podatkowo.

Jedyną możliwością zmiany sposobu rozliczania jest sporządzenie umowy wszystkich właścicieli, w której jedni zobowiązaliby się pokrywać część opłat drugich. Przy czym - wracamy tutaj do kwestii podatkowych - pokrywanie części zobowiązań innej osoby będzie wg mnie obciążone podatkiem od darowizny.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

#5 Post autor: irenalo » 30-12-2013, 01:54

Morgenstern pisze:Nie chcę łamać prawa, ale niestety nie zgadzam się z tym, jak nakazuje mi ustawa o własności lokali w temacie ustalania wysokości zaliczek na zarząd, gdyż uważam, że wprowadza ona niesprawiedliwość.
Wspólnota została powołana do zarządzania nieruchomością wspólną a nie do zarządzania lokalami.
Masz większy udział w NW ( nieruchomości wspólnej ) , więcej płacisz za utrzymanie NW.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Problem z ustaleniem wysokości zaliczek

#6 Post autor: elmaz » 30-12-2013, 03:00

irenalo pisze:Wspólnota została powołana do zarządzania nieruchomością wspólną a nie do zarządzania lokalami.
Masz większy udział w NW ( nieruchomości wspólnej ) , więcej płacisz za utrzymanie NW.
W zamian masz "większą siłę" głosu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Ustawa o własności lokali”