Skomplikowana sprawa zadatku za mieszkanie

[piotrusb]

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt IV CSK 535/15.

A. F. wniósł o zasądzenie od spółki deweloperskiej kwoty 520 000 zł z ustawowymi odsetkami. Strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Strony zobowiązały się do zawarcia w dniu 25 czerwca 2012 r. umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 800 000 zł, w stanie wolnym od jakichkolwiek innych obciążeń. W § 7 umowy strony ustaliły, że część ceny w kwocie 260 000 zł została już zapłacona w dniu zawarcia umowy i stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 kc, zaś reszta ceny w kwocie 540 000 zł zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powód wszedł w posiadanie lokalu mieszkalnego w dniu zawarcia umowy i rozpoczął prace wykończeniowe. W dniu 14 czerwca 2012 r. w dziale IV księgi wieczystej zamieszczono wzmiankę o wniosku spółki A. o wpisanie hipoteki przymusowej w kwocie 114 918,02 zł na zabezpieczenie wierzytelności zasądzonych nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym. Powód zwrócił się do pozwanego o wyjaśnienie tej sprawy. Ostatecznie jednak do porozumienia nie doszło i umowa przyrzeczona nie została zawarta. Powód w związku z tym odstąpił z wyłącznej winy pozwanego od umowy przedwstępnej ze względu na niedotrzymanie przez pozwanego warunków określonych przez strony w umowie przedwstępnej i zażądał zwrotu wpłaconego przez niego zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast pozwany odstąpił od umowy i oświadczył, że zachowuje zadatek.
Tymczasem Sąd Rejonowy oddalił wniosek spółki A. o wpis hipoteki przymusowej w dziale IV księgi wieczystej, wskazując, że wnioskodawca nie dysponuje tytułem wykonawczym ani postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia.

Sąd Okręgowy przyjął, że zgodnie z umową przedwstępną pozwany zobowiązał się do sprzedaży lokalu mieszkalnego w stanie wolnym od jakichkolwiek innych obciążeń, a nie w stanie wolnym również od jakichkolwiek wzmianek. Sformułowanie umowy w tym zakresie jest jasne i jednoznaczne oraz nie daje podstaw do nadawania mu innego sensu niż to wynika z samego tekstu umowy, w szczególności niezasadne jest rozciąganie jego znaczenia również na wzmianki o wnioskach. Zdaniem Sądu Okręgowego, w art. 394 § 1 kc chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z art. 471 kc. Pozwany nie miał zaś możliwości zapobieżenia złożeniu wniosku przez spółkę A. o wpis hipoteki przymusowej.

Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 520 000 zł z ustawowymi odsetkami. Sąd uznał, że sformułowanie „inne obciążenia” zamieszczone w umowie przedwstępnej w języku prawniczym jest jednoznaczne, a wzmianka o wniosku nie stanowi obciążenia nieruchomości. Jednakże przy dokonywaniu wykładni oświadczeń woli stron umowy w sytuacji, gdy deweloper (przedsiębiorca) zawarł umowę z konsumentem niebędącym prawnikiem, nie można przyjmować języka prawniczego za podstawę ustalenia zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Powód pod wskazanym pojęciem rozumiał nieruchomość wolną od wzmianek i obciążeń, podchodził do zakupu z ostrożnością i nie przewidział możliwości dokonania wpisu wzmianki, a wspomniane sformułowanie rozumiał jako brak hipotek, sprzedaży lokalu na rzecz innych osób i ustanowienie służebności. Sąd Apelacyjny przyjął w tej sytuacji, że bardziej przekonujące jest rozumienie spornego postanowienia umowy wskazywane przez powoda. Wykładnia zawartej przez strony umowy przedwstępnej prowadzi zatem wniosku, że zgodnym zamiarem stron i celem umowy było, by w dniu zawierania umowy przyrzeczonej lokal mieszkalny nie był obciążony żadnymi ciężarami, w tym, by księga wieczysta nie zawierała żadnych wzmianek. Powód miał więc prawo do skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej. Sąd Apelacyjny w konkluzji uznał, że pozwany nie dochował należytej staranności, bowiem nie podjął działań pozwalających na spełnienie wobec powoda zobowiązania polegającego na wyodrębnieniu lokalu i sprzedaży go powodowi w stanie wolnym od obciążeń w dniu, w którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Najwyższy, rozpatrując kasację dewelopera uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania stwierdzając w uzasadnieniu:

...wykładnia przyjęta przez Sąd Apelacyjny narusza reguły interpretacyjne, określone w art. 65 § 1 i 2 k.c. Nie uwzględnia ona zgodnego zamiaru stron, ale zamiar tylko jednej strony (kupującego), a poza tym odwołuje się do języka potocznego, a nie prawniczego. Krytyczna ocena zaskarżonego wyroku nie oznacza jednak aprobaty dla wyroku Sądu Okręgowego oddalającego powództwo. Z tego wyroku zdaje się bowiem wynikać akceptacja stanowiska sprzedawcy, który postanowił zachować zadatek. Oznaczałoby to, że kupujący nie wykonał umowy, z czym w okolicznościach niniejszej sprawy również nie można się zgodzić. Należy w związku z tym podkreślić, że do tego procesu w ogóle nie powinno dojść, a skoro już doszło, jest to sprawa, która szczególnie nadawała się do mediacji i ugody. Z akt sprawy wynika, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej obie strony rzeczywiście chciały zawrzeć umowę ostateczną, a żadna z nich nie zakładała pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej. Na skutek tej wzmianki powstał konflikt między stronami i każda z nich odstąpiła od umowy przedwstępnej na podstawie art. 394 § 1 k.c. Z ustaleń dokonanych przez Sądy meriti wynika jednak, że nie było podstaw do odstąpienia od umowy ani przez kupującego, ani przez sprzedawcę. W tej sytuacji możliwe byłoby przyjęcie, że oświadczenia stron o odstąpieniu od umowy w rzeczywistości doprowadziły do jej rozwiązania, czego konsekwencją powinno być zwrócenie zadatku (art. 394 § 3 k.c.)

http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orz ... 5-15-2.pdf