Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnoty

Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 04-04-2016, 13:46

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt III CSK 230/14.

Powódka kupiła od pozwanej V. Sp. z o.o. mieszkanie, położone na najwyższej kondygnacji budynku, w sąsiedztwie szybu windowego i w pionie wentylacji mechanicznej podziemnego parkingu. Na dachu nad mieszkaniem umieszczone były dwa wentylatory, przeznaczone do wentylowania i oddymiania podziemnych garaży, odizolowane od betonowej podstawy jedynie cienką podkładką gumową. Praca wentylatorów powodowała hałasy i wibracje przekraczające o 4-5 dB obowiązujące normy, odczuwalne w zwiększonym stopniu nocą. Na skutek hałasu w mieszkaniu powódka nie mogła spać, stała się nerwowa, miała kłopoty z błędnikiem, koordynacją i słuchem, musiała zażywać leki. Hałas i wibracje uniemożliwiały jej koncentrację i nie pozwalały na wykonywanie pracy umysłowej w mieszkaniu.

Sąd Okręgowy nakazał pozwanym V. Sp. z o.o. oraz Wspólnocie Mieszkaniowej prawidłowe posadowienie wentylatorów, które doprowadzi do redukcji hałasu w lokalu do poziomu zgodnego z normami, poprzez przeniesienie istniejących wentylatorów dachowych ze stropu nad lokalem mieszkalnym i zamontowanie ich nad szybem windowym na ruszcie wykonanym w taki sposób, aby jego belki opierały się na ścianach szybu windowego za pośrednictwem wibroizolatorów.
Sąd Okręgowy wyjaśnił, że powódka nie skorzystała wprawdzie we właściwym terminie z roszczeń z rękojmi, jednak przysługują jej w stosunku do sprzedawcy roszczenia odszkodowawcze przewidziane w art. 471 i nast. kc, ponieważ nabyła od V. Sp. z o.o. mieszkanie niespełniające wymagań w zakresie ochrony przed hałasem. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się natomiast podstaw do przypisania tej pozwanej odpowiedzialności na wskazywanej przez powódkę podstawie z art. 24 kc, mimo niewątpliwego naruszenia hałasem i wibracjami jej dóbr osobistych - zdrowia i niezakłóconego korzystania z mieszkania - ponieważ to nie V. wywoływała hałas oddziaływujący na powódkę. Odpowiedzialność pozwanej Wspólnoty Sąd Okręgowy oparł z kolei na podstawie deliktowej z art. 415 kc, wskazując, że Wspólnota, mimo wezwań ze strony powódki, nie wykonała obowiązków wynikających z przepisów art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w zakresie utrzymania budynku w stanie zapewniającym ochronę przed hałasem. Za zbiegającą się podstawę odpowiedzialności Wspólnoty Sąd uznał przepisy o ochronie dóbr osobistych, z uwagi na naruszenie przez Wspólnotę zdrowia powódki i prawa do niezakłóconego korzystania przez nią z mieszkania. Stwierdziwszy brak podstaw do przypisania pozwanym odpowiedzialności solidarnej, Sąd Okręgowy przyjął, że ponoszą wobec powódki odpowiedzialność in solidum.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 11 lutego 2014 r., sygn. akt ACa 1543/13, rozpatrujący sprawę na skutek apelacji obydwu pozwanych, zmienił wyrok sądu pierwszej instancji w ten sposób, że oddalił powództwo w części nakazującej pozwanej Wspólnocie podjęcie in solidum z pozwaną V. Sp. z o.o. działań mających na celu ulokowanie urządzeń wentylacyjnych w sposób zapewniający mieszkaniu powódki właściwe warunki ochrony przed wibracjami i hałasem, pozostawiając jedynie obowiązek umożliwienia przez Wspólnotę Mieszkaniową wykonania tych prac przez V. Sp. z o.o. Powódka zaskarżyła skargą kasacyjną wyrok Sądu Apelacyjnego w części uwzględniającej apelację pozwanej Wspólnoty.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok Sądu Okręgowego stwierdzając:
Do zadań Wspólnoty należy wykonywanie praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem, administrowaniem) nieruchomością wspólną i - z mocy art. 17 u.w.l. - ciąży na niej odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Na wspólnocie spoczywają więc m. in. przewidziane w art. 61 pkt. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 i ust. 1 pkt e Prawa budowlanego obowiązki związane z utrzymywaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 5 ust. 2 upb, w tym zapewnienie, aby spełnione zostały podstawowe wymagania dotyczące m.in. ochrony przed hałasem i drganiami. Nie dopełniając tych obowiązków pozwana Wspólnota w drodze zaniechania dopuściła do długotrwałego emitowania nadmiernego hałasu i drgań do mieszkania powódki, przy czym oddziaływanie to nie tylko stanowiło niedopuszczalne immisje, ale również, ze względu na negatywne konsekwencje dla zdrowia fizycznego i psychicznego powódki, naruszało jedno z jej najważniejszych dóbr osobistych. Podnoszony przez Sąd Apelacyjny fakt, że pierwotną przyczyną emisji szkodliwych hałasów i wibracji były błędy powstałe na etapie budowy nie uchyla odpowiedzialności pozwanej Wspólnoty wobec powódki, wobec której odpowiada za szkodę poniesioną w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06), co - nie wyłącza także jej odpowiedzialności za naruszenie dóbr osobistych powódki, jeżeli - jak w rozpatrywanej sprawie - niewykonanie obowiązków zarządcy doprowadziło do skutku w postaci naruszenia dóbr osobistych, w tym wypadku zdrowia powódki. Nie można podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego, że zaniechanie pozwanej Wspólnoty było uchybieniem o nieznacznym ciężarze, jeśli zważyć, że powódka bezskutecznie domagała się od tej pozwanej podjęcia kroków mających na celu usuniecie przyczyny naruszeń przez okres kilkuletni i była zmuszona wystąpić na drogę procesu sądowego, mimo że - jak wynika z ustaleń faktycznych, rozmiar i koszt koniecznych prac nie jest zbyt wielki. Wbrew stanowisku Sądu odwoławczego, zachodziły więc podstawy do nakazania także pozwanej Wspólnocie podjęcia działań koniecznych, aby naruszenia dóbr osobistych powódki ustały. (…) Zobowiązanie do udostępnienia nieruchomości innemu podmiotowi w celu wykonania tych prac nie zapewnia należytej ochrony powódce i nie może być uznane za odpowiedni środek zapobieżenia dalszym naruszeniom.
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orz ... 0-14-1.pdf
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnot

#2 Post autor: elmaz » 04-04-2016, 20:38

Ciekawa sprawa:

- występuje ewidentna wada budowlana, właściciel nie występuje do dewelopera o naprawę usterek, nie daje cesji wspólnocie, aby w jego imieniu o to wystąpiła, a potem występuje przeciwko wspólnocie o naprawę usterki....

- niby usterkę należy usunąć (a po rękojmi zrobić to może tylko wspólnota, bo to część wspólna) - ale z drugiej strony zmusza się w ten sposób innych właścicieli (którzy mieszkając gdzie indziej mogli nawet nie wiedzieć o wadzie) do finansowania naprawy czegoś, o co właściciel powinien wystąpić do dewelopera, ale sam to zaniedbał....

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnot

#3 Post autor: piotrusb » 04-04-2016, 22:17

Z jednej strony tak. Jednak z drugiej trzeba zwrócić uwagę, że:

- wady wykonawcze nie obejmowały lokalu, ale nieruchomość wspólną i to na tej nieruchomości (którą zrządza i za którą odpowiada wspólnota) znajdowało się źródło immisji;

- wobec powyższego właścicielka lokalu występując z roszczeniem odszkodowawczym wobec dewelopera, czy to osobiście, czy cedując swoje prawo w tym zakresie na wspólnotę, uzyskałaby ułamek (proporcjonalny do jej udziału w NW) całkowitej kwoty na konieczną modernizację; prawdą jest natomiast, że mogła żądać od dewelopera usunięcia wady w pełnym zakresie;

- właścicielka wielokrotnie i przez kilka lat zwracała się w tej sprawie do wspólnoty, która nic nie zrobiła, aby jej pomóc, a mogła to zrobić proponując cesję i występując wobec dewelopera z żądaniem usunięcia wady, jak również, zbierając cesje od wszystkich (w praktyce od ilu się da) właścicieli i występując z roszczeniem odszkodowawczym;

- wspólnota nie dopełniła obowiązków wymaganych Prawem budowlanym, co skutkuje odpowiedzialnością deliktową;

- Sąd orzekł odpowiedzialność wspólnoty i dewelopera in solidum.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnot

#4 Post autor: elmaz » 04-04-2016, 22:27

piotrusb pisze:- wady wykonawcze nie obejmowały lokalu, ale nieruchomość wspólną i to na tej nieruchomości (którą zrządza i za którą odpowiada wspólnota) znajdowało się źródło immisji;
Ja to rozumiem - i nawet nie podważam sensowności wyroku sądowego (bo Wspólnota tutaj też się nie popisała ignorując Właściciela).

Ale sytuacja sama w sobie jest "ciekawa", bo można sobie nawet wyobrazić sytuację, w której właścicielem takiego lokalu jest deweloper, a wspólnota musi mu usunąć na koszt mieszkańców usterkę pobudowlaną.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnoty

#5 Post autor: piotrusb » 04-04-2016, 22:30

Tu pełna zgoda. Wyrok bez wątpienia jest interesujący.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Odpowiedzialność dewelopera, odpowiedzialność wspólnot

#6 Post autor: piotrusb » 05-04-2016, 09:01

elmaz pisze:można sobie nawet wyobrazić sytuację, w której właścicielem takiego lokalu jest deweloper, a wspólnota musi mu usunąć na koszt mieszkańców usterkę pobudowlaną
Być może w takim przypadku sąd orzekłby inaczej.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”