Jaka rekompensata za zmniejszenie udziału w NW

[piotrusb]

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 2015 r., sygn. akt III CSK 383/14.

SN rozpatrywał skargę kasacyjną na postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 19 marca 2014 r., sygn. akt II Ca 1729/10. Kilka lat temu właściciel jednego z pięciu lokali w krakowskiej kamienicy, rozbudował strych jako drugie piętro. Uczynił to za zgodą innych właścicieli. Gdy jednak doszło do sądowego podziału (wyodrębnienia piętra), jedna z właścicielek zażądała rekompensaty, gdyż wcześniej miała 1/2 udziału w gruncie i nieruchomości wspólnej, a po podziale tylko 1/3, a więc straciła prawie 17 proc. w gruncie i nieruchomości wspólnej. Dokonując podziału, krakowskie sądy rejonowy i okręgowy zasądziły właścicielce 150 tys. zł dopłaty, opierając się na ekspertyzie biegłego, który wyliczył wartość gruntu pod kamienicą na ok. 900 tys. zł, i zasądziły 17 proc. tej kwoty. Pozwany odwołał się do Sądu Najwyższego argumentując, że nie ma związku między zmniejszeniem udziału w nieruchomości wspólnej a spadkiem ceny mieszkania, a także, ze cena gruntu została arbitralnie ustalona, gdyż nie ma ceny rynkowej zabudowanej ziemi, bo nie może być ona i nie jest samodzielnym przedmiotem sprzedaży. SN uchylił wyrok SO i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia stwierdzając:

Jeżeli w następstwie wydania orzeczenia znoszącego współwłasność co do części nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., dochodzi do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej dotychczasowych właścicieli poszczególnych lokali wyodrębnionych prawnie, to do wzajemnych rozliczeń między nimi ma zastosowanie art. 212 § 1 k.c. Znoszenie współwłasności nie ma bowiem na celu pozbawiania kogokolwiek prawa własności bez odpowiedniej rekompensaty. Celem zniesienia współwłasności, w tym także zniesienia współwłasności dla ustanowienia odrębnej własności lokali, nie jest pozbawienie lub uszczuplenie wartości prawa własności któregokolwiek ze współwłaścicieli (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2002 r., SK 22/00).

W związku z powyższym powstaje zagadnienie, co powinno decydować o wysokości dopłaty - różnica wartości lokali przed i po dokonanych zmianach, czy też, jak przyjął Sąd drugiej instancji, różnica wartości udziałów w gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej związanych z wcześniej wyodrębnionymi lokalami, czy też szerzej różnica wartości udziałów w nieruchomości wspólnej. W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności do wyceny nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 149 u.g.n., przepisy tego rozdziału (dotyczącego określania wartości nieruchomości) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Artykuł 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej, którą – zgodnie z art. 150 ust. 2 – określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Według natomiast art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Udział w nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 3 ust. 1 u.w.l., nie jest nieruchomością w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie może być też przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego, gdyż jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Z tych przyczyn nie można prawidłowo ustalić wartości rynkowej udziału w nieruchomości wspólnej, jak również wartości rynkowej udziału w gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej. Wprawdzie przepisy § 32 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., które zgodnie z § 32 ust. 4 tego rozporządzenia, mają odpowiednie zastosowanie przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny, posługują się pojęciem „wartości udziału w nieruchomości wspólnej” oraz „wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości”, lecz należy mieć na względzie, że są to jedynie elementy, które należy uwzględnić ustalając rynkową wartość lokalu, przy czym wartość gruntu odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości ustala się tylko wtedy, gdy wymaga tego cel wyceny. W rozpoznanej sprawie nie było konieczności ustalania odrębnie tych wartości, gdyż istotna była wartość lokali, z którymi udziały te były związane i które uległy zmniejszeniu na skutek wydania orzeczenia o zniesieniu współwłasności. (...)

Mimo, że udział w nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem obrotu, a tym samym nie można w stosunku do niego ustalić jego rynkowej wartości, to niewątpliwie wpływa on na wartość nieruchomości lokalowej, z którą jest związany. Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. wysokość udziału w nieruchomości wspólnej wpływa na wysokość pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej w części przekraczającej pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które przypadają właścicielom lokalu. W takim samym stosunku udział w nieruchomości wspólnej wpływa na zakres, w jakim właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 d. drugie u.w.l.). Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej ma wpływ także na zakres zobowiązań dotyczących nieruchomości wspólnej, za które ponoszą odpowiedzialność właściciele lokali (art. 17 u.w.l.) oraz siłę głosu we wspólnocie mieszkaniowej (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Podobne zasady wynikają także z przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, które zgodnie z art. 19 u.w.l. mają zastosowanie do małych wspólnot mieszkaniowych. Ze względu na przedstawione wyżej przepisy w zależności od konkretnej nieruchomości zależy ocena wpływu wysokości udziału w nieruchomości wspólnej na wartość lokalu, z którą związany jest ten udział. W odniesieniu do nieruchomości nieprzynoszących pożytków, lecz wymagających ponoszenia dużych nakładów mniejszy udział w nieruchomości wspólnej może być czynnikiem podnoszącym wartość lokalu i odwrotnie w przypadku nieruchomości przynoszących duże pożytki. Na wartość lokalu niewątpliwie ma wpływ także rozmiar i charakter nieruchomości wspólnej. Wprawdzie na nieruchomość wspólną, w której poszczególnym właścicielom wyodrębnionych prawnie lokali przysługuje przymusowy udział, składają się takie części gruntu, budynku i urządzenia, gruntu które są niezbędne dla korzystania z odrębnych lokali, to jednak w jej skład mogą wchodzić także i takie części gruntu, budynku i urządzenia, które charakteryzują się mniejszym stopniem nieodzowności dla korzystania z lokali mieszkalnych i całego budynku za to podnoszą walory użytkowe i wartość lokali (por. uzasadnienie wyroku TK z dnia 5 marca 2002 r., SK 22/00). Dotyczy to w szczególności gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. Nie można jednak przyjąć, aby wartość wyodrębnionego prawnie lokalu była prostą pochodną udziału w nieruchomości wspólnej związanego z tym lokalem i wartości rynkowej samego gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. Należy mieć bowiem na względzie, że do czasu istnienia budynku, w którym istnieją wyodrębnione prawnie lokale, grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Poza tym niezależnie od wysokości udziału w nieruchomości wspólnej właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej nie oznacza więc, że właściciel lokalu, z którym udział ten jest związany, może korzystać z wyłączeniem innych właścicieli lokali z wyodrębnionej w stosunku do tego udziału części nieruchomości wspólnej. Na wartość wyodrębnionego prawnie lokalu większy wpływ ma więc wielkość i cechy samego gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej niż wysokość związanego z danym lokalem udziału w tej nieruchomości.

http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orz ... 3-14-1.pdf