Prawo spółdzielni do decyzji w ramach art. 27 ust. 2 usm

[piotrusb]

Sąd Najwyższy w składzie trzyosobowym odpowie na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Krakowie, które wpłynęło 17.12.2013 r.:

Czy sprawowany przez spółdzielnię zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni w ramach art. 27 u. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.) uprawnia spółdzielnię do samodzielnego podejmowania decyzji odnośnie tych nieruchomości także w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu czy też potrzebne jest pozyskiwanie przez spółdzielnię zgody każdego z współwłaścicieli zgodnie z art. 199 k.c.?

Sygnatura akt III CZP 122/13

http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/e-Spr ... %20122/13"

Będzie to interesujące orzeczenie, bo tej pory przyjmowano, że w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu spółdzielnia musi uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali (z wyodrębnioną własnością). Takie zdanie wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale podjętej w siedmioosobowym składzie w dniu 13.11.2012 r. (sygn. akt II OPS 2/12):

Zastosowanie powyższego przepisu Kodeksu cywilnego w odniesieniu do zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wymaga uprzedniej oceny charakteru czynności podejmowanej przez spółdzielnię mieszkaniową, to znaczy ustalenia, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też mieści się w ramach zarządu zwykłego. Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 K.c.

[irenalo]

Będzie to interesujące orzeczenie, bo tej pory przyjmowano, że w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu spółdzielnia musi uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali (z wyodrębnioną własnością).

Piszesz to w tak sensacyjnym tonie, jakbyś przewidywał inną interpretację? :-)
Ja nie przewiduję.
Jedynym problem jest ustalenie katalogu czynności zwykłego zarządu i czynności ten zarząd przekraczających - z czym jest problem również we wspólnotach.
Ta sama czynność w jednej wspólnocie może być potraktowana , jak czynność zwykłego zarządu w innej - ten zarząd przekraczająca.
I co to znaczy :

spółdzielnia musi uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali (z wyodrębnioną własnością)

A swojej własnej zgody spółdzielnia nie musi uzyskiwać? Przypominam , że spółdzielnia jako właściciel może nie mieć wyodrębnionych prawnie lokali.

[piotrusb]

Piszesz to w tak sensacyjnym tonie, jakbyś przewidywał inną interpretację? :-)

O sensacji raczej mowy nie było, a jedynie o ciekawości :-).

Wyroki sądów jak wiadomo są niezbadane, natomiast gdyby SN udzielił odpowiedzi twierdzącej, to byłby to konflikt orzecznictwa, bo taki wyrok byłby całkowicie przeciwstawny uchwale "siódemkowej" NSA. Na razie nie ma co gdybać, zaczekajmy na orzeczenie...

A swojej własnej zgody spółdzielnia nie musi uzyskiwać? Przypominam , że spółdzielnia jako właściciel może nie mieć wyodrębnionych prawnie lokali.

Oczywiście tak, ale tu (w pytaniu prawnym) mamy przywołany art. 27 ust. 2 usm, mówiący o zarządzie nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych prawnie lokali.

[irenalo]

Art.27 ust. 2 UoSM nie pomija spółdzielni - o to mi chodziło.
Spółdzielnia może mieć znikomy udział i może wciąż sprawować zarząd na podstawie UoSM. I właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać od spółdzielni - zarządcy dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd.
A spółdzielnia-właściciel takiej zgody nie chce/nie może wyrazić.

[piotrusb]

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r. (sygn. akt III CZP 122/13):

Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222).

A więc wbrew wielu przewidywaniom SN podjął w tej kwestii uchwałę kompletnie odmienną od uchwały siedmioosobowego składu NSA.

http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages ... %20Cywilna

[irenalo]

A więc wbrew wielu przewidywaniom SN podjął w tej kwestii uchwałę kompletnie odmienną od uchwały siedmioosobowego składu NSA.

W odróżnieniu od niektórych - nie umiejących czytać ze zrozumiem - nim nie zobaczę uzasadnienia to się wypowiadać nie będę.:-)