orzeczenie SN - wyodrębnienie nieruchomości wspólnej

Wiadomość
Autor
Awatar użytkownika
dobroslaw76
.
.
Posty: 249
Rejestracja: 23-02-2006, 14:44
Kontakt:

orzeczenie SN - wyodrębnienie nieruchomości wspólnej

#1 Post autor: dobroslaw76 » 08-03-2006, 10:42

Współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną własność nie może - bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu - żądać zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej - orzekł Sąd Najwyższy 3 października 2003 r. (sygn. Akt III CZP 65/2004).


W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podkreślił, że wątpliwości prawne Sądu Okręgowego powstały głównie na tle regulacji zawartej w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Treść tego przepisu jest następująca:

"W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali."

Nie ulega wątpliwości, że w związku z brzmieniem zdania drugiego cytowanego przepisu należy przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy w ogóle dopuszczalne są jakiekolwiek korekty we współwłasności nieruchomości wspólnej w trakcie istnienia odrębnej własności lokali.

Zdaniem Sądu, odpowiedzi na to pytanie trzeba poszukiwać, odwołując się do istoty nieruchomości wspólnej. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy, nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali.

W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne, czy dach. Te elementy tworzą część nieruchomości wspólnej, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej.

Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak integralnego charakteru, a które ustawa określa jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich przykładowo piwnice, strych, komórkę, garaż. Tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Reasumując, z tego punktu widzenia trzeba uznać, iż przewidziany w art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych.
Zakaz ten nie dotyczy zaś tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych.
W tym zakresie wprowadzanie korekt w drodze postępowania o zniesienie współwłasności należy uznać za dopuszczalne. Oznacza to, że wniosek w niniejszej sprawie, zmierzający do skorygowania zakresu nieruchomości wspólnej co do piwnic, był dopuszczalny.

Dopiero rozstrzygnięcie tej kwestii pozwala przejść do odpowiedzi na postawione przez Sąd Okręgowy pytanie prawne, które można sprowadzić do kwestii, czy legitymowanym do wniesienia takiej sprawy jest współwłaściciel jednego z wyodrębnionych lokali. Odpowiedź na to pytanie jest negatywna.


Stwierdzić należy, iż przewidziana w ustawie nieruchomość wspólna jest kategorią współwłasności o charakterze szczególnym, do której przepisy kodeksu cywilnego mogą mieć zastosowanie jedynie posiłkowo. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 zd. 1 ustawy udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu.

Jako błędne uznał SN założenie wnioskodawcy, wyprowadzone na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, że jako współwłaściciel w 1/4 części lokalu, ma on udział w 1/16 nieruchomości wspólnej, co umożliwia mu wystąpienie o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 kc. Do jego sytuacji prawnej ma bowiem zastosowanie ustawa o własności lokali, zgodnie z którą udział w 1/4 nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. To zaś oznacza, że udział w 1/4 własności, którym dysponuje wnioskodawca, nie daje mu na gruncie tej ustawy uprawnienia do występowania, bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, z żądaniem zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.

Sąd podkreślił, że do podobnych zresztą wniosków prowadzi rozważenie sytuacji wnioskodawcy na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Nie ulega wątpliwości, że jego inicjatywa, zmierzająca do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej należy do aktów, które trzeba zakwalifikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, do której dokonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc), którą on nie dysponuje. Tak więc i w tej płaszczyźnie prawnej wnioskodawca nie ma uprawnienia do samodzielnego wystąpienia z wnioskiem w niniejszej sprawie.
Ostatnio zmieniony 29-07-2009, 22:09 przez dobroslaw76, łącznie zmieniany 1 raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”