Zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

Wiadomość
Autor
Joanna
.
.
Posty: 768
Rejestracja: 12-05-2008, 23:39

Zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

#1 Post autor: Joanna » 08-08-2017, 13:06

Postanowienie SN z 26 stycznia 2017 (sygn.akt I CZ 4/17):

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. pierwsze u.w.l. jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd taki, będący organem wspólnoty mieszkaniowej (zarząd w znaczeniu podmiotowym), na podstawie art. 21 ust. 1 u.w.l. kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Podkreślenia przy tym wymaga, że zarząd przewidziany w art. 20 u.w.l. może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.
Wskazać także należy, że przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie zawierają żadnych postanowień, które ograniczałyby lub wręcz wyłączałyby możliwość powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu.
Wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, że taki zarząd z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.


http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orz ... 204-17.pdf

bez komentarza

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

#2 Post autor: piotrusb » 08-08-2017, 17:03

Absolutnie się z taką tezą nie zgadzam. W judykaturze występują co prawda orzeczenia, które dopuszczają współistnienie zarządcy i zarządu w jednej wspólnocie (np. wyrok Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03, postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 czerwca 2010 r., sygn. akt I ACz 369/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13) jednak są one w zdecydowanej mniejszości w porównaniu z orzeczeniami, które negują taką możliwość (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2010 r., sygn. akt V CSK 52/10, wyrok WSA w Gliwicach z 3 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 545/10, uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r. sygn. akt III CZP 96/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 24 lipca 2014 r., sygn. akt I ACz 1207/14, wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 17 lutego 2015 r., sygn. akt III Cz 75/15, postanowienie WSA w Gliwicach z 15 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/Gl 308/16, wyrok WSA w Gliwicach z 13 października 2016 r., sygn. akt I SA/Gl 1447/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 17 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1216/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16.). Przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16 stwierdził jednoznacznie:
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może oczywiście posługiwać się przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną innymi osobami, zawierając z nimi odpowiednie umowy. Jednak przypadków posługiwania się innymi osobami przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną nie można utożsamiać z powierzeniem przez właścicieli lokali zarządzania nieruchomością wspólną zarządcy, czyli z zarządem powierzonym. We wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty. (...)

Ze względu właśnie na to istotne podobieństwo zarządcy i zarządu, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd. Jeżeli więc nawet zarządcę uznaje się nie – jak w niektórych wypowiedziach piśmiennictwa – za „quasi organ” wspólnoty mieszkaniowej, lecz – jak przyjęto w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07 – za jej przedstawiciela, to także przy tym założeniu wskazane podobieństwo przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty”.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

#3 Post autor: irenalo » 08-08-2017, 18:54

Podkreślenia przy tym wymaga, że zarząd przewidziany w art. 20 u.w.l. może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją
Totalny bełkot, niezrozumienie ustawy i pomieszanie pojęć.


Naród broni sądów a tu mamy takie kwiatki. Jak widać nie ma czego bronić.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

#4 Post autor: irenalo » 09-08-2017, 14:44

I CK 108/03 - Zarząd wspólnoty mieszkaniowej w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca ma rację zarzucając, że Sąd Okręgowy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 u.w.lok. i w ujęciu art. 20 u.w.lok.

Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 (.....)W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

#5 Post autor: piotrusb » 09-08-2017, 15:35

Art. 20 ust. 1 uwl mówiący o obowiązku powołania zarządu we wspólnocie liczącej więcej niż siedem lokali, koresponduje z art. 18 ust. 3, zgodnie z którym jeżeli właściciele lokali nie określili pozaustawowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie w formie aktu notarialnego bądź w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, to obowiązują zasady zapisane w kolejnych artykułach rozdziału 4 uwl. Ogromna większość wspólnot powierza zarząd osobie fizycznej lub prawnej nie zmieniając przy tym w umowie jakichkolwiek innych regulacji wynikających z uwl. Zastosowanie znajduje wówczas art. 33 uwl, mówiący, że w takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się zapisy rozdziału 4 tej ustawy. Z tego wynika, iż uprawnienia zarządcy są w takiej sytuacji regulowane przez uwl, a zatem są tożsame z uprawnieniami zarządu (w sensie podmiotowym). Tak więc przy koegzystencji zarządcy i zarządu w jednej wspólnocie mielibyśmy sytuację dwóch organów o różnym co prawda charakterze i umocowaniu, ale identycznych kompetencjach i zakresie odpowiedzialności, co w sposób ewidentny prowadziłoby do konfliktów kompetencyjnych i paraliżu działania wspólnoty. Trudno zatem interpretację uwl prowadzącą do takiej sytuacji pogodzić z zasadą prawidłowej legislacji.

Potwierdził to Sąd Najwyższy, opowiadając się w postanowieniu z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05 za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury.

Można teoretycznie wyobrazić sobie sytuację, w której właściciele lokali zmieniając, zgodnie z art. 18 uwl, ustawowy sposób zarządu powołają zarządcę, który będzie podejmował decyzje z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i posiadał uprawnienia i obowiązki wynikające z rozdziału 4 uwl, a jednocześnie ustanowią zarząd, który będzie miał wobec zarządcy uprawnienia kontrolne i nadzorcze. W takiej konstrukcji zarządca pełniłby rolę odpowiadającą mniej więcej funkcji zarządu w spółdzielni mieszkaniowej lub spółce prawa handlowego, zaś tak upełnomocniony zarząd wykonywałby obowiązki odpowiadające radzie nadzorczej w takich instytucjach. Jednak tego typu „zarząd”, który równie dobrze może zostać nazwany komisją rewizyjną, czy radą wspólnoty, nie będzie miał nic wspólnego z zarządem w sensie art. 20 i następnych uwl.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarząd i zarządca w jednej wspólnocie

#6 Post autor: piotrusb » 09-08-2017, 15:54

Warto też zwrócić uwagę, że uważna lektura uzasadnień wielu z orzeczeń przywoływanych przez zwolenników poglądu o możliwości współistnienia zarządu i zarządcy wskazuje wyraźnie, że składy orzekające miały w nich w istocie na uwadze współpracę między zarządem i administratorem, który posiadając (ówcześnie obowiązujące) uprawnienia licencjonowanego zarządcy określany był właśnie tym mianem. Tak np. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13 czytamy, że:
...praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami już się wykształciła od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 uwl. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której – w zakresie nieuregulowanym – powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 kc)
Tak więc nieruchomością wspólną zarządza zarząd, a podmiot zwany tu zarządcą, a w istocie będący administratorem, może sprawować niektóre czynności związane z administrowaniem tą nieruchomością. Wobec tego, zgodnie z opinią sądu, nie jest wymagane powierzenie takiej osobie (fizycznej lub prawnej) zarządu na podstawie art. 18 uwl i nie jest on podmiotem konkurencyjnym do zarządu wspólnoty jako quasi-organu.

Podobnie wypowiedziały się w tym zakresie: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 8 lutego 2013 r., sygn. akt V ACa 533/12, Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 24 lipca 2014 r., sygn. akt I ACz 1207/14, a także Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 25 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 707/16.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”