Forma pełnomocnictwa dla zarządu

Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4470
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Forma pełnomocnictwa dla zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 01-06-2017, 14:16

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 2016 r., sygn. akt IV CSK 680/15.

SN w postępowaniu kasacyjnym uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 26 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 944/14, stwierdzając w uzasadnieniu:
Stanowiące przedmiot sporu w sprawie zagadnienie, czy przewidziane w art. 22 ust. 2 u.w.l. wymaganie zachowania „formy prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały właścicieli lokali udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, czy także uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie była przedmiotem pogłębionych wypowiedzi doktryny ani orzecznictwa. W literaturze wyrażane są w tym przedmiocie dwa przeciwstawne poglądy, bez szerszego uzasadnienia.

Natomiast Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 5 lutego 2010 r. III CZP 127/09, dotyczącej zagadnienia, czy wspólnota mieszkaniowa może na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej, udzielając odpowiedzi przeczącej, nie zajmował się szczegółowo wykładnią art. 22 ust. 2 u.w.l. we wskazanym zakresie, jednak stwierdził, że w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu- zgodnie z art. 22 ust. 2 - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa. Stanowisko to zostało powtórzone także w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2011 r. II CSK 23/11. Z tych krótkich wypowiedzi zdaje się wynikać, że Sąd Najwyższy uznał, iż podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu następuje w zwykłej formie zaprotokołowanej pisemnie, a jedynie podjęcie uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania takich czynności wymaga prawem przewidzianej formy, a więc w wypadkach prawem przewidzianych formy aktu notarialnego.

Stanowisko to należy uznać za uzasadnione.

Dokonując wykładni art. 22 ust. 2 u.w.l. w tym zakresie trzeba na wstępie odwołać się do wykładni historycznej i wskazać, że do chwili nowelizacji tego przepisu dokonanej z dniem 19 maja 2000 r. na podstawie ustawy z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. Nr 29, poz. 355) przepis ten stanowił: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności”. Nie zawierał zatem wymagania, by uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu miała formę przewidzianą prawem dla takiej czynności. Od dnia 19 maja 2000 r. do tak sformułowanego przepisu ustawodawca dodał nowe wymaganie używając spójnika „oraz”, w konsekwencji czego powstała norma prawna o brzmieniu: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Takie sformułowanie zmienionego przepisu oznacza, że nowe wymaganie zachowania „formy prawem przewidzianej” odnosi się tylko do także nowego, dodatkowego wymagania podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Kierując się wykładnią językową należy wskazać, że spójnik „oraz” użyty został w art. 22 ust. 2 do stwierdzenia, iż dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga zarówno podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności, jak i podjęcia uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Spójnik „oraz” odnosi się zatem jedynie do konieczności podjęcia dwóch uchwał, a nie do wymagania dla nich obu „formy prawem przewidzianej”. Nie oznacza więc, że obie te uchwały powinny mieć „formę prawem przewidzianą”.

Taka wykładnia znajduje potwierdzenie także w wykładni systemowej. Zgodnie bowiem z art. 99 § 1 k.c. pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej powinno być udzielone w tej samej formie szczególnej, jakiej wymaga ustawa do ważności tej czynności prawnej. Natomiast do wyrażenia przez współwłaścicieli przewidzianej w art. 199 k.c. zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa nie wymaga żadnej szczególnej formy, niezależnie od tego jaka forma jest wymagana do dokonania przez współwłaścicieli samej takiej czynności. Forma szczególna może być zatem wymagana tylko do zawarcia przez wszystkich współwłaścicieli samej umowy przekraczającej zakres zwykłego zarządu np. umowy sprzedaży nieruchomości, nie jest natomiast wymagana do wyrażenia przez nich zgody na zawarcie takiej umowy. Współwłaścicieli - co oczywiste - nie dotyczy przepis art. 63 § 2 k.c., odnoszący się do szczególnej formy zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności prawnej.

Również względy celowościowe i funkcjonalne przemawiają za wskazaną wyżej wykładnią art. 22 ust. 2 u.w.l. Nie można bowiem pominąć, że wprowadzenie dodatkowych wymagań formalnych koniecznych dla ważności uchwał wspólnoty mieszkaniowej musi mieć racjonalne podstawy i jest uzasadnione tylko wtedy, gdy spełnia ważne cele społeczne i chroni uzasadnione interesy wspólnoty, jej członków lub innych podmiotów. Takie zaś względy nie istnieją w omawianym przypadku. Dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego - co z reguły jest powodem wprowadzenia ustawowego wymagania szczególnej formy czynności prawnej - wystarczające jest bowiem wymaganie, by uchwała udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu była podjęta w formie prawem przewidzianej dla tej czynności. Zabezpiecza to także w dostateczny sposób interesy właścicieli lokali. Trudno więc znaleźć racjonalne powody, które mogłyby uzasadniać dodatkowe wymaganie, by również uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd takich czynności zapadała w formie przewidzianej dla nich prawem.

Z tych wszystkich względów nie można podzielić wykładni art. 22 ust. 2 u.w.l. dokonanej przez Sądy obu instancji i należy uznać, że zawarte w tym przepisie wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności. Innymi słowy jedynie uchwała właścicieli lokali udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powinna być podjęta w formie przewidzianej prawem dla takiej umowy, natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu może być podjęta w zwykłej formie uchwały zaprotokołowanej pisemnie.

Nie ma też wystarczających podstaw do uznania, że - jak stwierdziły Sądy obu instancji- zaskarżona uchwała, ze względu na swoją ogólnikowość w zakresie zgody na drugi etap rozbudowy, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódek. Należy bowiem uwzględnić, że była to już druga uchwała w przedmiocie rozbudowy, której pierwszy etap został zakończony i jego efekt był widoczny dla wszystkich członków wspólnoty, podobnie jak jego skutki. Przed podjęciem zaskarżonej uchwały członek zarządu wyjaśnił kwestie związane z rozbudową oraz wskazał, że dokumentacja jest do wglądu. Każdy właściciel lokalu mógł wiec zapoznać się z dokumentacją drugiego etapu rozbudowy, jej przewidywaną skalą, terminami i kosztami. Mógł także żądać wyjaśnienia wątpliwości, jeżeli je miał oraz doprecyzowania szczegółów, jak również poszerzenia uchwały o określone dane techniczne, terminy i koszty wykonania prac. Nikt jednak nie zgłosił żadnych wątpliwości, zastrzeżeń ani wniosków w tym zakresie. Nie uczyniły tego także powódki, co pozwala przyjąć, że nie miały wątpliwości co do zakresu rozbudowy, terminów wykonania, kosztów oraz innych szczegółów inwestycji.

Uznając, że uchwała narusza interesy majątkowe powódek, Sąd Apelacyjny nie sprecyzował, o jakie konkretne interesy chodzi i w jaki sposób zaskarżona uchwała je narusza, co nie pozwala na merytoryczną ocenę trafności tego stanowiska, a tym samym zasadności uchylenia uchwały z tej przyczyny na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orz ... 0-15-1.pdf
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4470
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Forma pełnomocnictwa dla zarządu

#2 Post autor: piotrusb » 01-06-2017, 14:23

piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”