Zezwolenie na wstęp do lokalu

Wiadomość
Autor
marekrobert
.
.
Posty: 208
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Zezwolenie na wstęp do lokalu

#1 Post autor: marekrobert » 19-04-2017, 19:08

Witam Forumowiczów. Może ktoś ma wiedzę i praktyczne doświadczenie lub zna orzecznictwo, którym może się podzielić w ważnych kwestiach, o których poniżej:
Art. 13 ust. 2 UoWL mówi, że: "Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje". A teraz pytania:
1. Jaki regres i ścieżkę postępowania ma zarząd wspólnoty w stosunku do właściciela lokalu, który nie chce udstępnić lokalu, lub nie artykułuje tego wprost ale po prostu się "miga" z udostępnieniem. Jak to wyegzekwować ? Czy z problemem należy zwrócić się do PINBU czy może oddać sprawę do sądu ? Jakie są sankcje dla takiego właściciela ?
2. Właściciel dokonał w swoim lokalu przeróbki np. wentylacji, która stanowi wspólny obieg w całym budynku. Przebudował kanały wentylacyjne, zdemontował anemostaty, wpiął dodatkowy wentylator w kanał wentylacyjny. Po dokonanym przeglądzie, wszystkie te nieprawidlowości zostały wyspecyfikowane w protokole z nakazem doprowadzenia układu do stanu pierwotnego. Zarząd wystąpił do właściciela o bezzwłoczne doprowadzenie wentylacji do stanu pierwotnego, demontaż dodatkowego wentylatora i założenie anemostatów. Właściciel jednak niespecjalnie się kwapi bo musi rozburzyć pewne elementy, które wcześniej wymurował. Jakie działania powinien podjąć zarząd w stosunku do właściciela w przypadku braku reakcji.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zezwolenie na wstęp do lokalu

#2 Post autor: piotrusb » 19-04-2017, 22:40

To trudna sprawa zwłaszcza jeśli właściciel będzie bardzo uparty. Zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl na żądanie zarządu/zarządcy właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Ale przepis ten nie przewiduje np. takiego obowiązku, w odniesieniu do przeprowadzenia przeglądów technicznych. Można ewentualnie powołać się tu na art. 13 ust. 1 uwl, który zobowiązuje właściciela do utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, co z kolei może wymagać jego udostępniania kontroli nakazanej przepisami prawa budowlanego. Brak jest jednak regulacji prawnych, które dopuszczałyby, w razie odmowy dostępu, zastosowanie przymusu bezpośredniego i wejście do lokalu w asyście Policji czy Straży Miejskiej. Mogą się zdarzyć wyjątkowe sytuacje, gdy lokal musi być udostępniony natychmiast, bo występuje realne zagrożenie dla życia i zdrowia np. niebezpieczeństwo wybuchu gazu, czy pożaru. Wówczas można wyważyć drzwi i wtargnąć do lokalu nawet siłą, bo będziemy mieli do czynienia z działaniem w stanie wyższej konieczności. To jednak absolutny wyjątek.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 września 2013 r., sygn. akt V ACa 290/13: „Wprawdzie art. 13 ust. 2 uwl nakłada na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali, w celu ochrony interesów pozostałych właścicieli lokali, jednakże w razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 uwl. Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali”.

Oprócz uwl, obowiązek udostępnienia lokalu przewidują także inne akty prawne. Art. 45a ust. 11 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne zobowiązuje właściciela lokalu do udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowany jest ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia ciepła celem jego zainstalowaniu lub wymiany, a także kontroli lub odczytu w celu dokonania rozliczenia. Art. 6 ust. 8 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków stanowi, że w przypadku gdy umowę o dostawę wody zawiera się z zarządcą lub właścicielem nieruchomości wielolokalowej – osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana go udostępnić w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany. Z § 17 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych wynika, że użytkownik lokalu powinien go udostępniać właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków; w pkt 9 nakazano natomiast użytkownikowi udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń. § 18 ust. 2 pkt 1 tego rozporządzenia zawiera zapis, w którym zobowiązano użytkownika lokalu, aby udostępniał lokal dla wykonania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej, zaś zgodnie z pkt 9 użytkownik lokalu zobowiązany jest do udostępnienia lokalu w celu przeprowadzania kontroli i badania instalacji elektrycznej przez odpowiednie służby.

Jeśli jednak właściciel lokalu odmawia jego udostępnienia należy wystosować do niego pismo z żądaniem udostępnienia w określonym terminie z podaniem postawy prawnej i pod groźbą zwrócenia się do sądu w razie odmowy, bądź zastosowania art. 16 ust. 1 uwl – głosowania uchwały o skierowanie do sądu wniosku o przymusową licytację lokalu. To "broń atomowa", ale samo zagrożenie taka procedura może czasem pomóc. W przypadku nieskuteczności wezwania wspólnota może skierować do sądu pozew o nakazanie udostępnienia lokalu. W przypadku gdyby właściciel lokalu nawet po wyroku sądowym nie udostępnił lokalu wspólnota może w postępowaniu egzekucyjnym złożyć do sądu wniosek o nałożenie grzywny celem wymuszenia wykonania obowiązku. Sąd na podstawie art. 1050 § 1 kpc wyznacza wówczas właścicielowi lokalu termin do wykonania z zagrożeniem grzywną. Po bezskutecznym upływie terminu, sąd na wniosek wspólnoty nałoży na dłużnika grzywnę i jednocześnie wyznaczy nowy termin do wykonania czynności, z zagrożeniem surowszą grzywną (art. 1050 § 3 kpc). Dodatkowo, zgodnie z art. 1050(1) § 1 kpc sąd, na wniosek wierzyciela (wspólnoty), może zamiast zagrożenia grzywną, zagrozić dłużnikowi (właścicielowi lokalu) nakazaniem zapłaty na rzecz wierzyciela określonej sumy pieniężnej za każdy dzień zwłoki w wykonaniu czynności, niezależnie od roszczeń przysługujących wierzycielowi na zasadach ogólnych. W jednym postanowieniu sąd może wymierzyć grzywnę nie wyższą niż dziesięć tysięcy złotych, chyba że dwukrotne wymierzenie grzywny okazało się nieskuteczne (art. 1052 kpc), a wymierzając grzywnę sąd jednocześnie orzeka o jej zamianie na areszt (do 6 miesięcy), w przypadku, gdyby nie została zapłacona (art. 1053 § 1 kpc).

Tym niemniej przy skrajnym uporze właściciela, który może się odwoływać, takie sprawy mogą się ciągnąć latami.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zezwolenie na wstęp do lokalu

#3 Post autor: irenalo » 20-04-2017, 00:15

marekrobert pisze: Właściciel dokonał w swoim lokalu przeróbki np. wentylacji, która stanowi wspólny obieg w całym budynku. Przebudował kanały wentylacyjne, zdemontował anemostaty, wpiął dodatkowy wentylator w kanał wentylacyjny. Po dokonanym przeglądzie, wszystkie te nieprawidlowości zostały wyspecyfikowane w protokole z nakazem doprowadzenia układu do stanu pierwotnego. Zarząd wystąpił do właściciela o bezzwłoczne doprowadzenie wentylacji do stanu pierwotnego, demontaż dodatkowego wentylatora i założenie anemostatów. Właściciel jednak niespecjalnie się kwapi bo musi rozburzyć pewne elementy, które wcześniej wymurował. Jakie działania powinien podjąć zarząd w stosunku do właściciela w przypadku braku reakcji.
Zawiadomcie nadzór budowlany.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zezwolenie na wstęp do lokalu

#4 Post autor: piotrusb » 20-04-2017, 14:17

irenalo pisze:Zawiadomcie nadzór budowlany.
To może przynieść różne skutki, bo nadzór może nałożyć obowiązek usunięcia naruszeń na wspólnotę. To paradoksalne, ale por. http://wspolnota.net.pl/orzecznictwo-ad ... 10128.html
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zezwolenie na wstęp do lokalu

#5 Post autor: irenalo » 20-04-2017, 15:11

To, ze w jednym nadzorze pracują niedouczeni , którzy nie mają pojęcia o UoWL nie oznacza, że tak jest wszędzie,.Poza tym decyzja w jednej określownej sprawie nie oznacza, że w innej będzie taka sama.
Poza tym jeśli nawet nadzór nałoży na wspólnote jakies obowiązki, to wspólnota może i powinna pozwać o zwrot poszczególnych właścicieli lokali.
W sprawie naszego forumowicza jest ewidentna samowola budowlana dokonana przez właściciela lokalu.

Nie można tolerować samowoli, bo może to przynieść tragiczne skutki.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 208
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Odp.: Zezwolenie na wstęp do lokalu

#6 Post autor: marekrobert » 20-04-2017, 18:34

Serdecznie Wam dziękuję. Myślę, że na tym etapie Wasze opinie i podpowiedzi mi wystarczą. Zobaczymy jak zweryfikuje to życie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”