Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sądzie

Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sądzie

#1 Post autor: piotrusb » 13-02-2017, 10:19

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16.

SN odpowiadając na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Szczecinie (postanowienie z dnia 19 września 2016 r., sygn. akt II Cz 1420/16):
Czy osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) jest z mocy art. 21 ust. 1 w związku z art. 33 tejże ustawy poprzez sam fakt powierzenia zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych?
ewentualnie, w przypadku negatywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie:
Czy uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych osobie, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892), wymaga zaprotokołowania przez notariusza?​
orzekł:
W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.
http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages ... nia_prawne
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sąd

#2 Post autor: piotrusb » 15-02-2017, 15:07

To orzeczenie o tyle istotne, że do tej pory zdarzało się nader często, iż sądy kwestionowały uprawnienia zarządcy do reprezentowania wspólnoty w sądzie jeśli nie wynikało wprost z umowy o powierzeniu zarządu, bądź aktu notarialnego o zmianie ustawowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W takich przypadkach konieczna była dodatkowa uchwała w sprawie pełnomocnictwa procesowego.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sąd

#3 Post autor: piotrusb » 23-05-2017, 15:12

Treść orzeczenia z uzasadnieniem:
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orz ... 106-16.pdf
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sąd

#4 Post autor: piotrusb » 23-05-2017, 15:36

Ze względu właśnie na to istotne podobieństwo zarządcy i zarządu, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd. Jeżeli więc nawet zarządcę uznaje się nie - jak w niektórych wypowiedziach piśmiennictwa - za „quasi organ” wspólnoty mieszkaniowej ,lecz - jak przyjęto w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 - za jej przedstawiciela, to także przy tym założeniu wskazane podobieństwo przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty. Skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi, innymi słowy, kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec tego podobieństwa nie byłoby zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. W konsekwencji również zarządca w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi w ramach powierzonego mu zarządu, jest umocowany, choćby postanowienia umowy lub uchwały w przedmiocie powierzenia zarządu tego nie przewidywały, do reprezentowania wspólnoty przed sądami na zasadach określonych w przepisach art. 21 i 22 u.w.l., stosowanych na podstawie odesłania zawartego w art. 33 tej ustawy. Reprezentowanie wspólnoty w postępowaniach sądowych w sprawach dotyczących czynności zwykłego zarządu wchodzi w zakres wynikającej z art. 22 ust. 1 w związku z art. 33 u.w.l. kompetencji zarządcy do samodzielnego działania w tych sprawach. W sprawach dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę w postępowaniach sądowych jest uzależnione od spełnienia wymagań wynikających z art. 22 ust. 2 w związku z art. 33 u.w.l.

Artykuł 33 u.w.l. nie zastrzega wyraźnie ograniczenia przewidzianego w nim odesłania w zakresie dotyczącym reprezentacji wspólnoty jedynie do czynności materialnoprawnych, a jak wynika z wcześniejszych wyjaśnień wszelkie inne racje przemawiają za możliwie jednakowym kształtem pozycji prawnej zarządu wspólnoty i zarządcy ze względu na podobieństwo pełnionych funkcji.

Podobnie brak podstaw do przyjęcia, że ustawa ogranicza zakres reprezentacji wspólnoty przez zarząd do czynności zwykłego zarządu. Z art. 21 i 22 u.w.l. wynika, że do zarządu należy prowadzenie wszelkich spraw wspólnoty i odpowiednio do tego reprezentowania jej we wszelkich sprawach. Inne są tylko zasady prowadzenia spraw i reprezentacji wspólnoty przez zarząd w zależności od tego, czy sprawa dotyczy czynności zwykłego zarządu, czy też czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu; w pierwszych zarząd działa samodzielnie, w drugich jego działanie jest uzależnione od spełnienia wymagań określonych w art. 22 ust. 2 u.w.l.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Joanna
.
.
Posty: 768
Rejestracja: 12-05-2008, 23:39

Re: Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sądzie

#5 Post autor: Joanna » 06-04-2018, 22:26

Tu podobne stanowisko SN.
http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orz ... 208-18.pdf
Ale w uzasadnieniu wyroku z 9 lutego 2017 r jest coś więcej. SN uznał, że w przypadku uchwał dotyczących spraw przekraczających zwykły zarząd (czyli większości) reprezentowanie wspólnoty przed sądem jest także czynnością przekraczającą zwykły zarząd i zarówno zarządca, ale i zarząd, do reprezentowania wspólnoty musi mieć dodatkowe pełnomocnictwo, w postaci uchwały.

Czyli tak – właściciel zaskarża uchwałę np. dotyczącą planu gospodarczego, sąd przesyła do wspólnoty odpis, zarząd najpierw przeprowadza szybkie głosowanie nad pełnomocnictwem a potem pisze odpowiedź na pozew. A jak sąd wyznaczy termin na odpowiedź, to zarząd może nie zdążyć, szczególnie w dużej wspólnocie.

Może być też problem z kwalifikacją czynności – katalog czynności przekraczających zarząd zwykły jest otwarty.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarządca uprawniony do reprezentowania wspólnoty w sądzie

#6 Post autor: piotrusb » 07-04-2018, 13:33

Faktycznie, jeśli taka linia orzecznictwa będzie kontynuowana (a dotychczas sądy rozpatrując pozwy o uchylenie uchwały, nie badały w ogromnej większości kwestii zaliczenia lub nie przedmiotu uchwały do zakresu zwykłego zarządu), to będzie to bardzo poważny problem dla wspólnot, bo w dużych, kilkudziesięcio-, czy kilkusetlokalowych wspólnotach przyjęcie uchwały zajmuje często wiele miesięcy i wspólnoty mogą przegrywać ewidentne nawet sprawy z powodu uchybienia formalnego - braku właściwej reprezentacji.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo Sądu Najwyższego”