Większościowy współwłaściciel nie może samodzielnie ustanowić służebności

[piotrusb]

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 2026 r., sygn. akt I CSK 2024/24.

Postanowieniem z 22 sierpnia 2023 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie odmówił wpisania służebności przesyłu do księgi wieczystej. Postanowieniem zaskarżonym skargą kasacyjną Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację wnioskodawcy: spółdzielni mieszkaniowej będącej współwłaścicielem nieruchomości. Sąd Okręgowy ustalił, że spółdzielnia mieszkaniowa złożyła w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu służebności przesyłu na nieruchomości będącej współwłasnością spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych lokali. Właściciele lokali nie podjęli wspólnie ze spółdzielnią uchwały o zgodzie na ustanowienie służebności, a Sąd uznał, że bez takiej uchwały ustanowienie służebności było nieskuteczne. Spółdzielnia wniosła o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania ze względu na wystąpienie w sprawie zagadnień prawnych:
1) czy złożenie przez spółdzielnię mieszkaniową w imieniu właścicieli lokali oświadczenia woli o ustanowieniu służebności przesyłu na nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nad nieruchomością;
2) czy na uznanie, że dana czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nad nieruchomością, ma wpływ cel podejmowanej czynności oraz jej korzystność z punktu widzenia właścicieli lokali.

SN rozpatrując skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 27 grudnia 2023 r., sygn. akt II Ca 2744/23, odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, stwierdzając:

Nie budzi wątpliwości, że ustanowienie służebności gruntowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a zatem także ustanowienie służebności przesyłu przekracza zakres zwykłego zarządu (art. 305(4) k.c.). Do podjęcia takiej czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 27 ust. 2 u.s.m.). Treść art. 22 u.w.l. i art. 199 k.c., posługujących się tym samym pojęciem, nie daje podstaw do różnicowania kwalifikacji ustanowienia służebności, jako czynności wykraczającej poza zwykły zarząd, w zależności od tego, czy ustanowienie służebności jest korzystne dla wszystkich współwłaścicieli. Skarżący przedstawił rozbieżności w orzecznictwie, lecz dotyczą one zagadnienia innego niż przedstawione we wniosku, a mianowicie: czy ustanowienie służebności należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, czy też stosuje się wyłącznie art. 199 k.c. W niektórych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał, że ustanowienie służebności gruntowej w ogóle pozostaje poza kompetencjami wspólnoty mieszkaniowej (np. uchwała z 5 lutego 2010 r., III CZP 127/09). Przy takiej wykładni do ustanowienia służebności konieczne jest oświadczenie wszystkich właścicieli lokali o ustanowieniu służebności, a w jego braku konieczne byłoby postanowienie sądu wydane na wniosek właścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 k.c.). Jednak w późniejszych orzeczeniach Sąd Najwyższy przyjął, że art. 22 ust. 2 u.w.l. całkowicie wyłącza stosowanie art. 199 k.c. (np. uchwała z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13). Przy takiej wykładni środkiem ochrony mniejszości jest prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Jednak to zagadnienie nie występuje w sprawie. Wystąpiłoby dopiero w przypadku podjęcia uchwały wymaganej przez art. 22 ust. 2 u.w.l. i sporu, czy wyłącza ona potrzebę uzyskania zgody sądu, o której mowa w art. 199 k.c.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 3989 k.p.c. oddalił wniosek o przyjęcie skargi do rozpoznania.

https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/or ... 024-24.pdf