Szkoda wynikająca z wady lokalu powstaje w chwili jego zakupu, a nie jego sprzedaży

[piotrusb]

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2026 r., sygn. akt I CSK 2317/25

Z materiału sprawy wynikało, że powódka dochodziła roszczenia o naprawienie szkody wyrażającej się obniżeniem wartości lokalu użytkowego w związku z wadami lokalu i budynku oraz zaniechaniem usunięcia tych wadliwości przez pozwaną. Sądy meriti przyjęły, że w takim stanie rzeczy o powstaniu szkody - w kontekście biegu przedawnienia – należy mówić już w chwili, w której powódce wydano lokal, ponieważ już wtedy niewątpliwie istniały wszystkie te mankamenty, na które powołuje się powódka, wskazując podłoże swego uszczerbku, przy czym mankamentów tych powódka była świadoma. Sądy meriti zanegowały jednocześnie, aby tak rozumiana szkoda powstawała dopiero w chwili sprzedaży lokalu, jak twierdziła powódka, bądź w innym późniejszym momencie.

Stanowisko to nie koliduje z wyrażanym w judykaturze poglądem, zgodnie z którym wadliwe wykonanie obiektu budowalnego pociąga za sobą szkodę, ponieważ inna jest wartość obiektu zrealizowanego prawidłowo, inna zaś obiektu wadliwego, przy czym szkoda ta aktualizuje się z dniem spełnienia wadliwego świadczenia przez dłużnika (wykonawcę) (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2019 r., III CSK 106/17 i powołane tam orzecznictwo; zob. też np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 2022 r., I CSK 943/22). Poruszony we wniosku problem nie stanowi zatem novum, a zarazem zawarte w nim obszerne wywody, nota bene w znacznym zakresie odrywające się od istoty sprawy, nie przekonywały o istnieniu w tej materii istotnego zagadnienia prawnego, którego rozstrzygnięcie mogłoby rzutować na wynik postępowania w sprawie zakończonej zaskarżonym wyrokiem. Inną sprawą jest, że preferowana przez powódkę koncepcja powiązania chwili powstania roszczenia odszkodowawczego ze sprzedażą wadliwego lokalu przez jego nabywcę osobie trzeciej prowadziłaby do znacznego ograniczenia uprawnień nabywcy wadliwego lokalu wynikających z art. 471 k.c., przy uwzględnieniu, że jeśli nabyty lokal ma wady rzutujące na jego wartość, nabywcy przysługuje wybór między domaganiem się naprawienia szkody wynikającej z obniżenia wartości lokalu a realizacją uprawnień z rękojmi (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2018 r., IV CSK 83/17).

Rozważania wniosku pomijały również, że podłoża szkody powódki nie stanowił w rzeczywistości „bezprawny stan” polegający na długotrwałym zaniechaniu usuwania wad, lecz wadliwość pierwotnego świadczenia pozwanej, scil. przeniesienie na powódkę prawa do lokalu z wadami rzutującymi na jego wartość, co samo w sobie stanowi uszczerbek mogący stanowić podłoże roszczenia odszkodowawczego (art. 471 k.c.).

Marginesowo jednie należało dostrzec, że w podstawach skargi kasacyjnej zarzucono naruszenie art. 455 i art. 120 § 1 k.c., podczas gdy – jak wynikało z materiału sprawy – powódka zdawała się osadzać roszczenie w reżimie odpowiedzialności deliktowej (art. 415 k.c.). W tym zaś przypadku przepisem regulującym początek biegu przedawnienia jest art. 4421 k.c., względnie – uchylony obecnie art. 442 k.c. Kwestia ta nie rzutowała jednak na ocenę sformułowanej we wniosku przyczyny kasacyjnej.

http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orz ... 317-25.pdf