Wspólnota ma legitymację czynną do zaskarżenia sprzedaży działki, na której znajduje się droga dojazdowa

[piotrusb]

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2025 r., sygn. akt II NSNc 490/23.

Dwie wspólnoty mieszkaniowe w Gdańsku domagały się stwierdzenia nieważności sprzedaży działki przez syndyka będącej w upadłości spółdzielni mieszkaniowej. Przez działkę biegłą osiedlowa uliczka i chodnik zapewniające dojazd do budynków, śmietników, garaży oraz 70 miejsc parkingowych. Infrastruktura ta służyła dwóm wspólnotom przez ponad 20 lat i została sfinansowana ze środków właścicieli lokali w tych wspólnotach. Decyzją prezydenta miasta na tej działce wykrojonej z zasobów spółdzielni miała zostać ustanowiona służebność przejścia i przejazdu, zapewniająca mieszkańcom dostęp do drogi publicznej.

Syndyk i nabywca nieruchomości wobec odmowy sporządzenia aktu kupna-sprzedaży przez notariusz z Gdańska, poszli do notariusza z odległego miasta, który, nie wiedząc o decyzji prezydenta, umowę sporządził. Nowy właściciel umieścił na spornej działce parkometry i zażądał od mieszkańców opłat.

Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ orzekła, że umowa sprzedaży była nieważna, ale Sąd Okręgowy w Gdańsku (wyrok z dnia 22 września 2022 r., sygn. akt XVI Ca 677/21) uchylił to orzeczenie i powództwo obu wspólnot oddalił, uznając, że badanie w procesie cywilnym prawomocnych postanowień zapadłych w postępowaniu upadłościowym jest niedopuszczalne. Wspólnoty nie wykazały też w ocenie sądu II instancji interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy, gdyż ich interes, w odróżnieniu od interesu członka wspólnoty, nie dotyczy korzystania z nieruchomości i lokali w budynku, a ogranicza się do zarządzania rzeczą wspólną.

Wyrok SO zaskarżył skargą nadzwyczajną Rzecznik Praw Obywatelskich, zarzucając sądowi okręgowemu naruszenie konstytucyjnego prawa do ochrony własności i praw majątkowych przez to, że uchylając wyrok Sądu Rejonowego ustalający nieważność umowy sprzedaży nieruchomości, nie zapewnił ponad 100 właścicielom lokali właściwej ochrony sądowej. Przez to, że nieruchomość została sprzedana (nota bene za rażąco niską cenę i bez sporządzenia wymagalnego prawem operatu szacunkowego), stała się własnością osoby trzeciej, która kierowała roszczenia majątkowe bezpośrednio przeciwko wspólnotom i pozbawiła całe osiedle ciągów komunikacyjnych oraz dostępu do drogi publicznej.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu okręgowego w całości i oddalił apelację pozwanych, tym samym utrzymując w mocy wyrok sądu rejonowego stwierdzający nieważność umowy sprzedaży działki. SN wskazał, że w wyniku zaskarżonego wyroku mieszkańcy zostali faktycznie pozbawieni możliwości korzystania z prawa własności zgodnie z jego przeznaczeniem (określonym w art. 140 kc). Wspólnoty miały zaś bezpośredni interes majątkowy w sprawie, będąc wierzycielami w postępowaniu upadłościowym, a żadne unormowanie prawa upadłościowego nie wyklucza możliwości badania ważności umowy sprzedaży nieruchomości. Tak daleko idące ograniczenie prawa do sądu wymagałoby wyraźnej regulacji ustawowej podlegającej restrykcyjnej wykładni.

Skarżący trafnie wskazał na naruszenie ww. przepisów poprzez zmianę wyroku sądu I instancji uznającego umowę sprzedaży za nieważną, bowiem rodzi to konsekwencje w postaci naruszenia prawa własności członków powódek (wspólnot - piotrusb). W wyniku takiego rozstrzygnięcia część nieruchomości została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia korzystanie w prawidłowy sposób z przysługującego tym właścicielom prawa własności – właściciele garaży nie są w stanie wyjechać na drogę publiczną bez przejazdu przez sporną działkę. Zaskarżone skargą nadzwyczajną orzeczenie sądowe doprowadziło do sytuacji prawnej, w której właściciele zostali faktycznie pozbawieni możliwości korzystania z prawa własności w sposób zgodny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, określonym w art. 140 k.c. Tym samym, sąd II instancji naruszył gwarancje ochrony prawa własności wynikające z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, nie zapewniając należnej ochrony temu prawu.

W odniesieniu do zarzutu rażącego naruszenia prawa procesowego, tj. art. 189 k.p.c. poprzez błędną jego wykładnię, rację ma RPO twierdząc, że sąd II instancji błędnie przyjął, iż powódki nie wykazały posiadania interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności spornej umowy. Nietrafny jest pogląd Sądu Okręgowego jakoby powódki mogły uzyskać wystarczającą ochronę prawną w postępowaniu o zapłatę z powództwa nabywcy spornego gruntu. O istnieniu interesu prawnego podmiotu wytaczającego powództwo może rozstrzygać okoliczność, że na jego sytuację prawną może mieć wpływ istnienie lub brak stosunku prawnego zawiązanego między stronami w następstwie zawarcia umowy i to nawet w sytuacji, gdy wyrok ustalający, o wydanie którego wnieśli powodowie, nie wpłynie bezpośrednio na ich sytuację prawnorzeczową w stosunku do nieruchomości (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 22 października 2014 r., II CSK 687/13). Interes prawny należy rozumieć szeroko, z uwzględnieniem także ogólnej sytuacji prawnej powoda ocenianej w płaszczyźnie zarówno obecnych, jak i przyszłych (możliwych), ale obiektywnie prawdopodobnych stosunków prawnych z jego udziałem (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 2 lutego 2006 r., II CK 395/05). Pojęcie interesu prawnego powinno być interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia należytej ochrony prawnej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 26 maja 2021 r., II CSKP 64/21).

https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/or ... 490-23.pdf