Klimatyzacja w lokalu usługowym a Wspólnota Mieszkaniowa

[JoannaW]

Witam, proszę o poradę,

W budynku gdzie jest zwarta Wspólnota Mieszkaniowa znajduje się lokal
usługowy. Powstał on dwa lata temu. W tym też roku właścicielka wystąpiła do wspólnoty o
pozwolenie na założenie instalacji klimatyzacji. Zarząd uznał prośbę
pod warunkiem, iż architekt budynku potwierdzi że nie zagraża to
konstrukcji budynku. Niestety nie wiem czy uznanie tej prośby jest na
piśmie. W każdym razie właścicielka zgodnie z zastrzeżeniami
Zarządu wystąpiła i uzyskała odpowiedź że absolutnie nie zagraża to
budynkowi. W związku z tym założono klimatyzatory. Niestety po pewnym
czasie Pani z Zarządu zaczęła wysyłać pisma z żądaniem usunięcia
klimatyzatorów (rzekomo jej przeszkadzają a mieszka nad lokalem).
Właścicielka jednak nie usunęła ich powołując się na to iż
Zarząd uznał jej prośbę. Zarząd zgłosił sprawę do Inspektora nadzoru
budowlanego. Urząd ten wydał opinię, iż nie zagraża to budynkowi.
Zarząd odwołał się od tej decyzji, po czym ponownie dostali odpowiedź,
iż jest to założone zgodnie z wymogami i nie zagraża to budynkowi.
Zarząd nie dając za wygraną odwołał się również do Wojewódzkiego
inspektora nadzoru budowlanego ale również dostali odpowiedź nie
korzystną dla Wspólnoty a korzystną dla Właścicielki. Niestety do dnia
dzisiejszego Zarząd nadal wysyła pisma i żąda ich usunięcia. Niestety
w lokalu tym klimatyzatory są nie zbędne. Właścicielce lokalu zależy
na polubownym załatwieniu sprawy ale nie bardzo wie jak to wygląda
prawnie. Czy może dalej mieć te klimatyzatory? Jak to wygląda prawnie?
I jeszcze jedno pytanie, ponieważ Wspólnota nalicza
właścicielce dużo większe naliczenia z tego powodu niż pozostałym
lokalom które także posiadają instalację klimatyzacji. Czy może z tego
tytułu również coś zrobić?

Może miał ktoś podobną sytuacje i wie jak to wygląda ze strony prawnej?

[irenalo]

I jeszcze jedno pytanie, ponieważ Wspólnota nalicza
właścicielce dużo większe naliczenia z tego powodu niż pozostałym
lokalom które także posiadają instalację klimatyzacji. Czy może z tego
tytułu również coś zrobić?

Skoro nadzór budowlany uznał, że klimatyzatory sa zamontowane zgodnie ze sztuka budowlaną i obowiąązującymi przepisami, to zarząd wspólnoty nic nie może zrobić.
Jedynie pani , której to przeszkadza, działajac jako osoba prywatna może pozwać właściciela klimatyzatorów o niedozwolone immisje. Ale musi w sądzie udowodnić, że klimatyzatopry faktycznie jej przeszkadzają.

ponieważ Wspólnota nalicza
właścicielce dużo większe naliczenia z tego powodu niż pozostałym
lokalom które także posiadają instalację klimatyzacji. Czy może z tego
tytułu również coś zrobić?

Ustawa o własności lokali (link po prawej na górze - każdemu właścicielowi radzę dobrze poznać tę ustawę) :

art.12.3.
Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Tyle , że orzecznictwo jest zgodne - wspólnota musi wykazać , że lokal użytkowy generuje wyższe koszty dla wspólnoty.

[elmaz]

Ale musi w sądzie udowodnić, że klimatyzatopry faktycznie jej przeszkadzają.

To nie wystarczy. W sprawach o immisje nie wystarczy wykazać, że powodowi immisje przeszkadzają. Sąd musi uznać, że są nadmiernie uciążliwe wg (bliżej nieokreślonych) obiektywnych kryteriów, a nie subiektywnego stanowiska powoda.

Jak ktoś jest zainteresowany problematyką, to niezły artykuł jest tutaj:

http://www.bibliotekacyfrowa.pl/Content/34408/0023.pdf

W szczególności, na str. 359 mamy:

Abstrahując od dalszych rozważań, związanych z pojęciem immisji
in se, wskazać należy, że dopuszczalność zakłócania korzystania z
nieruchomości sąsiedniej, jako wyjątek od reguły nienaruszalności prawa
własności, jest przewidziana w przepisie art. 144 Kodeksu cywilnego.
Przesłanką dopuszczalności immisji jest, aby zakłócenia te nie
przekraczały przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego
przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Miarę tę oceniać
należy w sposób zobiektywizowany, niezależny w zasadzie od stanowisk
– zantagonizowanych najczęściej – sąsiadów /.../

Oceniając miarę zakłóceń, należy zatem odnieść się do społecznogospodarczego
przeznaczenia obu nieruchomości, zarówno emitującej
immisje, jak i doznającej zakłóceń. Teoretycznie bowiem nie sposób
byłoby dokonać oceny wyłącznie przez pryzmat nieruchomości
emitującej, jako że dopuszczając określony zakres immisji, należy
przecież zrównoważyć słuszne interesy właścicieli obu nieruchomości. /.../

Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana
na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób
zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych
odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie
realizacji dalszych inwestycji uległaby ograniczeniu

i tak dalej, i tak dalej...

[irenalo]

To nie wystarczy. W sprawach o immisje nie wystarczy wykazać, że powodowi immisje przeszkadzają. Sąd musi uznać, że są nadmiernie uciążliwe wg (bliżej nieokreślonych) obiektywnych kryteriów, a nie subiektywnego stanowiska powoda.

Oczywiście , że masz rację.
Ale póki co - to zarzad (organ) WM nęka forumowiczkę a nie pani Kowalska, ktorej osobiście to przeszkadza. Zarzad WM (organ) nie może wystąpić do sadu o zaprzestanie niedozwolonych immisji.
Pani Kowalska, która jest włascicielem lokalu tak.

[elmaz]

Co do tego oczywiście pełna zgoda.