A co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

Tu możecie zmieszczać pliki , przydatne wzory umów ,formularze itp.
Wiadomość
Autor
Haneczka
.
.
Posty: 2157
Rejestracja: 26-04-2007, 18:07

Odp.: a co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

#13 Post autor: Haneczka » 28-02-2010, 22:52

Joanna pisze: na odwrót – umowa zawarta przez właścicieli na podst. Art.18.1 nie jest umową o zarządzanie nieruchomością – zarządca nie jest stroną tej umowy, czego wymaga UGN. Chyba, ze zarządca jest właścicielem.
Janusz Gdański pisze:Ja sązdę dokładnie odwrotnie - tylko umowa zawarta na podst. art 18 jest umową o zarządzanie nieruchomością wspólną.
Dokładnie tak jest, ponieważ umowa zawarta na podstawie art.18.1. uowl jest umową właścicieli, która ma na celu powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej lub określenie sposobu zarządu.
Właściciele umawiają się odnośnie określonej czynności prawnej.
Janusz Gdański pisze:Z 18.3 wynika, że podmiotem, który na podstawie umowy zawartej z zarządem będzie na rzecz wspólnoty świadczył usługi, nie będzie zarządca w rozumieniu art. 185 ugn, ale administrator zwyczajowo (niepotrzebnie) zwany zarządcą.
Ten administrator może być jednak licencjonowanym zarządcą i wykonywać obowiązki wynikające z zawartej z nim umowy o administrowanie, które jest przecież elementem zarządzania.
Ostatnio zmieniony 28-02-2010, 22:55 przez Haneczka, łącznie zmieniany 1 raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

owner
.
.
Posty: 6179
Rejestracja: 28-12-2006, 21:22

Odp.: a co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

#14 Post autor: owner » 01-03-2010, 09:51

Podzielam opinię, że umowa o powierzeniu zarządu, zawarta na podstawie art. 18.1, jest umową między właścicielami:
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Pośrednim tego potwierdzeniem jest brzmienie art. 25 ustawy:
Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Z reguły taki sposób sprawowania zarządu (powierzenie go osobie fizycznej lub prawnej) jest ustalany w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali (najczęściej jest to sposób narzucony przez dewelopera). Zarządca nie jest stroną takiej umowy, nie uczestniczy w transakcji kupna-sprzedaży lokalu - zatem nie można twierdzić, że jest to umowa o zarządzanie.
Na marginesie: żaden przepis prawa nie wymaga, żeby zarządcą z art. 18.1 była osoba z licencją (czytaj tutaj: http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=52694#52694 ).

Umowa o zarządzanie jest umową nazwaną. Zgodnie z ugn:
Art. 185.2. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.

4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

5. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
O charakterze umowy decyduje jej treść, a nie forma. Zgadzam się w tej mierze z Zarządcą:
Zarządca pisze:Umowa o administrowanie to rodzaj umowy zlecenia, natomiast umowa o zarządzanie to typ umowy nazwanej, którą cechują pewne elementy charakterystyczne tylko dla niej:
1) forma: należy ją zawrzeć na piśmie pod rygorem nieważności, podczas gdy umowa zlecenie może być zawarta również w sposób dorozumiany,
2) zapis o wynagrodzeniu - w umowie o zarządzanie bezwzględnie należy określić sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością,
3) strony - może być zawarta tylko pomiędzy określonymi podmiotami:
- właścicielem nieruchomości,wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej
- licencjonowanym zarządcą nieruchomości lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3,
4) w umowie o zarządzanie należy wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami,
5) Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
Tylko taka umowa skutkuje odpowiedzialnością zawodową zarządcy.

W większości wspólnot zarządy zawierają umowy o administrowanie z licencjonowanymi zarządcami spełniające powyższe wymogi - moim zdaniem są to umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami i tacy zarządcy ponoszą odpowiedzialność zawodową, bo przecież nie nazwa, ale treść umowy i cel stron ma decydujące znaczenie, poza tym administrowanie to również zarządzanie.

Problem polega na tym, że bardzo często pojęcie "zarządzanie" utożsamiane jest ze sprawowaniem zarządu przez organ lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 uwl. A przecież zarząd w rozumieniu różnych aktów może mieć inne znaczenie. W przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie to dokonywanie czynności na postawie umowy o zarządzanie spełniającej w/w wymogi. W rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego (np. art. 87 pkc) zarząd majątkiem to również administrowanie, w rozumieniu natomiast ustawy o własności lokali to pełnienie wykonywanie czynności zarządu przez organ wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządcę z art. 18 uwl).

Umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami niekiedy może zawierać postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami - a to np. wtedy, gdy zarząd powierza zarządcy swoje kompetencje w umowie, np. reprezentacja wspólnoty na zewnątrz. Takie zapisy są oczywiście niedopuszczalne, ponieważ wymagałoby to zmiany sposobu zarządu (nie wywołują więc skutków prawnych). W umowie o zarządzanie, gdy nie ma zmiany sposobu zarządu, można "powierzyć" jedynie administrowanie nieruchomością. Jednak nadal to będzie umowa o zarządzanie, gdy spełnione są przesłanki w rozumieniu ugn.
Zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zawrzeć z licencjonowanym zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną.

Przyzwoitość wymaga podania źródła, więc je podaję, choć linki do innych forów od pewnego czasu nie są tu mile widziane: http://www.zarzadca.eu/discussion/1218/ ... r/#Item_34

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Janusz Gdański
.
.
Posty: 853
Rejestracja: 11-07-2006, 13:35

Odp.: a co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

#15 Post autor: Janusz Gdański » 01-03-2010, 15:15

Uważam, że z chwilą wyboru zarząd uzyskuje prawo do podejmowania decyzji nie przekraczajacych zakresu zwykłego zarządu. Wspólnota, która wybrała zarząd, nie może więc wybrać zarządcy, który miałby te kompetencje. Jeśli zarząd zawrze z licencjonowanym zarządcą umowę dotyczącą świadczenia usług na rzecz wspólnoty, to albo będzie to umowa dotyczaca niektórych czynnosci z zakresu zarządzania, a wiec nie będzie umową o zarządzanie w rozumieniu art. 185. Jeśli jednak zarząd chciałby z zarządcą zawrzeć umowę o zarzązdanie w rozmieniu art. 185ugn, to musiałby mu przekazać wszytskie swoje kompetencje, czyli byłoby to obejście art. 18 ust. 1. Mam wątpliwości czy nie byłoby to sprzeczne z prawem, tym bardziej, że w ugn nie wymienia się zarządu jako uprawnionego do zawarcia umowy o zarządzanie - jest tam wymieniona jedynie wspólnota - co potwierdza koniecznośc zastosowania w takim przypadku art. 18.1.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Haneczka
.
.
Posty: 2157
Rejestracja: 26-04-2007, 18:07

Odp.: a co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

#16 Post autor: Haneczka » 01-03-2010, 15:52

Janusz Gdański pisze:Jeśli zarząd zawrze z licencjonowanym zarządcą umowę dotyczącą świadczenia usług na rzecz wspólnoty, to albo będzie to umowa dotyczaca niektórych czynnosci z zakresu zarządzania, a wiec nie będzie umową o zarządzanie w rozumieniu art. 185.
Wtedy można powiedzieć, że będzie to umowa o administrowanie w określonym przez nią zakresie.
Zarząd wspólnoty nie ma uprawnień do przekazania swoich kompetencji dotyczących podejmowania decyzji.
Janusz Gdański pisze:Jeśli jednak zarząd chciałby z zarządcą zawrzeć umowę o zarzązdanie w rozmieniu art. 185ugn, to musiałby mu przekazać wszytskie swoje kompetencje, czyli byłoby to obejście art. 18 ust. 1. Mam wątpliwości czy nie byłoby to sprzeczne z prawem,
Takiego obejścia samodzielnie zrobić nie może i na pewno nie byłoby to zgodne z prawem.
Zarząd właścicielski może przekazać niektóre/wybrane uprawnienia zarządu zwykłego (decyzyjne) jedynie na podstawie uchwały właścicieli, a ja tutaj mam wątpliwości czy jednak nie musi to być zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ byłby to element powierzenia zarządu w wybranym przez właścicieli zakresie.
Ostatnio zmieniony 01-03-2010, 16:01 przez Haneczka, łącznie zmieniany 2 razy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

owner
.
.
Posty: 6179
Rejestracja: 28-12-2006, 21:22

Odp.: a co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

#17 Post autor: owner » 01-03-2010, 16:29

Janusz Gdański pisze:Wspólnota, która wybrała zarząd, nie może więc wybrać zarządcy, który miałby te kompetencje.
Ależ może. Proszę sobie przypomnieć fakt, że właściciel prywatny nie może być ograniczony w możliwościach wyboru sposobu zarządzania swoją własnością, ponieważ takie ograniczenie będzie niekonstytucyjne (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07, http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnie ... 069_07.pdf )
Zarząd nie może przekazać jedynie swoich uprawnień decyzyjnych i prawa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej - dopiero wówczas byłaby to zmiana sposobu zarządu, która wymaga umowy notarialnej.
Janusz Gdański pisze:Jeśli zarząd zawrze z licencjonowanym zarządcą umowę dotyczącą świadczenia usług na rzecz wspólnoty, to albo będzie to umowa dotyczaca niektórych czynnosci z zakresu zarządzania, a wiec nie będzie umową o zarządzanie w rozumieniu art. 185. Jeśli jednak zarząd chciałby z zarządcą zawrzeć umowę o zarzązdanie w rozmieniu art. 185ugn, to musiałby mu przekazać wszytskie swoje kompetencje, czyli byłoby to obejście art. 18 ust. 1. Mam wątpliwości czy nie byłoby to sprzeczne z prawem, tym bardziej, że w ugn nie wymienia się zarządu jako uprawnionego do zawarcia umowy o zarządzanie - jest tam wymieniona jedynie wspólnota - co potwierdza koniecznośc zastosowania w takim przypadku art. 18.1.
Po pierwsze - powierzenie zarządu w trybie art. 18.1 z ogólnym odesłaniem do rozdziału 4 uwl (najczęstsza praktyka deweloperów) upoważnia zarządcę jedynie do czynności zwykłego zarządu, a i to nie wszystkich - np. nie uprawnia zarządcy do reprezentowania wspólnoty - do tego potrzebne jest oddzielne pełnomocnictwo.

Po drugie - zarząd wspólnoty nie ma wszystkich kompetencji, o których mowa w art. 185 ugn, np. inwestowanie w nieruchomość. W zasadzie decyzje w większości spraw, o których mowa w art. 185.1 leżą w gestii ogółu właścicieli - są to czynności przekraczające zarząd zwykły.

Ograniczenia te dotyczą zresztą nie tylko wspólnot mieszkaniowych - pozycja zarządcy jest mocno ograniczona zarówno w zasobach Skarbu Państwa czy JST, jak i w spółdzielczości mieszkaniowej. Moja opinia o pozycji zarządców w polskim systemie prawnym: http://www.zarzadca.eu/discussion/1218/ ... or/#Item_6
Co nie znaczy, że nie mogą oni zawierać umów o zarządzanie - w nieco okrojonym zakresie. Mogą i przecież zawierają. O zakresie uprawnień zarządcy zawsze decyduje właściciel w umowie.

Nie jest tak, że umowa o zarządzanie musi zawierać umocowanie zarządcy do wszystkich czynności, o których mowa w art. 185.1 ugn. Wystarczy, że umowa z zarządcą spełni warunki konieczne, by ją uznać za umowę o zarządzanie (warunki te cytowałem za Zarządcą we wcześniejszym poście).

Owszem, interpretacja Janusza jest wygodniejsza dla licencjonowanych zarządców: umowa "o administrowanie" nie rodzi odpowiedzialności zawodowej, nie wymaga przestrzegania standardów zawodowych itp. (patrz przywoływana wyżej uchwała SN). Ale należy ją porzucić. Po pierwsze oczywiście dlatego, że jest nietrafna. Po drugie zaś - jej uznawanie i propagowanie ułatwia rozwój patologii w obszarze zarządzania, które wyrastają na gruncie poczucia bezkarności zarządców.
Ostatnio zmieniony 01-03-2010, 16:33 przez owner, łącznie zmieniany 1 raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Janusz Gdański
.
.
Posty: 853
Rejestracja: 11-07-2006, 13:35

Odp.: a co myślicie o wzorze podanym na stronie zarządca.pl???

#18 Post autor: Janusz Gdański » 01-03-2010, 16:53

Wcale mi nie chodzi o interesy zarzadców - nigdy niczym nie zarządzałem i zarządzać nie zamierzam. Uważam, że zarządca licencjonowany, który realizuje umowę o administrowanie, może odpowiadać dyscyplinarnie za niewłąściwe wykonywanie czynnosci wchodzących w zakres pojęcia "zarządzanie". Uważam jednak, że podstawową cechą umowy o zarządzanie jest przyznanie zarządcy prawa do podejmowania decyzji. Jeśli wspólnota wybierze zarząd to nie może wybrać zarządcy - co do tego się chyba zgadzamy. I kluczowe pytanie - czy może być nazwana umową o zarządzanie umowa która nie spełnia wszystkich warunków zapisanych w art. 195ugn? Moim zdaniem nie. Zarządcą byłby np. Pan X, któremu właściciel nieruchomości powierzył zarządzanie budynkiem z prawem do wyboru najemców, określania stwek czynszu, inwestowania, etc (taki przedwojenny zarządca folwarku) i oczekiwałby na dochody. Po prostu - definicja zawarta w art. 185 ugn jest zła i stad problemy interpretacyjne.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Pliki, formularze, wzory umów itp.”