POCZĄTKI WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

Czyli podstawy i podstawy podstaw ...
Wiadomość
Autor
Haneczka
.
.
Posty: 2157
Rejestracja: 26-04-2007, 18:07

POCZĄTKI WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

#1 Post autor: Haneczka » 15-05-2008, 11:51

Oto, artykuł, który z pewnością zainteresuje wielu początkujących właścicieli:
Początki we wspólnocie mieszkaniowej
(2005-09-30)

Pierwszą czynnością wszystkich współwłaścicieli powinno być ogólne zebranie. Właściciele podejmują decyzje w drodze uchwał. Każda uchwała powinna być zaprotokołowana. Jest to niezbędne do celów dowodowych. Na zebraniu tym należy ustalić w drodze głosowania nad uchwałą sposób zarządu nieruchomością. Można wziąć pod uwagę dwa sposoby zarządzania. Pierwszy - to wybór zarządu spośród właścicieli. Drugi polega na zarządzaniu przez licencjonowanego zarządcę. W tym drugim przypadku trzeba wybrać radę, która kontroluje i współdziała z zarządcą.

Jeśli zarządzaniem zajmuje się zarząd wybrany z grona właścicieli, warto poprzez uchwałę ustalić jego kompetencje i wynagrodzenie. Zarząd może być zabezpieczony notarialnie. Zdarza się, że właściciele lub deweloper ustanowi zarząd poprzez akt notarialny. Sytuacja taka jest o tyle skomplikowana, że odwołanie zarządu musi być dokonane w tej samej formie, czyli notarialnie. Forma aktu notarialnego nie jest wymagana przy umowie o zarząd.

Poniżej zestawiono czynności, które trzeba wykonać, gdy wspólnota decyduje się na prowadzenie zarządu przez osobę z zewnątrz i przy zmianie zarządcy.

Pierwszy zarządca – nowa wspólnota mieszkaniowa
•wybór Rady Wspólnoty w drodze uchwały,
•wybór zarządcy w drodze uchwały,
•podpisanie umowy o zarządzanie z zarządcą – w imieniu wspólnoty umowę podpisuje Rada wspólnoty mieszkaniowej,
•uchwała wspólnoty o sposobie dysponowania kontem bankowym (element umowy o zarządzanie),
•przejęcie budynku i dokumentacji technicznej i finansowej przez administratora w zarządzanie – protokolarnie ( protokół techniczny i finansowy ), uczestnikami przekazania budynku są rada wspólnoty, administrator i ewentualnie inspektor nadzoru (warto spisać stany liczników),
•zgłoszenie wspólnoty do urzędu skarbowego (NIP) i do urzędu statystycznego (REGON),
•otwarcie konta bankowego (niezbędne dokumenty: uchwała wspólnoty o sposobie dysponowania kontem bankowym, akt notarialny któregoś z właścicieli i ewentualnie umowa o zarządzanie)
•zebranie członków wspólnoty i przedstawienie przez zarządcę planu gospodarczego


Zmiana zarządcy – istniejąca już wspólnota mieszkaniowa

•uchwała o braku absolutorium dla dotychczasowego zarządcy lub zarządu,
•w przypadku umowy o zarządzanie spisanej w formie aktu notarialnego niezbędne również rozwiązanie tej umowy w obecności notariusza,
•wybór nowego zarządcy w drodze uchwały,
•podpisanie umowy o zarządzanie z zarządcą – w imieniu wspólnoty umowę podpisuje Rada wspólnoty mieszkaniowej,
•przejęcie budynku i dokumentacji technicznej i finansowej przez administratora w zarządzanie – protokolarnie ( protokół techniczny i finansowy ), uczestnikami przekazania budynku są rada wspólnoty, administrator i ewentualnie inspektor nadzoru; warto spisać stany liczników,
•jeśli wspólnota nie ma numerów NIP i REGON, należy ją zgłosić do urzędu skarbowego (NIP) i do urzędu statystycznego (REGON),
•zmiana adresów do korespondencji,
•uchwała wspólnoty o sposobie dysponowania kontem bankowym (akt notarialny któregoś z właścicieli i ewentualnie umowa o zarządzanie),
•zablokowanie konta i zmiana wzorów podpisów,
•zebranie członków wspólnoty i przedstawienie przez zarządcę planu gospodarczego


Autor: Aleksander Święcicki - dyplomowany zarządca nieruchomości.
Ostatnio zmieniony 12-08-2009, 12:46 przez Haneczka, łącznie zmieniany 2 razy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

owner
.
.
Posty: 6179
Rejestracja: 28-12-2006, 21:22

Odp.: POCZĄTKI WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

#2 Post autor: owner » 15-05-2008, 12:04

Haneczka, po co znowu ta wklejka? Chyba już to kiedyś wklejałaś. Może inny był autor, ale tekst bardzo podobny - i podobnie słaby merytorycznie.
Tekst zawiera mnóstwo błędów, np. zakres kompetencji zarządu "właścicielskiego" określa ustawa, niczego nie trzeba "ustalać" uchwałą. Na zebraniu wcale nie trzeba ustalać sposobu zarządu nieruchomością: jeśli właściciele nie przyjmą (w notarialnej umowie lub uchwale) innego sposobu, niż ustawowy, obowiązuje sposób zarządu, określony w ustawie. Rada wspólnoty nie jest organem ustawowym, nie ma więc prawa reprezentować właścicieli. Itp, itd.

Własne opinie autor przedstawia tonem kategorycznym, jakby to były wymogi prawa: "trzeba", "należy", "powinna", co w wielu przypadkach mija się z prawdą.

PS.
Co to znaczy: "dyplomowany zarządca nieruchomości"? A licencja jest?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Haneczka
.
.
Posty: 2157
Rejestracja: 26-04-2007, 18:07

Odp.: POCZĄTKI WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

#3 Post autor: Haneczka » 15-05-2008, 12:47

owner pisze:Haneczka, po co znowu ta wklejka?
W miarę możliwości, korzystam z wielu źródeł informacji i polecam to również innym, wtedy dopiero można ocenić sprawy we właściwy sposób i wyrobić sobie obiektywny pogląd i wiedzę.
Nie poznasz smaku dobrej wody jeśli nie napijesz się z wielu źródeł.
owner pisze:Chyba już to kiedyś wklejałaś. Może inny był autor, ale tekst bardzo podobny - i podobnie słaby merytorycznie.
I tu się mylisz. Inny tekst i inny autor.
Co do merytorycznej oceny tekstu, jest to tylko i wyłącznie Twoja ocena - masz prawo ją wyrazić.
Ja uważam, że informacyjnie tekst wyjaśnia wiele spraw.
owner pisze:Tekst zawiera mnóstwo błędów, np. zakres kompetencji zarządu "właścicielskiego" określa ustawa, niczego nie trzeba "ustalać" uchwałą. Na zebraniu wcale nie trzeba ustalać sposobu zarządu nieruchomością: jeśli właściciele nie przyjmą (w notarialnej umowie lub uchwale) innego sposobu, niż ustawowy, obowiązuje sposób zarządu, określony w ustawie. Rada wspólnoty nie jest organem ustawowym, nie ma więc prawa reprezentować właścicieli. Itp, itd.
Znowu zabrałeś się za odwracanie Kocura ogonkiem?? :P
Może to jest Twoja, inna interpretacja tekstu???
Zapominasz, że wspólnota ustala swoje prawa.
owner pisze:Co to znaczy: "dyplomowany zarządca nieruchomości"? A licencja jest?
A to już Ty powinieneś wiedzieć najlepiej. :haha:
Jeśli chcesz, mogę podać numer telefonu autora tekstu i sprawdzisz sam.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

owner
.
.
Posty: 6179
Rejestracja: 28-12-2006, 21:22

Odp.: POCZĄTKI WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

#4 Post autor: owner » 15-05-2008, 13:07

Haneczka pisze:Może to jest Twoja, inna interpretacja tekstu???
Nie moja, taki jest przepis ustawy:
"Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale." Art. 18.3 uwl.
Haneczka pisze:Zapominasz, że wspólnota ustala swoje prawa.
Ale nie w sposób dowolny, tylko w ramach dozwolonych przez prawo. Uchwała w sprawie "ustalenia" kompetencji zarządu jest bez sensu, bo to już jest ustalone w ustawie. Uchwałą nie można kompetencji zarządu zawęzić ani rozszerzyć, bo każda czynność przekraczająca zarząd zwykły wymaga zgody i pełnomocnictwa właścicieli. Zmiana kompetencji zarządu (rozszerzenie lub zawężenie) jest możliwe jedynie wówczas, kiedy właściciele odstąpią od ustawowego sposobu zarządzania nieruchomością wspólna i w drodze notarialnej umowy lub notarialnej uchwały określą inny sposób sprawowania zarządu. Zwykła uchwała tu nie wystarczy.
Haneczka pisze:Znowu zabrałeś się za odwracanie Kocura ogonkiem??
Daruj sobie takie infantylne wstawki. Może lepiej odpowiedz konkretnie na zarzuty?
Zresztą nie trzeba. Tekst jest lipny i nie warto się go polecać, zwłaszcza początkującym. Chyba, że jako kuriozum :hahaha:
Haneczka pisze:
owner pisze:Co to znaczy: "dyplomowany zarządca nieruchomości"? A licencja jest?
A to już Ty powinieneś wiedzieć najlepiej
To Twój post i Twój znajomy. Nie znasz odpowiedzi to napisz, ze nie wiesz. Po prostu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Haneczka
.
.
Posty: 2157
Rejestracja: 26-04-2007, 18:07

Odp.: POCZĄTKI WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

#5 Post autor: Haneczka » 16-05-2008, 11:22

owner pisze:zakres kompetencji zarządu "właścicielskiego" określa ustawa, niczego nie trzeba "ustalać" uchwałą.
Niczego, jeśli tak zdecydują właściciele.
owner pisze:Na zebraniu wcale nie trzeba ustalać sposobu zarządu nieruchomością: jeśli właściciele nie przyjmą (w notarialnej umowie lub uchwale) innego sposobu, niż ustawowy, obowiązuje sposób zarządu, określony w ustawie.
W artykule jest mowa o pierwszym ogólnym zebraniu właścicieli , na którym właściciele podejmują decyzję co do sposobu sprawowania zarządu, jaki on będzie, czy powierzony (zarządca) czy właścicielski. W którymś momencie takie decyzje trzeba podjąć, prawda?
owner pisze:Rada wspólnoty nie jest organem ustawowym, nie ma więc prawa reprezentować właścicieli. Itp, itd.

Właściciele mogą sobie powoływać jakie ciała chcą: może to być rada wspólnoty, komisja rewizyjna, zespół do spraw informacji itp. To są ich wewnętrzne ustalenia.
Taka rada wspólnoty ma prawo reprezentować właścicieli w kontaktach z zarządcą, bo przy zatrudnieniu zarządcy w pełnym zakresie, nie następuje ubezwłasnowolnienie właścicieli, nadal są właścicielami i mają prawo decydować o swojej nieruchomości.
Właściciele jeśli uznają za stosowne mogą takiej radzie wpsólnoty udzielić zgody i pełnomocnictw do wykonywania określonych czynności w imieniu wszystkich właścicieli.
owner pisze:Uchwała w sprawie "ustalenia" kompetencji zarządu jest bez sensu, bo to już jest ustalone w ustawie.
To, że jest nie oznacza, że zgodnie z wolą i przy udzieleniu pełnomocnictw przez właścicieli nie można ich zmienić. Właściciele mogą dać swoje stałe pełnomocnitwa do określonych czynności przekraczających zarząd zwykły i w ten sposób rozszerzyć kompetencje zarządu, określone w ustawie.
owner pisze:Zmiana kompetencji zarządu (rozszerzenie lub zawężenie) jest możliwe jedynie wówczas, kiedy właściciele odstąpią od ustawowego sposobu zarządzania nieruchomością wspólna i w drodze notarialnej umowy lub notarialnej uchwały określą inny sposób sprawowania zarządu. Zwykła uchwała tu nie wystarczy.
W zupełności wystarczy. Wspólnota może w oparciu o podjętą przez siebie uchwałę, na podstawie zgody i udzielonego pełnomocnictwa zobowiązać zarząd lub zarządcę do wynkonywania czynności przekraczającej zarząd zwykły.
owner pisze:Co to znaczy: "dyplomowany zarządca nieruchomości"? A licencja jest?
Nie ma dyplomowanego zarządcy bez licencji.
A więcej informacji na temat dyplomowanego zarządcy masz tutaj:
http://pl.wikipedia.org/wiki/Certified_Property_Manager
(coś nie chce mi wpisać tego linku po org ma być: /wiki/Certified_Property_Manager )

Infantylne pozdrowienia dla Kocurka. Jak tam jego ogonek? :P

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Zablokowany
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „ABC dla początkujących...”