Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
sa2014
.
.
Posty: 44
Rejestracja: 09-07-2014, 08:00

Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

#1 Post autor: sa2014 » 16-02-2016, 17:29

Witam

O ile wiem, to zgodnie z uwl zarządca (który u nas ma jednocześnie zarząd powierzony w KW) ma obowiązek zwołać w I kwartale zebranie na którym przedstawia min plan gospodarczy itd. Co w sytuacji gdy się do tego nie pali i nie chce zwołać takiego zebrania (z różnych przyczyn - zarządca ma sporo za uszami i z pewnością obawia się konfrontacji)?

Z góry dziękuję za porady

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

#2 Post autor: piotrusb » 16-02-2016, 18:25

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl:
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
sa2014 pisze: Co w sytuacji gdy się do tego nie pali i nie chce zwołać takiego zebrania
Należy odwołać się do art. 30 ust 1a uwl, zgodnie z którym:
W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
A niezależnie od tego, jeśli zarządca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, to należy go odwołać.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

sa2014
.
.
Posty: 44
Rejestracja: 09-07-2014, 08:00

Odp.: Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

#3 Post autor: sa2014 » 18-02-2016, 11:44

Taaa, żeby odwołanie było takie proste. Ponad połowa właścicieli mieszka w innych miastach albo poza Polską traktując mieszkania jako inwestycje na wynajem. Dotąd otrzymaliśmy informację, że aby zmienić zarząd/zarządce potrzebne jest zebranie z udziałem co najmniej połowy mieszkańców i notariusza - nie mamy na to szans. Właściciele największych lokali którzy mają decydujący głos mieszkają w Stanach Zjednoczonych, Australii, Wielkiej Brytanii - no nie ma takiej możliwości żeby przyjechali tutaj i to wszyscy naraz w jednym terminie. Czy to oznacza że jesteśmy na tego zarządcę skazani?
A może istnieje możliwość zmiany zarządcy/zarządu zwykłą uchwałą - nie zmienialibyśmy wtedy sposobu zarządu na właścicielski, tylko zmienilibyśmy tylko i wyłącznie firmę zarządzającą a sposób pozostał by taki sam?
Dla nas to patowa sytuacja - zarządca robi sobie co chce wiedząc że przez to iż większość jest zagranicą i nie stawi się tu fizycznie żeby go odwołać - katalog jego zagrań jest bardzo duży, bierze duże pieniądze, a tak naprawdę nie robi dla nas nic - i jeszcze działa na niekorzyść wspólnoty.
Cały czas myślimy jak ugryźć ten problem i będę bardzo wdzięczna za jakikolwiek porady

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

UD3H
.
.
Posty: 79
Rejestracja: 10-11-2015, 20:37

Odp.: Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

#4 Post autor: UD3H » 18-02-2016, 12:08

sa2014 pisze:Dla nas to patowa sytuacja - zarządca robi sobie co chce wiedząc że przez to iż większość jest zagranicą i nie stawi się tu fizycznie żeby go odwołać - katalog jego zagrań jest bardzo duży, bierze duże pieniądze, a tak naprawdę nie robi dla nas nic - i jeszcze działa na niekorzyść wspólnoty.
Czy Ci właściciele muszą się stawić osobiście? Czy nie jest czasem możliwe przekazanie szczegółowych pełnomocnictw przedstawicielom tych właścicieli?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

#5 Post autor: piotrusb » 18-02-2016, 12:40

sa2014 pisze:Dotąd otrzymaliśmy informację, że aby zmienić zarząd/zarządce potrzebne jest zebranie z udziałem co najmniej połowy mieszkańców i notariusza
Nie jest ważne ile osób weźmie udział w zebraniu, ale ile odda głos. Art. 23 ust. 1 uwl:
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego
ich zbierania.
Właściciele przebywający poza wspólnotą mogą głosować korespondencyjnie, np. przez email, mogą też ustanowić pełnomocnika.
sa2014 pisze:A może istnieje możliwość zmiany zarządcy/zarządu zwykłą uchwałą - nie zmienialibyśmy wtedy sposobu zarządu na właścicielski, tylko zmienilibyśmy tylko i wyłącznie firmę zarządzającą a sposób pozostał by taki sam?
Tak, można tak zrobić. Ważne żeby zebrać ponad 50% głosów właścicieli licząc udziałami.
Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt I ACz 369/10:
Ustawowe określenie sposobu zarządu ma walor co najmniej taki sam, jak określenie go w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, a więc jego zmiana musiałaby nastąpić w takiej samej formie. Rodzi się w związku z tym pytanie, czy zmiana podmiotu zarządzającego jest zmianą sposobu zarządu. Orzecznictwo na tak sformułowane pytanie udzieliło odpowiedzi negatywnej. Przykładowo w przywołanej wyżej uchwale z 21 września 2009 r. i w postanowieniu z 27 lutego 2009 r. w sprawie II CZ 4/09 Sąd Najwyższy wskazał, że zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu. W pierwszej z tych spraw Sąd Najwyższy wyraził jednak pogląd, że zmiana zarządcy wymaga zaprotokołowania przez notariusza z uwagi na to, podmiot zarządzający podlega wpisaniu do księgi wieczystej. Tego ostatniego stanowiska Sąd Apelacyjny nie podziela. Wymóg zastosowania dla czynności formy szczególnej musi znajdować podstawę w wyraźnym przepisie prawa; nie można go konstruować w oparciu o kryteria pozaustawowe bądź w drodze dość ryzykownej analogii. Nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadki, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny.
W konkluzji stwierdzić należy, że skarżona uchwała nie musiała zostać zaprotokołowana przez notariusza, nie zmieniała bowiem ustalonego ustawą sposobu zarządu, a dla wpisu podmiotu zarządzającego do księgi wieczystej dochowanie formy aktu notarialnego nie było konieczne.
Można tu skorzystać również z art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności (tak też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2002 r., sygn. akt I CKN 895/00).
Zgodnie natomiast z wyrokiem SN z 27 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 38/01, uprawnionym do zgłoszenia takiego żądania jest każdy, kto ma interes prawny w tym, aby treść księgi wieczystej odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Ostatnio zmieniony 18-02-2016, 12:49 przez piotrusb, łącznie zmieniany 1 raz.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

#6 Post autor: piotrusb » 18-02-2016, 12:43

damianos pisze:Czy Ci właściciele muszą się stawić osobiście?
Nie muszą. Mogą ustanowić pełnomocnika, mogą głosować korespondencyjnie. Zgodnie z kc:
Art. 60. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Art. 61. § 2. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządca i administrator”