Zarząd (zarządca) nie zwołuje zebrania rocznego

[sa2014]

Przyznam że już się w tym gubię. To możemy zmienić ten zarząd powierzony i tym samym też zarządcę zwykłą uchwałą czy konieczne jednak będzie zwołanie zebrania z udziałem notariusza? (nierealne dla nas, tym samym wiecznie bylibyśmy skazani na olewającego wszystko zarządcę, który ma zarząd powierzony i nie robi absolutnie nic)

Dostaliśmy między innymi taką odpowiedź:

W przypadku Państwa nieruchomości w księdze wieczystej wpisano nie tylko "zarząd powierzony", ale też wpisano imiennie podmiot zarządzający tj. firma XXX. W tym przypadku jakkolwiek są orzeczenia SN, które pozwalają na zmianę zarządcy w formie zwykłej, to ostatecznie niezbędne będzie wykreślenie z księgi wieczystej dotychczasowego zarządcy – nawet jeżeli ogólny sposób sprawowania zarządu pozostanie niezmieniony – gdyż pozostawienie nieaktualnych wpisów (z racji na rozbieżność zdań dotyczącą tego zagadnienia) mogą doprowadzić do problemów z prawną reprezentacją Wspólnoty w przyszłości.

Ponadto w przypadku "zarządu powierzonego" do ustalenia pozostaje, kto ze strony Wspónoty podpisze nową umowę o zarządzanie.


Czy ma to sens?
Będziemy naprawdę wdzięczni za wszelką pomoc w naszej sprawie

[elmaz]

Możecie spróbować zmienić podmiot zarządzający zwykłą uchwałą, ale trzeba się liczyć z możliwymi konsekwencjami tego faktu:

- jak ktoś zaskarży tę uchwałę z powodu braku protokołu notarialnego, to może dojść do długotrwałego procesu sądowego
- nawet jeśli nikt nie zaskarży uchwały, to przy braku formy notarialnej może pojawić się problem ze zmianą podmiotu zarządzającego w KW

To są potencjalne problemy, które mogą ze znacznym prawdopodobieństwem wystąpić. Jeśli nie macie nic do stracenia, można próbować. Jeśli jest cień możliwości głosowania z notariuszem (to nie musi być tylko zebranie, można się umówić z notariuszem, że np. będzie można dogłosować u niego w biurze w trybie indywidudalnym) to zdecydowanie lepiej byłoby jednak zrobić to uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Ale wtedy już poszedłbym na całość i spróbował zmienić sposób zarządu na ten z art.20 (zarząd właścicielski). Administratora zawsze potem można zatrudnić do pomocy - a co swój zarząd, to swój.

Co do podpisania nowej umowy - można uchwałą (zwykłą) powołać pełnomocników, którzy będą reprezentować w tej sprawie wspólnotę.

[piotrusb]

Możecie zmienić zarządcę na innego. Zgodnie z orzecznictwem (uchwała Sadu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08) nie jest to zmiana sposobu zarządu, nie wymaga więc uchwały zaprotokołowanej notarialnie. Po podjęciu takiej uchwały należy wypowiedzieć zarządcy umowę o zarządzanie.

Skoro dotychczasowy zarządca jest wpisany do księgi wieczystej, to po zmianie należy go wykreślić. Można to zrobić na dwa sposoby:
1. Podjąć uchwałę o zmianie zarządcy zaprotokołowaną notarialnie (wówczas pełnomocnictwa do głosowania ustanowione przez właścicieli też muszą mieć formę notarialną) i na tej podstawie sąd wieczystoksięgowy dokona odpowiedniego wpisu.
2. Podjąć uchwałę o zmianie zarządcy (bez notarialnego potwierdzenia), a następnie wystąpić do sądu o uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

[irenalo]

W przypadku Państwa nieruchomości w księdze wieczystej wpisano nie tylko "zarząd powierzony", ale też wpisano imiennie podmiot zarządzający tj. firma XXX. W tym przypadku jakkolwiek są orzeczenia SN, które pozwalają na zmianę zarządcy w formie zwykłej, to ostatecznie niezbędne będzie wykreślenie z księgi wieczystej dotychczasowego zarządcy – nawet jeżeli ogólny sposób sprawowania zarządu pozostanie niezmieniony – gdyż pozostawienie nieaktualnych wpisów (z racji na rozbieżność zdań dotyczącą tego zagadnienia) mogą doprowadzić do problemów z prawną reprezentacją Wspólnoty w przyszłości.

A ktoż to napisał?

[sa2014]

Inna firma zarządzająca do której zwróciliśmy się o ofertę

[irenalo]

To powiem wprost: nie warto brać takiej firmy, bo nie mają podstawowej wiedzy. A do tego pismo, to lekki bełkot .
To, że w KW jest wpisana firma XXX nie ma znaczenia.
Bo jeśli zwykłą uchwałą zmienicie podmiot zarządzający, to zapisy w KW można zmienić na dwa sposoby:
1. Stary zarządca reprezentowany przez pełnomocnika i pełnomocnik wspólnoty (ustanawiony uchwałą) składają przed notariuszem oświadczenie o rozwiązaniu umowy powierzenia zarządu firmie XXXX
lub
2. Wspolnota wypowiada zarząd firmie XXX i powierza zarząd firmie YYYY. Potem występuje do sądu o uzgodnienie KW z aktualnym stanem prawnym. Na podstawie orzeczenia sądu zmienia się zapisy w KW.

I jeżeli ktoś nei zna takich podstawiwych rzeczy, to niech się nie bierze za zarządzanie wspólnotami.