Zarządca nie chce wydać dokumentów

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
sa2014
.
.
Posty: 44
Rejestracja: 09-07-2014, 08:00

Zarządca nie chce wydać dokumentów

#1 Post autor: sa2014 » 05-09-2015, 15:39

Jesteśmy średnią wspólnotą (30 lokali). Zarządcą jest firma, która ma też zarząd powierzony wpisany w akcie.
Ostatnio po przejrzeniu rachunku ze stanem konta okazało się, że zarządca przelewał sobie bez zgody właścicieli pieniądze z funduszu remontowego i wydawał na bieżące opłaty. Twierdzi, że nie musi prowadzić osobnego rachunku FR i może sobie tak robić (co jest bzdurą bo w umowie o zarządzanie mamy wyraźnie napisane, że zaliczki na FR muszą być przelewane na osobne konto).
W odpowiedzi na nasze pismo, że mają zaprzestać takich praktyk, dostaliśmy właśnie powyższą informację, że to jest rachunek "oszczędnościowy", a nie FR, że przeszkadzamy im kontrolami w pracy i że za wydruki musimy płacić - co jest kolejną bzdurą, ponieważ prosiliśmy jedynie mailowo o przesłanie elektronicznego wyciągu z konta.
Chcieliśmy zbadać tę sprawę i udaliśmy do siedziby zarządcy z prośbą o udostępnienie wyciągu z rachunku z listą operacji (poprzedni, który udało nam się otrzymać wykazał przelew z FR ok 10tys na bieżące płatności) oraz listy dłużników.
Otrzymaliśmy odpowiedź że nie dostaniemy wyciągu z operacjami z konta bo ochrona danych itd. oraz że nie dostaniemy szczegółowej listy dłużników wobec wspólnoty. Otrzymaliśmy tylko informację że zadłużenie wynosi 15tys a nadpłaty 5tys. Sprawa z zadłużeniem jest dość poważna bo jest ono od kilku lat i co roku się przyrostowo zwiększa - oczywiście zarządca stwierdził że windykuje, że jest skuteczny, ale to jest nieprawda, bo tak jak mówię - zadłużenie stale i proporcjonalnie wzrasta, ani razu nie spadło.
Poprosiliśmy w takim razie o odmowę na piśmie i dostaliśmy ją.
I teraz pytanie co dalej? Do prawnika, do sądu, wezwać policję, że nie chcą udostępniać dokumentów? Potrzebujemy działać szybko.
Sprawa jest coraz bardziej dla nas niepokojąca ze względu na postawę zarządcy, który idzie w zaparte i odmawia podstawowych dokumentów, które pozwoliłyby stwierdzić co się dzieje. Gołym okiem widać, że brakuje pieniędzy i dlatego biorą je sobie z FR (który jest coraz bardziej wątły) - niestety szybkie ich odwołanie nie wchodzi w grę, większość właścicieli nie mieszka tu, a mieszkania kupiło jako inwestycję lub na wynajem. Na miejscu jest dosłownie garstka i trudno będzie uzbierać wymaganą większość głosów.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca nie chce wydać dokumentów

#2 Post autor: piotrusb » 05-09-2015, 22:13

sa2014 pisze:I teraz pytanie co dalej?
Zrobić wszystko, żeby jak najszybciej pozbyć się tego zarządcy, bo narusza prawo, ubezwłasnowolnia Was i podejmuje decyzje, które potencjalnie mogą być dla Wspólnoty bardzo szkodliwe. Zmiana zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu w myśl art. 18 uwl, więc można to zrobić zwykłą uchwałą, choć optymalnie byłoby, gdyby została ona potwierdzona notarialnie, bo wtedy można od razu wykreślić byłego zarządcę z księgi wieczystej.
sa2014 pisze:Otrzymaliśmy odpowiedź że nie dostaniemy wyciągu z operacjami z konta bo ochrona danych itd. oraz że nie dostaniemy szczegółowej listy dłużników wobec wspólnoty.
Zgodnie z art. 27 zd. 1 uwl, art. 200 kc oraz całkowicie jednolitą w tej kwestii linią doktryny i orzecznictwa każdy właściciel (a także współwłaściciel) lokalu ma pełne prawo wglądu w całą dokumentację wspólnoty. Ustawa o ochronie danych osobowych temu absolutnie nie przeczy - patrz oficjalne interpretacje GIODO: http://www.giodo.gov.pl/364/id_art/3663/j/pl/
http://www.giodo.gov.pl/364/id_art/983/j/pl/

Jeśli Wasz zarządca tego nie wie, to albo jest kompletnym ignorantem, albo celowo wprowadza Was w błąd.
sa2014 pisze:zarządca przelewał sobie bez zgody właścicieli pieniądze z funduszu remontowego i wydawał na bieżące opłaty.
To jest absolutnie niedopuszczalne, bo zmianę przeznaczenia środków (nawet w drobnej części) z FR na inny cel może podjąć wyłącznie wspólnota mocą uchwały. Jest na ten temat cały szereg orzeczeń, co więcej są nawet takie (choć ja akurat się z nimi nie zgadzam), że wspólnota nie ma prawa zmienić przeznaczenia środków zgromadzonych na FR. Działanie zarządcy może doprowadzić do tego, że wyda on znaczącą część FR i kiedy trzeba będzie dokonać jakiejś pilnej naprawy, to właściciele będą musieli nagle wpłacić po kilkaset, czy kilka tysięcy zł.
sa2014 pisze:Do prawnika, do sądu, wezwać policję, że nie chcą udostępniać dokumentów?
Można zgłosić do prokuratury (a wcześnie np. pisemnie tym zarządcy zagrozić) podejrzenie popełnienia przestępstwa z art. 276 kk, który mówi, że kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Sądy różnie do tego podchodzą (por. wątki: http://wspolnota.net.pl/post94763.html?hilit=art. 276 kk#p94763 oraz http://wspolnota.net.pl/sad-najwyzszy/u ... ?hilit=art. 276 kk), ale można powołać się na "Kodeks karny. Komentarz. Część szczególna", pod red. A. Zoll, Zakamycze 1999:
Usunięcie dokumentu obejmuje wszelkie czynności prowadzące do uczynienia go niedostępnym dla osoby uprawnionej, choćby znane było miejsce przechowywania tego dokumentu.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

sa2014
.
.
Posty: 44
Rejestracja: 09-07-2014, 08:00

Odp.: Zarządca nie chce wydać dokumentów

#3 Post autor: sa2014 » 07-09-2015, 07:02

Tak, ale ten zarządca ma też zarząd powierzony z wpisem do KW - z tego wynika, że aby dokonać jakiejkolwiek zmiany musi być 50% głosów i to z pełnomocnictwami notarialnymi, czy tak? Wypowiedzenie umowy o zarządzanie ma okres 6 miesięcy. Powiem szczerze, że jesteśmy trochę tym podłamani, zwłaszcza w obliczu tego co się dzieje. Właściciele w większości tu nie mieszkają, są nie wiadomo gdzie, za granicą itd. - musielibyśmy ich przekonać naprawdę czymś mocnym, ponieważ nie wiedzą co tu się na co dzień dzieje.

Myślę, że jeśli chodzi o dłużników to celowo wprowadził nas w błąd, chociaż dobrze znamy swoje prawa i cytowaliśmy mu ustawę. Ale on i tak swoje. Nie i koniec. Na dodatek dał nam odmowę na piśmie (i to chcielibyśmy wykorzystać).

W pierwszym kroku planujemy iść do prawnika i złożyć pozew do sądu o przymuszenie zarządcy do udostępnienia dokumentów - bo tylko tyle możemy zrobić na już. Chyba że prokuratura będzie lepsza?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca nie chce wydać dokumentów

#4 Post autor: piotrusb » 07-09-2015, 09:37

sa2014 pisze:aby dokonać jakiejkolwiek zmiany musi być 50% głosów i to z pełnomocnictwami notarialnymi, czy tak?
Niekoniecznie. Można podjąć zwykłą (bez notariusza) uchwałę, a później na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wystąpić o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Tyle, że w przypadku uchwały potwierdzonej notarialnie wpis w KW odbywa się praktycznie automatycznie, a do uzgodnienia potrzebne będzie postanowienie sądu.
sa2014 pisze:aby dokonać jakiejkolwiek zmiany musi być 50% głosów
Do każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a więc wymagającej uchwały będziecie musieli uzyskać większość udziałów. Bez tego nic nie zrobicie.
sa2014 pisze:Wypowiedzenie umowy o zarządzanie ma okres 6 miesięcy.
No to niestety taki termin wypowiedzenia Was obowiązuje. Można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym z powodu działania na szkodę wspólnoty, ale zarządca może się wówczas odwołać do sądu i ten dopiero zdecyduje czy takie wypowiedzenie będzie skuteczne. Oczywiście do takiego wypowiedzenia też musicie mieć uchwałę, a więc większość udziałów.
sa2014 pisze:Chyba że prokuratura będzie lepsza?
Zgłoszenie do prokuratury może być skuteczniejsze i szybsze. W sądzie cywilnym możecie czekać (w zależności od lokalizacji) nawet pół roku na termin.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

sa2014
.
.
Posty: 44
Rejestracja: 09-07-2014, 08:00

Odp.: Zarządca nie chce wydać dokumentów

#5 Post autor: sa2014 » 10-09-2015, 15:12

Kolejna rzecz to polisa OC zarządcy. W umowie mamy wyraźnie napisane że musi być, w ustawie chyba też tak jest. Zarządca tej polisy nie ma - co z tym zrobić?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca nie chce wydać dokumentów

#6 Post autor: piotrusb » 10-09-2015, 15:48

Wiecie na pewno, że nie ma jej w ogóle, czy tylko nie załączył jej do umowy?

Zgodnie z art. 183 ust. 3 ugn:
Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Z kolei Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości mówi:
§ 3. Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością.
§ 4. 1.Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 50 000 euro.
Co prawda za brak polisy OC ustawa nie przewiduje żadnych sankcji, ale jeżeli zarządca nie wypełnia podstawowego obowiązku ustawowego, a brak polisy powoduje, że ewentualne roszczenia wspólnoty z tytułu szkód wyrządzonych działaniem lub zaniechaniem zarządcy będą mogły być dochodzone tylko na drodze sądowej w wieloletnim często procesie, bez gwarancji ściągalności, to z pewnością może to być podstawą do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządca i administrator”