Uprawnienia zarządcy

[kindziu]

Witam.To mój pierwszy post na tym forum wiec proszę o wyrozumiałość.Mieszkam w wspólnocie 20 mieszkaniowej, utworzonej trzy lata temu(po 25latach w SM).Moje obawy dotyczą strony prawnej zarządcy.Otóż, Wspólnota prowadzona jest przez zewnętrzną firmę zarządzającą, w której (prawdopodobnie)zatrudniony jest "człowiek" z uprawnieniami.Moje pytanie to:Czy właściciel firmy zarządzającej (nie posiadający uprawnień) ma prawo do jakichkolwiek działań prawnych i finansowych WM.Nadmienię że w/w "właściciel firmy" pojawia się na każdym zebraniu, i prowadzi czynności zarządcy(sprawozdania,rozliczenia).Z góry dziekuję.

[najtki]

Otóż, Wspólnota prowadzona jest przez zewnętrzną firmę zarządzającą,

Musisz sprawdzić czy macie zarząd właścicielski czy ta firma wami zarządza. Jeżeli macie zarząd składający się z członków wspólnoty to macie (właścicielski) i właściwie może cie zatrudnić kogo chcecie do administrowania nawet bez licencji taka jest interpretacja wielu osób (ale nie licencjonowanych zarządców którzy uważają ze firma musi mieć licencję). W drugim przypadku macie zarządcę nieruchomości i firma taka musi mieć licencję wy co najwyżej możecie stworzyć jakąś rade nadzorująca zarządcę.

[elmaz]

Kilka uściśleń:

1) Zarząd musi się składać z osób fizycznych, ale osoby te nie muszą być członkami wspólnoty

2) Co do tego, czy zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art.18 UWL musi mieć licencję trwają spory wśród prawników. Na pewno licencja jest niezbędna, jeśli Wspólnota chce zawrzeć umowę o zarządzanie ze skutkami przewidzianymi w uogn, ale ponieważ nie jest zobowiązana do zawarcia takiej właśnie umowy (istnieje tutaj daleko idąca dowolność wynikająca z prawa właściciela), być może (zdania są podzielone) licencja nie jest konieczna.

3) Jakakolwiek powołana rada nie będzie miała większych uprawnień niż każdy z właścicieli. Tego typu organy nie są przewidziane w UWL i aby mogły skutecznie działać jako organ niezbędne byłoby zawarcie umowy wszystkich właścicieli. Oczywiście - ze względów praktycznych można powołać taki nieformalny organ (np. do usprawnienia komunikacji między zarządcą a właścicielami), ale jego uprawnienia są tożsame z uprawnieniami dowolnej grupy właścicieli, czy pojedynczego właściciela.


Tak czy inaczej należy się zwrócić do tego zarządcy z prośbą o wyjaśnienie, na jakiej podstawie prawnej wykonuje czynności na rzecz/w imieniu Wspólnoty. Można podeprzeć się tutaj art.27 i art.29 UWL - wszystkie dokumenty wspólnoty, w tym ewentualna umowa o powierzeniu zarządu, albo o administrowanie - są dla członków wspólnoty jawne i na żądanie powinny być udostępnione do wglądu.

Dalsze postępowanie będzie zależeć od odpowiedzi na to pytanie.

[kindziu]

Dziękuje za zainteresowanie moim problemem.Jeżeli dobrze zrozumiałem to moja wspólnota posiada zarząd właścicielski z zarządcą zleconym i w takim przypadku nie musi mieć żadnych licencji.Mam cały czas obawy co do prawidłowości zebrań wspólnoty.Czy obecność zarządcy na zebraniach nie powinien być zatwierdzony uchwałą właścicieli, oraz czy roczne(i nie tylko) sprawozdania finansowe powinien on przedstawiać czy zarząd wspólnoty czyli przewodniczący zarządu(gdy jest wybrany) lub przewodniczący zebrania.

[elmaz]

Jeżeli masz tylko takie problemy to gratuluję

1. Nie ma potrzeby podejmowania uchwały w tak błahej sprawie, jak obecność zarządcy na zebraniu. Mogą o tym zdecydować Właściciele, biorący w nim udział.

2. Sprawozdanie finansowe powinien teoretycznie przedstawić zarząd bo jest to element rocznego sprawozdania z działalności zarządu (patrz art.30 UWL). Ale - wg mnie - fizycznie przedstawiać może je ktokolwiek - często zdarza się we Wspólnotach, że sprawy finansowe referuje księgowa albo administrator, zajmujący się na codzień rachunkowością Wspólnoty. Ważne, żeby Właściciele uzyskali wyczerpujące informacje, no i przede wszystkim ważne jest to, kto za to sprawozdanie bierze odpowiedzialność. Odpowiedzialność ta ciąży na zarządzie i sprawozdanie powinno być podpisane przez członków zarządu (są orzeczenia sądowe, że sprawozdanie bez podpisu zarządu nie spełnia wymogów ustawy i jest tylko projektem sprawozdania).

Formalnie bowiem sprawozdanie musi pochodzić od zarządu, nawet jeśli fizycznie przygotowała go np. księgowa.

Jeśli dokumenty są podpisane przez zarząd, właściciele uzyskują potrzebne informacje, a wspólnota administrowana z sensem, to z takich spraw jak piszesz nie robiłbym specjalnego problemu. Jeśli nie - w pierwszej kolejności pomyślałbym o zmianie zarządu, który z kolei może bez problemu zmienić administratora.

[cdn]

Jeżeli dobrze zrozumiałem to moja wspólnota posiada zarząd właścicielski z zarządcą zleconym i w takim przypadku nie musi mieć żadnych licencji.

To zależy od umowy, zawartej z zarządcą / firmą zarządzającą. Jeżeli jest to umowa o zarządzanie, zgodna z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), to w umowie musi być wskazana osoba z licencją zawodową zarządcy, odpowiedzialna zawodowo za wykonanie umowy. Podstawa prawna: art. 185 ust. 2 ugn.