Ogranizacja wspólnoty

[elisabet]

Witam,

Mieszkam w bloku (ponad 20 mieszkań), który jeszcze jest zarządzany/ administrowany przez develeopera (na mocy umowy o budowę mieszkań w ciągu roku po oddaniu bloku ma zwołać zebranie wspólnoty a do tej pory nią administruje).

Jednak chcemy przyspieszyć zmianę firmy zarządzającej (developer ma już tylko 30% udziałów) i stąd moje pierwsze wątpliwości:

1. Jak zorganizować działność Wspólnoty? Jaki model jest najbardziej efektywny? Co nieco czytałam ale przyznam,że mam mętlik w głowie - czy ustanowienie Zarządu wyklucza ustanowienie Zarządcy (firmy zarządzającej)?

2. Developer proponuje model: Zarząd wybrany z członków wspólnoty (w tym oczywiście on jako właściciel hali garażowej) + firma administrująca (rekomenduje oczywiście siebie). Wg. mnie w takim układzie cała odpowiedzialność za to co robi administrator (jakie umowy podpisuje, jakie stawki ustala) spada na Zarząd, czyli ludzi którzy zazwyczaj nie mają czasu ani możliwości żeby stać nad administratorem i patrzeć mu na ręce. Moje pytanie: czy taki model jest właściwy i jak wygląda kwestia odpowiedzialności (kto może podpisywać i zmieniać umowy)? Czy robi to administrator posługując się pełnomocnictwami, które otrzymał w akcie notarialnym (pełnomocnictwa dołączono do umowy sprzedaży lokali) czy Zarząd?

3. Ze względu na wskazane powyżej ograniczone możliwości wybrania osób, które mogłyby się całkowicie poświęcić pilnowaniu administratora, wolelibyśmy, by zarządzaniem naszą wspólnotą zajęła się profesjonalna firma zarządzająca a Wspólnota powołałaby coś w rodzaju Rady Wspólnoty, która byłaby pośrednikiem między Wspólnotą a Zarządcą, doradcą i miała prawo kontroli poczynań Zarządcy i występowania w imieniu Wspólnoty, jednak nie sprawowałaby Zarządu a odpowiedzialność za wykonywanie umów ponosiłaby firma zarządzająca. Firma zarządzająca musiałaby konsultować wszelkie zmiany w swoim sposobie zarządzania (zmiany umów z podwykonawcami) z Radą a ta konsultowałby je ze Wspólnotą i podejmowała decyzje o akceptacji proponowanej zmiany (np. w formie zebrania podpisów więszości Wspólnoty). Czy taki model jest możliwy?

Mam nadzieję,że pomożecie nam znaleźć najbardziej efektywne wyjście i podpowiecie, co się najlepiej sprawdza w rzeczywistości

Pozdrawiam,elisabet

[Gerda]

Z włąsnego doświadczenia ( jako zarządcy wspólnot mieszkaniowych ) mogę polecić następujące rozwiązanie:

1. Duża wspólnota - więc ZARZĄD powinien być wieloosobowy ( polecam
3 osoby ) wybrany z pośród właścicieli - developer również może być w
zarządzie.
2. Zarząd podpisuje umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie
zarządzaniem nieruchomościami - z zakresem obowiązków określonym
w UoWL.
3. Profesjonalny zarządca ma obowiązek składania sprawozdania z
działalności raz na kwartał do członków zarządu, w tym : sprawy
kosztów poniesionych, planowanych prac, przedstawienia ofert zgodnie
z planem remontów ( wybór wykonawcy może zasugerować, lecz
decyję powinien podjąć zarząd ), sald poszczególnych właścicieli itd.
W przypadku awarii ( co w waszym przypadku właściwie nie ma miejsca
ze względu na nowy budynek i gwarancje developera ) zarządca ma
obowiązek telefonicznie uzgodnić z zarządem koszty jej usunięcia.
Samodzielnie może podejmować decyzję do wysokości kosztów np.
1000zł powyżej ma obowiązek ustalenia z zarządem zakresu prac i
kwoty.

W ten sposób wybrany z pośród właścicieli zarząd wspólnoty, angażowany jest jedynie raz na kwartał ( z wyłączeniem przypadków szczególnych - awarie ) i to jedynie przez konieczność przeczytania sprawozdania zarządcy. Jeżeli zarząd będzie miał jakieś pytania można je zadać telefonicznie.

Jest to sposób często praktykowany w pewnym mieście na śląsku i jak do tej pory się sprawdza.
Polecam zgłosić się do najbliższego stowarzyszenia zarządców nieruchomości z prośbą o listę czynnych zarządców i wystąpić do nich z prośbą o ofertę na zarządzanie nieruchomością.

Wzory ew. umów czy uchwał mogę wysłać na maila.

Pozdrawiam

Gerda

[HR]

Ja z perspektywy wspólnoty samozarządzającej się mogę polecić - właśnie ten model organizacji wspólnoty - ale skoro zaznaczyłaś ,że to raczej jest niewykonalne w Waszej wspólnocie więc:

Ja podobnie jak Gerda polecam Zarząd 3 osobowy - nie mniej nie więcej tylko 3 osobowy ( nie mniej - bo przyda się jednak działanie na zasadzie konsensusu w Zarządzie -podejmwanie przez jednego członka Zarządu zaraz da argumenty pieniaczom -nawet gdy działa ok- że robi prywatę itp.. nie więcej - bo parafrazując przysłowie "gdzie kucharek sześć tam..." , a moim zadniem proste zasady decyzje Zarządu "przechodzą " większością głosów przy 3 osobowym składzie dobrze się sprawdzają....). Wybierając Zarząd patrzcie też na to pod kątem praktycznym działania na zewnątrz np. banki sobie najczęsciej ustalają że aby korzystać ze środków pot5rzeban jest akceptacja pow. połowy Zarządu (najczęściej 2ch członków- bo model 3 osobowy jest spotykany najczęściej)..nie trudno sobie wyobrazić jakie kłopoty będą jak zaserwujecie sobie Zarząd np. 7 osobowy.. ...

I jeszcze jedno -w kwestii formalnej : to ,że chcecie bieżace zarządzanie wspólnotą zlecić profesjonalnej firmie nie oznacza ,że Zarząd nie może być Zarządem (a np. jak pisałaś radą wspólnoty - formalnie rada wspólnoty to nie to samo co Zarząd...)

Szczerze mówiąc to na naszym rynku tworzy się dziwna sytuacja bo czy firma zarządzajaca z zewnątrz ełni funkcje Zarządcy czy tylko Administratora to wszyscy lecą z okresleniem funkcji takiej firmy jako zarządcy...

A formalnie sprawa wygląda troszeczkę inaczej :
1. Jeśli na podstawie uchwały właścicieli fima Zarządzająca pełni rolę Zarządu (i przejmuje na siebie ustawowe obowiązki wynikające z UWL) to jest to faktycznie Zarządca..
2. Jeśli na podstawie uchwały właścicieli powołuje się Zarząd Właścicielski - który zleca przejęcie (w zależnosci od tego jak postanowią wcześniej Właściciele -ta decyzja może być zarezerwowana dla Włascicielski albo scedowana na Zarząd) opiekę nad bieżącymi sprawami wspólnoty firmie zarządzającej to jest to administrowanie ( oczywiscie przybierać może rózne formy zakresy - regulowane umową a także pełnomocnictwami...)...a nie formalne zarządzanie...

W naszym kraju panuje ogólny zamęt - każdy robi co chce i jak chce - a później robi się z tego wielki ..... Warto więc na początku pomyśleć jak chcemy by nasza wspólnota funkcjonowała i jaki modelk zarzadzania jest w naszym przypadku najlepszy...

Konieczne jest jednak przypomnienie, że w przypadku gdy decydujemy się na model z administratorem - w zasadzie za jego decyzje odpowiada Zarząd Właścicieski ( powinien więc go nadzorowac jeśli nie chce mieć problemów w przyszłosci)- bo administrator w ramach pełnomocnictw Zarządu ma często zakres obowiązków taki jak typowy Zarządca ....

Zresztą proponuję by wypowiedzieli się na ten temat również sami Zarządcy... i liczę na dyskusję - bo to temat "rzeka" ...