Podpisanie umowy o zarządzanie

[Jula10]

To jest jakaś paranoja !!!

Nie, to jest prawo. :-)
Wspólnota podejmuje uchwałę, że wyremontuje dach. Przeznacza na to 50 tys. .Czy ta uchwała wiąże jakąkolwiek firmę budowlaną?
Kasia z mężem podejmują decyzję , że zaciągną kredyt hipoteczny. Czy ta decyzja wiąże jakikolwiek bank?

A co to ma wspólnego z tematem?

[Jula10]

W skrajnym przypadku tak. Ale wydaje mi się, że można by uchwałą właścicieli ustalić najważniejsze warunki, jakie mają być zawarte w umowie i zobowiązać reprezentanta wspólnoty do wprowadzenia ich do umowy.

W skrajnym przypadku - a są inne
Ustalić najważniejsze warunki- najlepiej uchwałą przygotowaną przez zarządce.
Zobowiązać reprezentanta wspólnoty - najlepiej wskazanego przez zarządce.
Czyli mamy już dwóch reprezentantów wspólnoty.
Nasz bardzo "dobre pomysły".

Odnoszę wrażenie, że nie rozumiesz pewnej rzeczy. Uchwały właścicieli nie mogą wprost dotyczyć podmiotów trzecich. Na przykład - nie możesz uchwałą zmienić umowy z zarządcą, albo jednostronnie narzucić mu jakichś obowiązków - bo na to muszą sie zgodzić obie strony: wspólnota i zarządca.

O ile jestem trochę zorientowany to właśnie zarządca 18.1 jest osobą trzecią w stosunku do wspólnoty . Uchwała nie może dotyczyć osób trzecich , ale umowa może.
Uchwałą nie można zmienić Umowy? A to ciekawe. Czyli umowa ma pierwszeństwo przed uchwałami.
Czyli Pan K może podnieść wynagrodzenie Panu K zmieniając ( oczywiście w imieniu wspólnoty) odpowiedni zapis w umowie, bez uchwały i bez wiedzy właścicieli lokali.
Aha. Jeśli Pan K obniży sobie wynagrodzenie to Pan K może się na to nie zgodzić i wtedy obniżka nie wchodzi w życie. Ewentualnie Pan K może podać do sądu Pana K.
Pan K może narzucić sobie jakieś obowiązki jeśli zgodzi sie na to Pan K.
Czyli dalej.Bardzo interesujące poglądy.

Jakiekolwiek. Każde, na które zgodzą się obie strony. Zapominasz, że przepisy UWL dotyczące zarządu NW (poza tym że wiele kwestii regulują bardzo ogólnie) obowiązują tylko wtedy, gdy nie ustalono w drodze umowy innych zasad.

Ale uchwałę nie możesz nałożyć kar na podmiot zewnętrzny, bo jego uchwały wspólnoty nie dotyczą w tym zakresie - dotyczą go zapisy dwustronnej umowy. Inaczej mógłbym np. jutro pod jakimś drobnym pretekstem nałożyć milionową karę na mojego zarządcę - i co?

Uchwałą możesz zdecydować, że wprowadzisz do umowy kary, ale musi się na takie zapisy zgodzić druga strona - potem dopiero możesz je egzekwować (no chyba że przewiduje wprost taką możliwość np. Kodeks cywilny albo inny akt prawny).

Aha . Czyli Pan K któremu powierzono zarządzanie na podstawie UoWL może, jesli nie ustalono sposobu zarządzania wspólnotą na podstawie 18.1 ustalić sobie sam zasady i warunki zarządzania wspólnotą, podpisując umowę sam z sobą Art 18.3 go nie dotyczy.A jeśli juz to tylko w tych sprawach których on nie rozstrzygnął.
Fajnie być takim zarządcą.
O ile ja się orientuje to UoWL na przewiduje żadnych kar dla zarządcy. Sprawa ta rozwiązana jest inaczej przez art26 UoWL, lub podjęcie dochodzenia w sprawie przeciwko zarządcy z urzędu. MOzna tez zmienić zarządce lub sposób zarządzania.

Jest dokładnie odwrotnie. Wielu właścicielom i zarządcom wydaje się, że jak w umowie powierzono zarząd, to została zawarta umowa z zarządcą. Tymczasem to są dwie różne umowy.
Umowa o powierzenie zarządu (jak już to pisała Irenalo) - to jest umowa pomiędzy właścicielami, którzy umawiają się w niej, w jaki sposób będzie sprawowany zarząd nieruchomością wspólną. W szczególności mogą umówić się, że powierzą zarząd firmie X.
Na tym etapie nie odnosi to żadnych skutków względem firmy X - bo ona nie jest stroną tej umowy. Ona obejmuje zarząd NW dopiero wtedy, gdy wyrazi na to zgodę - zawierając tym samym umowę ze wspólnotą - inną niż umowa o powierzeniu zarządu. Najlepiej jest, jak ta druga umowa (pomiedzy wspólnotą a zarządcą) jest spisana i podpisana - wtedy jasne jest, jakie obowiązki ma zarządca. Jeśli tak nie jest - można przyjąć (i niestety często tak jest), że została zawarta umowa ustna (tzw. domniemana) - i wtedy opierać się można na UWL, KC i innych ogólnych przepisach. Problem polega na tym, że one w wielu przypadkach są mało precyzyjne, nie zawierają takich informacji jak tryb rozwiązania umowy, nie przewidują kar umownych i wielu innych rzeczy. I dlatego często pojawiają się problemy. Np. w UWL nie masz informacji o tym - ile razy pracownik zarządcy powiniem się pojawiać na osiedlu, czy ma mieć dyżury i w jakich godzinach, czy np. w ramach zarządzania będzie też zatrudniał konserwatora i sprzątaczki, czy będą osobne umowy z tymi podmiotami (różnie to wygląda), czy np. koszty materiałów biurowych (np. papieru do drukowania rocznych rozliczeń) będzie pokrywał w ramach swojego wynagrodzenia, czy też będzie obciążał tymi kosztami wspólnotę - i takich spraw jest bardzo wiele. Ich nie ureguluje UWL - to powinno być ustalone w dwustronnej umowie pomiędzy wspólnotą a zarządcą.

Jeśli nadal masz wątpliwości, to zauważ, że zapis o powierzeniu zarządu wprowadza się np. do pierwszego aktu notarialnego sprzedaży lokalu - podpisywanego przez dewelopera i kupującego (ze skutkiem dla pozostałych kupujących) - a tego aktu notarialnego nie podpisuje firma X. Ona nawet nie musi o nim wiedzieć.
Jula10 pisze:

Pozwól że wyraże swoją interpretację art18 UoWL.
1. Umowa o sposobie zarządzania NW zawarta pomiędzy właścicielami lokali , wcale nie jest między nimi świadomie zawierana . Tutaj występuje przymus wynikający z art 18.2
Art. 18.2
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Jak to wygląda praktycznie.
Przy pierwszym przekształceniu mamy trzy strony: developer, kupujący i kandydat na zarządce.
I nikt nie może nikogo do niczego zmusić.
Jeśli kandydat na zarządce jest kompetentny i wie na czym polega zarządzanie i zna prawo, to mówi tak.
Kolego nabywco i panie develperze :
Ja wyrażam zgode na zarządzanie wspolnotą jeśli wyrazicie zgodę na przedstawiony przeze mnie projekt sposobu zarzadzania wspólnotą, bo je nie będę sie póżnie użerał z sądami, dłużnikami itp
Muszę mieć pełnomocnicta procespwe, oraz inne takie i takie , wynagrodzenie takie i takie podwyższane o 15 % rocznie itd itp. Razem 34 punkty. Resztę reguluje UoWL.
I teraz, jeżeli pierwszy kupujący i developer sie na to zgodzą i podpiszą, to ten projekt staje się wtedy umową o sposobie zarządzania z uwagi na art 18.2.
Taki projekt może przedstawic także developer lub nawet kupujący . Ważne jest aby te trzy struny doszły do porozumienia.
2.W szczególności mogą umówić się, że powierzą zarząd firmie X.
Na tym etapie nie odnosi to żadnych skutków względem firmy X - bo ona nie jest stroną tej umowy.

Tego to już w ogóle nie rozumiem. Zarządzanie powierza sie albo osobie fizycznej , albo osobie prawnej.
Jeśli powierza sie osobie fizycznej , to ta osoba zobowiązuje sie do wykonywania wszystkich czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem wspolnotą osobiście lub zatrudnionych przez siebie pracowników.
Jeżeli osobie prawnej np: spółce z o.o, to tak samo.
Osoby te zarządzają na podstawie umowy o sposobie zarządzania wspólnotą.
To jest podstawowy dokument dla wspólnot.
Natomiast jeśli takiej umowy nie ma obowiązuje art18.3 i to wszystko , a nie jakieś pseudoumowy.
UoWL wyraźnie określa sposób zarządzania w przypadku braku tej umowy.
Umocowanie prawne w tym przypadku zarządcy wynika z Rozdziału 4 UoWL a nie z umowy która nadrzędna nad UoWL. Nadrzędną nad UoWL może być tylko umowa o sposobie zarządzania podpisana przez wszystkich właścicieli lokali. Takiej funkcji nie może pełnić żadna umowa podpisana przez osobę trzecią nawet mającą pełnomocnictwo ( uchwałę ) wspólnoty.

[elmaz]

To jest jakaś paranoja !!!

Nie, to jest prawo. :-)
Wspólnota podejmuje uchwałę, że wyremontuje dach. Przeznacza na to 50 tys. .Czy ta uchwała wiąże jakąkolwiek firmę budowlaną?
Kasia z mężem podejmują decyzję , że zaciągną kredyt hipoteczny. Czy ta decyzja wiąże jakikolwiek bank?

A co to ma wspólnego z tematem?

Bardzo wiele. Pokazuje Ci obrazowo, że sama uchwała (ani nawet umowa) właścicieli nie może do niczego zobowiązać osoby trzeciej, ponieważ ona musi być stroną umowy.
Dokładnie taka sama sytuacja występuje w przypadku zarządcy - uchwała właścicieli nie odnosi bezpośrednio skutków względem zarządcy, dopóki nie zostanie zmieniona umowa (choćby ustna) między wspólnotą a tymże zarzadcą.

[Prim]

Ale czy uchwała wspólnoty powierzająca zarząd jest wystarczającą podstawą (i tego chyba tyczy się zasadnicza wątpliwość Juli10), by zarządca (jeszcze przed podpisaniem umowy) występował jako przedstawiciel wspólnoty podpisujący umowę w imieniu wspólnoty - w sytuacji, w której na umowie występuje jednocześnie jego drugi podpis jako przedstawiciela firmy zarządzającej?
Czy nie lepszym rozwiązaniem byłoby upoważnienie, w uchwale powierzenia zarządu, 1-2 osób, np. spośród właścicieli, by taką umowę z zarządcą w imieniu wspólnoty zawarli?

[elmaz]

W skrajnym przypadku tak. Ale wydaje mi się, że można by uchwałą właścicieli ustalić najważniejsze warunki, jakie mają być zawarte w umowie i zobowiązać reprezentanta wspólnoty do wprowadzenia ich do umowy.

W skrajnym przypadku - a są inne
Ustalić najważniejsze warunki- najlepiej uchwałą przygotowaną przez zarządce.
Zobowiązać reprezentanta wspólnoty - najlepiej wskazanego przez zarządce.
Czyli mamy już dwóch reprezentantów wspólnoty.
Nasz bardzo "dobre pomysły".

Po pierwsze - nigdzie nie pisałem, że akurat uchwała przygotowana przez zarządcę jest najlepsza, albo najgorsza. W końcu to właściciele, a nie zarządca decydują o treści uchwały.
NIgdzie też nie pisałem - że reprezentantem wspólnoty ma być kandydatk wskazany przez zarządcę, albo że tak bęzdie najlepiej.
Więc to nie są moje pomysły - co najwyżej Twoje.

O ile jestem trochę zorientowany to właśnie zarządca 18.1 jest osobą trzecią w stosunku do wspólnoty . Uchwała nie może dotyczyć osób trzecich , ale umowa może.

Dokładnie tak.

Uchwałą nie można zmienić Umowy? A to ciekawe. Czyli umowa ma pierwszeństwo przed uchwałami.

Tak - uchwałą nie można zmienić umowy. Uchwałą można jedynie zobowiązać reprezentanta wspólnoty do wprowadzenia zmian w umowie lub wprost wprowadzić propozycje zmian do umowy.
Aby zmiany weszły w życie, konieczna jest zgoda drugiej strony umowy.

Nie - umowa nie ma pierwszeństwa przed uchwałami, podobnie jak uchwała nie ma pierwszeństwa przed umową (choć może być przyczyną późniejszych zmian w umowie) - bo to są dwa różne obszary. Uchwały właścicieli dotyczą relacji pomiędzy właścicielami, a umowa - relacji pomiędzy wspólnotą a osobą trzecią.

Czyli Pan K może podnieść wynagrodzenie Panu K zmieniając ( oczywiście w imieniu wspólnoty) odpowiedni zapis w umowie, bez uchwały i bez wiedzy właścicieli lokali.

Zależy co rozumiesz przez "bez uchwały i bez wiedzy". Wynagrodzenie Pana K musi wynikać z planu gospodarczego wspólnoty, który jest podejmowany uchwałą. Jeśli tak jest to sam zamiana zapisu umowy może odbyć się bez dodatkowej uchwały i bez dodatkowego powiadamiania właścicieli.
Jeśli np. Pan K zarabiał miesięcznie 1000 zł, a wspólnota w kolejnym roku uchwaliła w planie gospodarczym, że na jego wynagrodzenie przeznacza 1200 zł, to zarządca może zmienić umowę i podnieść wynagrodzenie do 1200 zł, bez odrębnej uchwały.

Aha. Jeśli Pan K obniży sobie wynagrodzenie to Pan K może się na to nie zgodzić i wtedy obniżka nie wchodzi w życie.

Tak - uwzględniając wątpliwości, które wcześniej wyłuszczył ci piotrusb, co do sytuacji, w której ta sama osoba jest stroną umowy - ogólnie jest tak, że jeśli zarządca nie wyrazi zgody na obniżenie wynagrodzenia w umowie, to choćby wspólnota podjęła 10 uchwał w tym zakresie - obniżenie wynagrodzenia nie wchodzi w życie.
Oczywiście - w odpowiedzi wspólnota może np. wypowiedzieć umowę drogiemu zarządcy, ale to jest osobna sprawa.
Podstawowa jest taka - że nie można jednostronnym aktem woli zmienić dwustronnej umowy.

Pan K może narzucić sobie jakieś obowiązki jeśli zgodzi sie na to Pan K.
Czyli dalej.Bardzo interesujące poglądy.

Średnio interesujące. I nie moje.
Moje poglądy są takie, że wspólnota może Panu K. narzucić obowiązki, ale tylko wtedy, gdy Pan K. się na go zgodzi. Jeśli się nie zgodzi, to narzucić obowiązków mu nie może.

Aha . Czyli Pan K któremu powierzono zarządzanie na podstawie UoWL może, jesli nie ustalono sposobu zarządzania wspólnotą na podstawie 18.1 ustalić sobie sam zasady i warunki zarządzania wspólnotą, podpisując umowę sam z sobą Art 18.3 go nie dotyczy.A jeśli juz to tylko w tych sprawach których on nie rozstrzygnął.
Fajnie być takim zarządcą.

Jeśli nie ustalono sposobu zarządzania wspólnotą na podstawie art.18.1, to Pan K nic nie może, bo mu nie powierzono zarządu. Albowiem powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej jest szczególnym przypadkiem ustalenia sposobu zarządu.
Gdzie ja napisałem, ze art.18.3 go nie dotyczy? Po raz kolejny zwracam Ci uwagę na fakt, że próbujesz wmawiać mi jakieś dziwaczne rzeczy, których nie napisałem, a potem z nimi polemizować.

Ja pisałem tylko, że UWL pewne tematy reguluje bardzo ogólnie, a wielu z nich nie reguluje wcale - i dlatego konieczne jest zawarcie umowy. Jeszcze raz powtórzę: umowa jest nie dlatego, że zarzadcy nie obowiazuje UWL, a dlatego, że trzeba uściślić zagadnienia zapisane w UWL oraz ustalić zagadnienia, których w UWL nie ma wcale (np. wynagrodzenie zarządcy, tryb rozwiązania umowy, kary umowne za niewykonanie obowiązków itd.).

O ile ja się orientuje to UoWL na przewiduje żadnych kar dla zarządcy. Sprawa ta rozwiązana jest inaczej przez art26 UoWL, lub podjęcie dochodzenia w sprawie przeciwko zarządcy z urzędu. MOzna tez zmienić zarządce lub sposób zarządzania.

Art.26 UWL nie ma związku z ewentualnymi karami dla zarządcy.
NIe wiem skąd wziąłeś to dochodzenie przeciwko zarządcy wszczynane z urzędu??? Chętnie bym usłyszał na jakiej podstawie prawnej i w jakiej sprawie takie dochodzenie z urzędu miałoby być podjęte?
Zarządcę lub sposób zarządzania oczywiście można zmienić - ale nadal ma to luźny związek z ewentualnymi karami.
Niezależnie od tego wszystkiego co wyżej można bowiem w umowie zawartej z zarządcą, któremu powierza się zarząd z art.18 UWL wpisać kary za zaniedbanie obowiązków - i jeśli on podpisze taką umowę, to później te kary egzekwować. Na podstawie Kodeksu cywilnego, do którego należy się odwoływać w sprawach nieuregulowanych w UWL.

Pozwól że wyraże swoją interpretację art18 UoWL.
1. Umowa o sposobie zarządzania NW zawarta pomiędzy właścicielami lokali , wcale nie jest między nimi świadomie zawierana . Tutaj występuje przymus wynikający z art 18.2
Art. 18.2
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

No cóż - zgadzam się, że akurat ta konstrukcja prawna nie jest najszczęśliwsza, bo osoby podpisujące kolejne akty notarialne mogą nawet nie wiedzieć, że w pierwszym akcie nastąpiło powierzenie zarządu. Pytanie - jak to zrobić inaczej? Wydaje mi się, że główną przesłanką było tutaj zorganizowanie jakiegokolwiek zarządu, zanim wspólnota mieszkaniowa "okrzepnie" i będzie w stanie sama decydować kto nią zarządza. Skoro wspólnota powstaje (mniej więcej) z chwilą podpisania pierwszego aktu notarialnego, to ktoś powinien nią zarządzać.
Masz propozycje - jak tego kogoś wybrać w inny sposób?

Jak to wygląda praktycznie.
Przy pierwszym przekształceniu mamy trzy strony: developer, kupujący i kandydat na zarządce.
I nikt nie może nikogo do niczego zmusić.
Jeśli kandydat na zarządce jest kompetentny i wie na czym polega zarządzanie i zna prawo, to mówi tak.
Kolego nabywco i panie develperze :
Ja wyrażam zgode na zarządzanie wspolnotą jeśli wyrazicie zgodę na przedstawiony przeze mnie projekt sposobu zarzadzania wspólnotą, bo je nie będę sie póżnie użerał z sądami, dłużnikami itp
Muszę mieć pełnomocnicta procespwe, oraz inne takie i takie , wynagrodzenie takie i takie podwyższane o 15 % rocznie itd itp. Razem 34 punkty. Resztę reguluje UoWL.
I teraz, jeżeli pierwszy kupujący i developer sie na to zgodzą i podpiszą, to ten projekt staje się wtedy umową o sposobie zarządzania z uwagi na art 18.2.

Nie - to nie całkiem tak. W takiej sytuacji tak naprawdę pojawiają się 2 umowy.
1) W akcie notarialnym deweloper i nabywca zawierają umowę między sobą o tym, że powierzą zarząd firmie X.
2) Wskutek oświadczenia woli dwóch stron (jedną z nich jest wspólnota reprezentowana przez dewelopera i nabywcę, a drugą - firma X) zostaje zawarta druga umowa - o zarządzanie, pomiędzy tymi podmiotami. Właśnie to stwierdzenie "ja wyrażam zgodę na zarządzanie wspólnotą na warunkach takich i takich" oraz akceptacja tego przez duet deweloper nabywca - to nic innego jak zawarcie umowy na określonych warunkach. Tutaj także może byc ustalone także inne elementy, o których pisałem (wynagrodzenie, kary itp.)

Dlatego w wielu wspólnotach nie podpisuje się osobnej umowy o zarządzanie - przyjmując, że wystarczy ustne jej zawarcie, o którym piszę w punkcie (2). Taka sytuacja jest możliwa, ale w sytuacjach spornych może powodować problemy - jak bowiem udowodnić w sądzie, co właściwie zostało ustalone w umowie między Wspólnotą a zarządcą?
Dlatego lepiej jest jednak tę umowę spisać.

Na tym etapie nie odnosi to żadnych skutków względem firmy X - bo ona nie jest stroną tej umowy.

Tego to już w ogóle nie rozumiem. Zarządzanie powierza sie albo osobie fizycznej , albo osobie prawnej.

OK - może wyraziłem się nie najlepiej, bo "etap" sugeruje, że są to czynności rozłączne w czasie, podczas gdy są to dwie umowy zawierane jednocześnie.

Jeśli powierza sie osobie fizycznej , to ta osoba zobowiązuje sie do wykonywania wszystkich czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem wspolnotą osobiście lub zatrudnionych przez siebie pracowników.
Jeżeli osobie prawnej np: spółce z o.o, to tak samo.

Blisko - ale nie całkiem tak. Jeszcze raz powtórzę - powierzenie zarządu zawiera w sobie dwie umowy: pomiędzy właścicielami, oraz pomiędzy wspólnotą a zarządcą.
Żeby to lepiej zrozumieć wyobraźmy sobie taką sytuację:
Deweloper i pierwszy nabywca umawiają się, że powierzą zarząd firmie X i wpisują to do aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Wskutek jakiegoś nieporozumienia są przekonani, że firma X zgodziła się na to. Akt notarialny został podpisany - niby wszystko jest OK.
Ale okazuje się, że jednak firma X nie wyrazila zgody na zarządzanie tą wspólnotą. W tej sytuacji, pomimo wpisu w akcie notarialnym, nie ciążą na niej żadne obowiązki - bo przecież ona nie jest stroną umowy wpisane w AN.

Osoby te zarządzają na podstawie umowy o sposobie zarządzania wspólnotą.
To jest podstawowy dokument dla wspólnot.

Dla wspólnot może tak - dla zarządcy niekoniecznie - dla niego kluczowa jest umowa (ustna, pisemna, dorozumiana), którą on zawarł ze wspólnotą.

Natomiast jeśli takiej umowy nie ma obowiązuje art18.3 i to wszystko , a nie jakieś pseudoumowy.
UoWL wyraźnie określa sposób zarządzania w przypadku braku tej umowy.

I tak i nie. NIe określa wielu szczegółów. Gdzie w UWL np. masz napisane, ile wynosi okres wypowiedzenia, jeśli któraś ze stron zechce wypowiedzieć umowę?
Załóżmy, że powierzono zarząd firmie X, która na to wyraziła zgodę. Przyjęto Twój sposób widzenia i ustalono tylko, że zarządca będzie miał obowiązki wynikające z UWL. Ale po 3 miesiącach firma X się rozmyśliła i chce wypowiedzieć umowę wspólnocie. Gdzie masz w UWL napisane, w jaki trybie i w jakim terminie moze to zrobić?

Umocowanie prawne w tym przypadku zarządcy wynika z Rozdziału 4 UoWL a nie z umowy która nadrzędna nad UoWL. Nadrzędną nad UoWL może być tylko umowa o sposobie zarządzania podpisana przez wszystkich właścicieli lokali. Takiej funkcji nie może pełnić żadna umowa podpisana przez osobę trzecią nawet mającą pełnomocnictwo ( uchwałę ) wspólnoty.

Owszem - tyle, że nadrzędność tej umowy nad UWL to Ty sam sobie wymyśliłeś - bo ja nigdzie o czymś takim nie pisałem. Pisałem tylko, że taka umowa powinna uzupełnić i/lub uściślić te zagadnienia, których w UWL i innych ogólnych przepisach (np. w KC) nie uregulowano.

--------------------------------
Przy czym to wszystko co wyżej, to są zaganienia o charakterze ogólnym
W Waszym przypadku - nadal nie do końca rozumiem, czego umowa ma dotyczyć - zarządzania, czy administrowania.

Bo - jeśli powierzono zarzad Panu K, a on odczuwa potrzebę zawarcia umowy regulującej zasady sprawowania zarządu (z tytułu jego powierzenia) - to ja go jak najbardziej rozumiem (patrz moje wywody wyżej) - aczkolwiek w tej sytuacji wątpliwe jest, czy to on powinien reprezentować wspólnotę, a warunki w niej zawarte powinien zaakceptować ogół właścicieli.

Jeśli natomiast Wspólnota uznaje, że Panu K powierzono zarząd i jest on pełnoprawnym zarządcą (mimo że nie ma podpisanej umowy ze wspólnotą - tzn. jest umowa dorozumiana), to - o ile w planie gospodarczym przewidziano wynagrodzenia dla administratora - ma on prawo podpisać z nim umowę (czy z samym sobą - tutaj jest wątpliwość prawna) w ramach zarządu zwykłego.

Oczywiście - powstaje wtedy dość dziwna sytuacja - bo ta sama osoba pełni jednocześnie dwie funkcje (zarządcy i administratora), więc w zasadzie podlega sama sobie (zarząd nadzoruje pracę administracji), ale jakoś tam sobie można taką konstrukcję wyobrazić.
Czy ona jest dobra? Ja bym się jej sprzeciwiał - ale może są też jakieś argumenty za...

[elmaz]

Ale czy uchwała wspólnoty powierzająca zarząd jest wystarczającą podstawą (i tego chyba tyczy się zasadnicza wątpliwość Juli10), by zarządca (jeszcze przed podpisaniem umowy) występował jako przedstawiciel wspólnoty podpisujący umowę w imieniu wspólnoty - w sytuacji, w której na umowie występuje jednocześnie jego drugi podpis jako przedstawiciela firmy zarządzającej?
Czy nie lepszym rozwiązaniem byłoby upoważnienie, w uchwale powierzenia zarządu, 1-2 osób, np. spośród właścicieli, by taką umowę z zarządcą w imieniu wspólnoty zawarli?

Masz całkowitą rację - tylko cały czas mam wątpliwości - o jaką umowę tutaj chodzi. Jeśli chodzi o umowę precyzującą zakres obowiązków wynikający z powierzenia zarządu - to rzeczywiście istnieje poważna wątpliwość, czy za wspólnotę powinien podpisać ją zarządca.

Ale ja cały czas odnoszę wrażenie, że tutaj jednak chodzi o jakąś drugą umowę - w ramach której Jan K., który już pełni funkcję zarządcy (na podstawie umowy dorozumianej, zawartej w chwili powierzenia zarządu), podpisuje w imieniu wspólnoty z Janem K. jako "firmą" (jednoosobowa działalność gospodarcza), na administrowanie osiedlem.
W takiej sytuacji, gdyby Jan K, podpisywał tę umowę z Piotrem B. (a w planie gospodarczym byłyby środki na zatrudnienie administratora) - to wszystko byłoby OK (choć dziwna to jest sytuacja, w której do jednego rodzaju roboty wynajmujesz dwóch fachowców). Wątpliwości taka sytuacja budzi z tego powodu, że jest ona zawierana de facto z samym sobą.