Zarząd przymusowy - umowy najmu zawarcie / wygaszenie

[Faq]

Nasza wspólna nieruchomość jest w opłakanym stanie.
Priorytetem dla mnie jest zgromadzenie środków na sukcesywne przeprowadzanie remontów.
Stan do tej pory był taki, że budynki i niektóre piwnice były wynajmowane osobom trzecim, ale pożytki czerpali tylko pozostali współwłaściciele, bez jakiejkolwiek partycypacji w kwestiach remontu części wspólnych.
Chciałbym pozostawić sposób korzystania [tj. wynajem] i przeznaczać przychody w 100% na utrzymanie nieruchomości.
Mamy naprawdę dużo do zrobienia.

Biorąc pod uwagę powyższe, chyba powinienem przenieść podatki na wspólnotę?

[irenalo]

1.Piwnice.
Jeśli jest podział do używania, to każdy może tę przydzieloną piwnicę wynająć i czerpać z tego korzyści. Rozumiesz to? Podział może być dorozumiany.
Idealnie byłoby, żeby każdy miał piwnicę odpowiadającą mniej więcej udziałowi.

2. Jeśli wspólnota nie wybudowała tych budynków gospodarczych to nie jest to NW. Wspólnota może mieć roszczenie do użytkujących np. o zapłatę za używanie gruntu albo zmianę udziałów albo rozbiórkę. Jeśli chcesz to traktować, jako NW, to być może WM musi im zapłacić za nakłady jakie ponieśli.

Czy Tobie nie przypada jakiś kawałek gruntu, który masz na wyłączność? Gdzie np. też możesz sobie wybudować garaż?

Zapytam jeszcze raz. Jak rozkładają się udziały?

[irenalo]

A jeśli nieruchomość pitrzebuje nakladów, to się uchwala odpowiedni fundusz remontowy. Wg udziałów.

[Faq]

1. Dlatego w tym momencie chciałbym zmienić dotychczasowy podział quoad usum i uwzględnić potrzeby lokalowe współwłaścicieli, a pozostałe piwnice wynająć tak aby cała wspólnota na tym zyskała.

2. Nie jestem w stanie określić kto zapłacił za wybudowanie, jest to niemożliwe.
Dotychczasowy stan powodował, że teren WM niszczeje [drogi dojazdowe, zwiększony ruch itd], a pożytki dzielili pozostali współwłaściciele.


3. Każdy ma po 1/3 udziału w nieruchomości wspólnej,
Nigdzie indziej nie można niczego wybudować [mało miejsca, drzewa, przyłącza itd].
Nie rozwiązywałoby to dotychczasowych problemów opisanych w pkt 2.

Uchwaliliśmy fundusz remontowy ale przestał być opłacany w pewnym momencie [to też jeden z powodów zarządu]

[irenalo]

1. Potrzebujesz zgody współwłaścicieli albo orzeczenia sądu. Piwnice mniej więcej równo podzielone?
Na co wynajmują?

2. Ci co użytkują powinni wiedzieć. Można też wystąpić do sądu o ustalenie stanu prawnego. A może to też samowola budowlana?
Sprawdź te podatki.

[piotrusb]

Jeśli wspólnota nie wybudowała tych budynków gospodarczych to nie jest to NW. Wspólnota może mieć roszczenie do użytkujących np. o zapłatę za używanie gruntu albo zmianę udziałów albo rozbiórkę.

Niezupełnie. Zgodnie z paremią superficies solo cedit to, co znajduje się na powierzchni, przypada właścicielowi gruntu. Czyli wszystko to zostało z gruntem trwale połączone dzieli los prawny gruntu, a zatem obiekty takie nie są odrębnym przedmiotem własności i należą z zasady do właściciela grunt - w tym przypadku do współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Potwierdza to art. 48 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast osoba, która wzniosła budowlę może mieć roszczenie wobec właściciela gruntu. Kwestię zwrotu nakładów regulują art. 226-227 kodeksu cywilnego.

Art. 226 kc:

§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Art. 231 kc

§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.