Wspólnota Mieszkaniowa

Mam niezly klops we wspolnocie, wiem jak idiotycznie to brzmi, ale sie dzieje na serio. Mieszkanie kupione od dewelopera w 08.2020. Zapis w AN : "Strony postanawiaja, ze zarzad nieruchomoscia wspolna sprawowany jest na zasadach okreslonych w rozdziale 4 ustawy o wlasnosci lokali prze okres nie krotszy niz 2 lata przez dewelopera lub wskazany przez niego wykwalifikowany podmiot ( zarzad powierzony ) " (...) . OK tu jasne - zarzad powierzony. W 06.2021 na zebraniu wspolnoty na wniosek tego, kogo uwazalam za zarzad powierzony dochodzi do wyboru 3 -osobowego Zarzadu Wspolnoty sposrod wlascicieli, bez notariusza i bez uchwaly o zmianie sposobu zarzadzania. W korespondencji firma posluguje sie zwrotem "administrator " a w "Zarzadzie" wlascicielskim dochodzi do roszady, nastepuje wybor innego czlonka, rezygnacja wczesniejszego, pojawiaja sie uchwaly udzielajace zarzadowi absolutorium itd. I tu pojawia sie zagwozdka, poniewaz firma administrujaca czy zarzadajaca czy tez administrujaca jest wyjatkowym partaczem, rozliczenia i plan finansowy zawieraja bledy naruszajace prawo. Osoby ktore sa wybrane jako "zarzad" wlascicielski chcialyby zmienic firme, ale nie wie na czym stoja. Do tej pory sadzono, ze mozna wypowiedziec umowe, o ile jakakolwiek istnieje, bo zarzad niczego nie podpisywal ani nie widzial i podpisac z inna firma, ale wobec tego zapisu w Akcie Notarialnym nie jest to oczywiste. W KW nie ma zapisu o sposobie zarzadzania. To od czego zaczac ?

Zgodnie z orzecznictwem zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu. W związku z tym wspólnota może podjąć uchwałę, która nie wymaga formy notarialnej, o zmianie zarządcy.

Natomiast zmiana sposobu zarządu z powierzonego na właścicielski wymaga, zgodnie z art. 18 ust. 2a uwl, uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. W braku takiej uchwały wybór zarządu (tzw. właścicielskiego) jest prawnie nieważny.

https://www.rp.pl/nieruchomosci/art6533 ... ze-dzialac takie znalazlam jeszcze. Zostawiajac na boku watek zmiany sposobu zarzadzania, ktory sie odbyl bez notariusza i moze budzic watpliwosc. Czy w ukladzie zarzadu powierzonego , ktory zakladamy nie zostal zmieiony, mozna przyjac ze wraz z glosowaniem wybrane przez wspolnote osoby sprawuja po prostu zarzad powierzony , a firma nazywajaca siebie obecnie administratorem pelni role administracyjna ? Dodam ze firma ta odmawia pokazania umowy

W przytoczonym przez Ciebie artykule są dwa nieprawdziwe w obecnym stanie prawnym stwierdzenia.

...zdaniem Sądu Najwyższego również zmiana samego podmiotu zarządzającego – choć nie jest to zmiana sposobu zarządu - wymaga uchwały potwierdzonej przez notariusza i wpisu do księgi (wyrok SN z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/080)

Od tego czasu (artykuł jest z 2011 r.) linia orzecznicza się zmieniła i zgodnie z nią (postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CZ 4/09, uchwała Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 17 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 41/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 30 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 1116/12) zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu, a zatem może być przeprowadzona zwykłą uchwałą.

I drugie:

Jako zarząd powinni następnie otrzymać pełnomocnictwo właścicieli do wymówienia spółce umowy o zarządzanie oraz zlecenie osobie fizycznej (koniecznie z licencją zarządcy i najlepiej na podstawie umowy o zarządzanie)...

Obecnie nie istnieją licencje zarządcy i funkcję tę może pełnić każda osoba fizyczna lub prawna.

Natomiast istotnie są orzeczenia, iż brak formy notarialnej uchwały o zmianie sposobu zarządu nie stanowi samoistnej przesłanki do uznania takiej uchwały za nieważną (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/06), ale tu orzecznictwo nie jest jednolite i są też orzeczenia, że w takim przypadku, nawet po upływie 6-tygodniowego zawitego terminu na zaskarżenie uchwały na podstawie art. 25 uwl, uchwała taka może zostać uznana za nieistniejąca na podstawie art. 58 § 1 kc w związku z art. 189 kpc. Dlatego słuszne jest stwierdzenie:

Dla uniknięcia komplikacji najlepiej byłoby, gdyby właściciele lokali naprawili błąd podejmując uchwałę raz jeszcze, w trybie art.18 ust 2a, czyli w obecności notariusza, który potwierdzi ich decyzję.

Wtedy można wybrać zarząd właścicielski, wypowiedzieć umowę firmie zarządzającej i zatrudnić administratora (to jest czynność zwykłego zarządu, uchwały wymaga jedynie przyznanie mu określonego wynagrodzenia).

Jaką KW sprawdzałeś? Gruntową czy lokalową?

gruntowa KW