Gminny administrator wypowiedział naszej WM umowę o zarządzanie

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
UD3H
.
.
Posty: 79
Rejestracja: 10-11-2015, 20:37

Gminny administrator wypowiedział naszej WM umowę o zarządzanie

#1 Post autor: UD3H » 24-07-2017, 22:08

W ostatnich dniach skierowałem pismo do naszego gminnego administratora o wyciąg z konta bankowego - tylko obciążenia konta. U nas dysponentami wspólnotowego konta bankowego są urzędnicy samorządowi - dyrektor oraz główna księgowa (o ten wyciąg staram się już od ponad roku). Z tą różnicą, że tym razem w kopii dałem prezydenta miasta (PM) oraz radę miasta (RM).

Generalnie teraz cała moja korespondencja idzie do administratora z kopią do PM oraz RM. Zarząd Właścicielski (art. 20 UoWL) to w tej chwili jedna osoba (wcześniej dwie osoby na zebraniu już zrezygnowały same), która w ogóle na oczy nie widziała UoWL. Wysłałem więc moje pismo do admina i po 5 dniach dostałem wypowiedzenie umowy od admina, osoba z zarządu właścicielskiego też "próbowała" zrezygnować tyle, że gminne orły zarządzania jak zawsze dały pokaz swojej "rzetelności inaczej".

Administrator poinformował nas właścicieli że za 3 miesiące nie będzie już naszym administratorem. Z końcem miesiąca osoba z zarządu właścicielskiego też rezygnuje z członka Zarządu Właścicielskiego i dołączył pismo tej osoby. Otwieram pismo a tam, cytuje:
Oświadczam, że z dniem XX.XX.2017 rezygnuję z funkcji członka Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Przykładowa 1.

Podpis osoby z zarządu właścicielskiego i podpis dyrektora-administratora że przyjęto
Nikt osobie z zarządu właścicielskiego nie powiedział że to pismo jest kompletnie bez sensu. Oczywiście od razu zadzwoniłem do administratora i im to powiedziałem. Zrezygnować z funkcji członka Wspólnoty Mieszkaniowej można tylko w jeden sposób - trzeba sprzedać mieszkanie. Od urzędnika, osoby z licencją (wiem nie obowiązują już), usłyszałem, że w piśmie przewodnim(???) pan dyrektor napisał o co chodzi i generalnie znowu się czepiam. Tak więc zapowiada się, że członek zarządu właścicielskiego (ZW) myśli że nie jest już w zarządzie (na to liczy administrator), administrator za 3 miechy nie będzie już u nas marnotrawił naszej kasy (wreszcie!!) a ja wciąż nie mam wyciągu z konta bankowego, z którego zamierzam się dowiedzieć na co szła kasa z funduszu remontowego.

O co powinienem zadbać zanim administrator się ulotni? Mnóstwo spraw mamy wciąż niewyjaśnionych - administrator stosuje strategię chowania się za zarządem właścicielskim - jak coś nie tak - zwala winę na niczego nieświadomą osobę z ZW, która nie ma pojęcia iż będzie za wszystko odpowiedzialna. Jak przejąć dokumentacje budynku, finanse itd. Przez jakiś czas jak admin jeszcze będzie oficjalnie zarządzał nami będzie "bezkrólewie" bez zarządu właścicielskiego, który działał/działa na podstawie art.20.

W ogóle ostatnie zebranie wspólnoty mieszkaniowej - osoby z działu finansowego administratora jawnie przekazywały nieprawdziwe informacje reszcie właścicieli. Jakbym nie był tego świadkiem nigdy bym nie uwierzył, że w ogóle coś takiego jest możliwe.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Gminny administrator wypowiedział naszej WM umowę o zarządzanie

#2 Post autor: irenalo » 25-07-2017, 05:34

Po pierwsze : czy konto jest na wspólnotę czy na spółkę lub gminę? Bo jeśli na te dwa ostanie podmioty, to nie masz prawa do wglądu do konta. Za to masz prawo żądać wszystkich rachunków z zarządu. Wszystkie wpłaty, koszty itp.
Po drugie ile u Was jest lokali i czy wszystkie są prywatne? Jak kształtują się udziały?
Co do rezygnacji członka zarządu gdyby sprawa trafiła do sądu, to sąd mógł zbadać intencje rezygnującego, inny sposób wyrażenia woli (ustnie) itp. . I okazałoby się, że brak jednego słowa w piśmie nie ma znaczenia. Przyjmij zatem , że nie macie zarządu.
Kodeks cywilny:

Art. 60 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Dobrze, że pozbywacie sie takiego marnego administratora. Przede wszystkim musicie się zastanowić co dalej. Jeśli znajdziecie jakiegoś rzetelnego admina, to Wam podpowie co dalej.
Przede wszystkim musicie wybrać zarząd. Jeśli Wam to się nie uda, należy wystąpić do sądu o zarząd sądowy.
UoWL.
Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie
wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy
właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd,
który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła
zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania

Można pogadąć wczęśniej z jakimś adminem, dołączyć jego ofertę i wskazać we wniosku do sądu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

UD3H
.
.
Posty: 79
Rejestracja: 10-11-2015, 20:37

Re: Gminny administrator wypowiedział naszej WM umowę o zarządzanie

#3 Post autor: UD3H » 25-07-2017, 10:31

irenalo pisze:
25-07-2017, 05:34
Po pierwsze : czy konto jest na wspólnotę czy na spółkę lub gminę? Bo jeśli na te dwa ostanie podmioty, to nie masz prawa do wglądu do konta. Za to masz prawo żądać wszystkich rachunków z zarządu. Wszystkie wpłaty, koszty itp.
Konto jest na wspólnotę sami mi to pomagaliście ustalić viewtopic.php?p=100240#p100240 później jeszcze dotarłem do aneksów do umowy bankowej i tam jest wyraźnie napisane, że właścicielem konta jest wspólnota mieszkaniowa a urzędnicy (dyrektor i główna księgowa) reprezentują nas w banku.
irenalo pisze:
25-07-2017, 05:34
Po drugie ile u Was jest lokali i czy wszystkie są prywatne? Jak kształtują się udziały?
Prywatni - Gmina, 70% - 30%, z tym, że duża część osób wciąż zapatrzona w administratora pomimo wieloletniego dużego uchybu wody. Dwa miesiące temu na zebraniu dowiedziałem się, że licznik główny wody jednak mierzy jakoś tak dziwnie i daje nieprawdziwe odczyty - a rok wcześniej była robiona ekspertyza że licznik jest OK. Na funduszu remontowym brakowało/brakuje kasy. Na nikim to raczej wrażenia nie zrobiło.
irenalo pisze:
25-07-2017, 05:34
Co do rezygnacji członka zarządu gdyby sprawa trafiła do sądu, to sąd mógł zbadać intencje rezygnującego, inny sposób wyrażenia woli (ustnie) itp. . I okazałoby się, że brak jednego słowa w piśmie nie ma znaczenia. Przyjmij zatem , że nie macie zarządu.
Kodeks cywilny:

Art. 60 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Przyjmuję więc. Ten prosty przykład z rezygnacją pokazuje możliwości i umiejętności admina.
irenalo pisze:
25-07-2017, 05:34
Dobrze, że pozbywacie sie takiego marnego administratora.
Część ludzi ze wspólnoty dopiero się dowiedziało, że coś takiego jest w ogóle możliwe.

Wciąż nie otrzymałem, żadnego wyciągu bankowego. Zadałem kilka istotnych pytań związanych z finansami (księgowa wskazywała mi o co pytać). Większość tych pytań ostała bez odpowiedzi. A niektórymi odpowiedziami dyrektor-admin już zdążył się sam ośmieszyć. Z dokumentów jakie mam widzę, że admin nieźle na kasie kombinuje (ciepło, woda), były już wcześniej skargi w tym temacie na dyrektora-administratora. W przeszłości w naszym mieście jeden z radnych miasta na sesji zarzucał adminowi-dyrektorowi kombinacje na funduszu remontowym. Chodziło o finansowanie remontów na innych blokach. Na tej sesji rady miasta dyrektor-admin ogłosił, że się zdenerwował i zarzutów jest tyle że ciężko odpowiedzieć - generalnie mowa-trawa aby uniknąć dyskusji na postawione zarzuty. Z tego co się zorientowałem to w sieci są relacje ludzi z innych miast, wynika z tego że pomysł wyciągania kasy z funduszów nie jest wcale taki nowy :confused:

Jak w obecnej sytuacji zadbać o to ażeby otrzymać wyciąg z konta bankowego. Wnioskowałem o obciążenia konta. Na moje oko admin próbuje nie dopuścić do sytuacji, że my właściciele dowiemy się na co szła kasa z naszego konta.

Pytam was jako praktyków co się może wydarzyć przy obecnej sytuacji?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Gminny administrator wypowiedział naszej WM umowę o zarządzanie

#4 Post autor: irenalo » 25-07-2017, 15:36

Jeśli ktoś z Was będzie upoważniony do konta, to będzie miał dostęp do historii. Wystarczy uchwała, by ich (1 lub 2 osoby ) odciąć od konta i dostęp uzyska ktoś od Was.
Gmina ma 30 % . Pytanie czy wpłaca na FR? Niektóre gminy nie chcą.
Mógłbyś wystąpić do sądu o nakaz wydania przez administratora dokumentów. Ale to trwa. A już niedługo umowa dobiegnie końca.
Nie może admin bezkarnie kombinować z woda i ciepłem, bo na to ma mieć faktury.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

UD3H
.
.
Posty: 79
Rejestracja: 10-11-2015, 20:37

Re: Gminny administrator wypowiedział naszej WM umowę o zarządzanie

#5 Post autor: UD3H » 25-07-2017, 22:26

irenalo pisze:
25-07-2017, 15:36
Gmina ma 30 % . Pytanie czy wpłaca na FR? Niektóre gminy nie chcą.
Zgadza się, niektóre nie płacą i ukrywają się z tym jak partyzanty ;) Znam temat doskonale. Pytanie o to czy moja gmina wpłaca również zaprząta moją uwagę. Raporty Rb-Z zakładów budżetowych czasami coś podpowiedzą w temacie ale nie zawsze. Jak gmina się ukrywa (jak partyzant) to Rb-Z nic nie powie. Dużo więcej powie sprawozdanie roczne jakie zakład budżetowy składa burmistrzowi danego miasta - jest to wymóg ustawowy. Jest jeszcze jeden 100% sposób żeby się dowiedzieć czy gmina płaci - rachunek bankowy - tylko pojawia się problem jak dyrektor-administrator broni się jak tylko może, żeby osób "postronnych" nie dopuścić do takiego rachunku.
irenalo pisze:
25-07-2017, 15:36
Nie może admin bezkarnie kombinować z woda i ciepłem, bo na to ma mieć faktury.
Kombinować można na różne sposoby.

Ciepło
Przykładowo, w uproszczeniu wspólnota ustala zaliczki na ciepło na poziomie 10 000 złotych rocznie. Ciepło rocznie kosztuje 5 000 zł. Oczywiście po roku admin kasę zwraca. Co dzieje się z 5k zł przez ten rok? Darmowy kredyt o oprocentowaniu 0% ???

Ocieplamy budynek, ale po co informować właścicieli o tym, że mogą zmniejszyć moc cieplną. Właściciele mogą tego nie wiedzieć? A co nas to obchodzi! A jak ktoś w końcu zauważy? I co z tego, przecież jesteśmy zwykłym administratorem, który działa na zlecenie. Zarząd Właścicielski wybrany zgodnie z art. 20 UoWL, powinien wiedzieć co robi* a jak nie wie to trudno niech właściciele płacą.

Numer z chowaniem się za zarządem właścicielski to wśród wielu gminnych administratorów "majstersztyk" powodujący, że ludzie pracujący w wielu gminnych administracjach mają autentycznie wszystko totalnie w gdzieś - odpowiedzialność i tak poniesie zarząd właścicielski a w konsekwencji współwłaściciele.

* autentyczne słowa pani posiadającej licencje zawodową zarządcy nieruchomości

Woda
Tak zwana "korekta" - pracownicy administratora tworzą koszta "z sufitu" związane z wodą, wbrew logice, wbrew regulaminowi rozliczania wody - nie ma na to żadnej faktury. Jedna z pracownic w porywie szczerości mi o tym w emailu napisała, że do licznika do pisano pewną wartość liczbową. Pani sobie nawet nie zdawała sprawy że tak po prostu nie można. Jak długo trwał ten proceder? Bardzo dobre pytanie :) Admin udaje że takiego pytania nie ma i nigdy nie było :) Acha.. zapomniałem dodać numer ten świetnie komponuje się z brakiem liczników w mieszkaniach gminnych tam gdzie są najemcy. Swoiste finansowe perpetum-mobile. Regulamin rozliczania wody pojawia się jak zacząłem zadawać pierwsze pytania o wodę. Jak wcześniej rozliczano? Dobre pytanie :)

Woda, uchyb wody ponad 20% od kilku lat. Wymieniamy licznik główny na nowy. Uchyb występuje w dalszym ciągu. Robimy ekspertyzę licznika głównego. Wodociągi sprawdzają i stwierdzają że licznik dobry. Wciąż występuje uchyb, zakładamy dodatkowy licznik główny sprawdzający. Wciąż jest wszystko z licznikiem głównym. Pieniacz czyli ja, wciąż drąży temat. Nagle na zebraniu wspólnoty niespodziewanie się dowiaduję że jednak z licznikiem głównym jest coś nie tak, źle rejestruje. Jeden z właścicieli zdaje bardzo mądre pytanie adminowi. Jak udowodnimy, że ten uchyb na 20% przez kilka lat to właśnie z powodu wadliwego licznika to wodociągi nam zwrócą różnicę? Odpowiedź admina, tak ale tylko za 3 miesiące wstecz.

Ostatnie zebranie wspólnotowe - na początku zebrania wywiązał się taki, krótki dialog:

Admin: Kto z państwa chce być protokolantem? (co roku o to pytają)
Właściciel we wspólnocie: Ja
Admin: Ale dlaczego??!! Przecież zawsze ktoś od nas z administracji był protokolantem!
Ja: A teraz chcemy żeby ktoś z właścicieli był będziemy rozmawiać o niewygodnych dla was (administratora) sprawach.

Po krótkiej wymianie zdań było dwóch protokolantów, jeden z ramienia gminy drugi z ramienia reszty współwłaścicieli - to co się później działo z protokołem też niezła komedia-żenada. Może opiszę kiedyś.

Kreatywność gminnej administracji jest "niesamowita".

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządca i administrator”