Zarządca przymusowy dla terenów wspólnych

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
veetech
.
.
Posty: 86
Rejestracja: 18-09-2011, 19:38

Zarządca przymusowy dla terenów wspólnych

#1 Post autor: veetech » 06-04-2017, 20:36

Mamy osiedle składające się z 11 wspólnot oraz dodatkowo 3 działki (drogi, parkingi) będące współwłasnością 500 osób (członków tychże 11 wspólnot). Oczywiście zgodnie z prawem nie jesteśmy w stanie zarządzać tymi trzema działkami. Wszystkie koszty terenów wspólnych rozlicza jeden z administratorów, ale ciągle są problemy z płatnościami między wspólnotami, uznawaniem kosztów itd. Chcieliśmy uregulować formalnie kwestię zarządzania terenami wspólnymi.

I tutaj padł pomysł zarządcy przymusowego. Może to dobre rozwiązanie w naszej sytuacji? Najprościej by było wskazać administratora obecnie zajmującego się rozliczeniami jako proponowanego zarządcę. Ale czy jest możliwe inne rozwiązanie np. wspólnoty zakładają stowarzyszenie i składam wniosek do sądu aby to stowarzyszenie (składające się ze wspólnot albo z zarządów, albo po prostu z części właścicieli) zostało zarządcą terenów wspólnych. I wtedy stowarzyszenie mogło by formalnie zatrudnić administratora i normalnie funkcjonować. Stowarzyszenie głównie po to aby mieć kontrolę nad administratorem.

Czy takie rozwiązanie jest możliwe? A może jest inne, lepsze?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zarządca przymusowy dla terenów wspólnych

#2 Post autor: irenalo » 07-04-2017, 07:15

To są działki geodezyjne czy każda z tych działek ma własną KW?
veetech pisze:Wszystkie koszty terenów wspólnych rozlicza jeden z administratorów, ale ciągle są problemy z płatnościami między wspólnotami, uznawaniem kosztów itd.
Przy 500 osobach, to sporo pracy, więc należy się mu wynagrodzenie.
veetech pisze:I tutaj padł pomysł zarządcy przymusowego. Może to dobre rozwiązanie w naszej sytuacji?
Uważam , że najlepsze. Zarządca bedzie miał podstawy, by windykować dłużników.
Wniosek do sądu - 100 zł.
veetech pisze:Najprościej by było wskazać administratora obecnie zajmującego się rozliczeniami jako proponowanego zarządcę.
Wraz z jego ofertą. Bo sąd wyznaczy kogoś innego, droższego. Jeśli dobrze zarządza wspólnotą, to również o tym napiszcie.
veetech pisze:. Ale czy jest możliwe inne rozwiązanie np. wspólnoty zakładają stowarzyszenie i składam wniosek do sądu aby to stowarzyszenie (składające się ze wspólnot albo z zarządów, albo po prostu z części właścicieli) zostało zarządcą terenów wspólnych. I wtedy stowarzyszenie mogło by formalnie zatrudnić administratora i normalnie funkcjonować.
A kto pozwoli temu stopwarzyszeniu zajmować się terenem?
Bedziecie mieli zgodę wszystkich?
Są jeszcze 2 możliwości:
Korzystacie z kc:
1.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
I jak zbierzecie ponad 50 % głosów - licząc udziałami- pod decyzja zatrudnienia admina, to go zatrudnicie. Jednocześnie w tej decyzji udzielajcie pełnomocnictwa jednemu ze współwłaścicieli do podspisania umowy.

2.
Art.201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Czyli upoważnienia do podpisania umowy z administratorem.

Czytaj kc dział współwłasność.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Zarządca przymusowy dla terenów wspólnych

#3 Post autor: piotrusb » 07-04-2017, 10:57

veetech pisze:wspólnoty zakładają stowarzyszenie
Wspólnoty nie mogą założyć stowarzyszenia. Zgodnie z ustawą z dnia 7 kwietnia 1989 r. Prawo o stowarzyszeniach stowarzyszenia mogą tworzyć obywatele polscy, mający pełną zdolność do czynności prawnych. Choć w ustawie nie używa się wprost określenia „osoby fizyczne”, to jednak szereg zapisów tego aktu (jak również orzecznictwo np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 września 2012 r., sygn. akt I CSK 76/12) wskazuje jednoznacznie, że prawo założenia stowarzyszenia i pełnoprawnego członkostwa w nim przysługuje wyłącznie osobom fizycznym. Według art. 10 ust. 3 upos osoby prawne mogą być jedynie wspierającymi członkami stowarzyszenia.
veetech pisze:składające się ze wspólnot albo z zarządów
Zarządy wspólnot (w przeciwieństwie do zarządców - w sensie art. 18 uwl) w ogóle nie mają odrębnej od wspólnot osobowości. Ich działania są działaniami samych wspólnot.

Założenie stowarzyszenia przez część tylko właścicieli nie rozwiąże Waszego problemu, bo takie stowarzyszenie nie może sobie uzurpować prawa do sprawowania zarządu terenami współwłasnościowymi nie mając na to zgody właścicieli dysponującymi odpowiednią ilością udziałów (połową dla decyzji leżących w zakresie zwykłego zarządu, 100% dla decyzji zakres ten przekraczających).
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

veetech
.
.
Posty: 86
Rejestracja: 18-09-2011, 19:38

Odp.: Zarządca przymusowy dla terenów wspólnych

#4 Post autor: veetech » 07-04-2017, 19:52

Czy to oznacza, że wybór administratora jest czynnością zwykłego zarządu? Czyli >50% udziałów i sprawa załatwiona? To jest do zrobienia.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Zarządca przymusowy dla terenów wspólnych

#5 Post autor: irenalo » 08-04-2017, 14:00

veetech pisze:Czy to oznacza, że wybór administratora jest czynnością zwykłego zarządu? Czyli >50% udziałów i sprawa załatwiona? To jest do zrobienia.
W tego rodzaju współwłasności tak i tej liczbei współwłaścicieli- tak. Gdybyście chcieli "odciąć" i sprzedać część drogi czy placu, to wtedy czynność przekracza zwykły zarząd.
Gdybyście chcieli na placyku czy drodze wybudować jeszcze jeden bloczek, to również to jest czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Ale Wy chcecie utrzymywać drogę w stanie niepogorszonym, wypełniać wszystkie obwiązki właścicielskie związane z tą nieruchmościa : sprzątanie, odśnieżanie, ubezpieczenie, naprawy . Przy tej liczbie współwłaściclei zatrudnienie admina , który prowadzi rozrachunki też jest racjonalnym działaniem.

Zwróć uwagę na ten zapis w kc i kpc.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Czyli kc dopuszcza sytuację, że jeden ze współwłaścicieli będzie sprawował zarząd . Nie ma wyraźnego ograniczenia do jednego czyli równie dobrze mogą to być dwie ( lub więcej) osoby.
I nie chodzi o to, by właściciel sprawujacy zarząd żądal od razu wynagrodzenia ale o to, by wskazać, że w takiej współwłaśnosci można też wybrać kogoś , kto będzie odpowiednikiem członka zarządu WM.
Oczywiscie z ograniczeniami zapisanymi w kc.
Generalnie każdy z współwłaścicieli może na podstawie art. 209 wykonywać tak zwane czynności zachowacze ale jeśli wiąże się to z wydatkami to skąd ma wziąć pieniadze? Z własnej kieszeni i potem prosić 500 osób o zwrot? Wiec racjonalniejsze będzie pobieranie zaliczek.
http://tiny.pl/g5j78
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu
Możecie sobie ustalić, że to będzie raz do roku to np. po zimie w kwietniu albo maju.

Bardzo często jest tak, że jeden ze współwłaścicieli sprawuje zarząd nieruchomością na zasadzie dorozumianej.
I jeżeli sobie większościa głosów wybierzecie kogoś ze współwłaścieli (!) , by sprawowal zarząd (możecie określić jakie ma wypełniać obwiązki) i udzielicie pełnomocnictwa do zawarcia z umowy z adminem , to i tak bedzie to znacznie więcej niz umowa dorozumiana.
Admin może otworzyć konto firmowe do zarządzania tą nieruchomoscią , gdzie ktoś z "zarządu" ma bierny dostęp albo czynny z adminem.
A jak sie komuś nie będzie podobalo, to może skorzystać (kc):
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
I sąd roztrzygnie, choć wątpie , by nie uznał argumentów większości. Zwłaszcza, jak ta większość dostarczy argumentów i dowodów Wysokiemu Sądowi.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządca i administrator”