Zmiana administratora (zarząd właścicelski) - czy wymagana jest uchwała ?

[piotrusb]

Orzecznictwo faktycznie jest tu rozbieżne. Natomiast ja uważam, że administrator jest takim samym usługodawcą wspólnoty jak firmy sprzątająca, obsługująca windy, czy domofon.

Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o administrowanie nieruchomością wspólną nie należy do kategorii czynności przekraczających czynność zwykłego zarządu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że czynność ta nie jest wymieniona w katalogu wskazanym w art. 22 ust. 3 w.l. Wskazać należy również, że natura tej czynności nie odpowiada ani nie jest podobna do czynności wymienionych w wskazanym wyżej katalogu. Podkreślić należy, że czynność polegająca na złożeniu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o administrowanie nieruchomością wspólną nie łączyła się z zaciągnięciem przez Wspólnotę Mieszkaniową nowego zobowiązania.(…)

Jest oczywistym, iż zarząd wspólnoty powołany przez jej członków do jej reprezentowania i zarządzania w tym m.in. administrowania nieruchomością wspólną (tak jest m.in. funkcja ustawowa zarządu wspólnoty) i przed nimi bezpośrednio odpowiedzialny winien mieć możliwość szybkiego i sprawnego reagowania np. na niewłaściwe wykonywanie przez administratora czynności, w tym w drodze wypowiedzenia umowy.

Mając na uwadze powyższe Sąd w niniejszej sprawie w pełni akceptuje stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 25 lutego 2010 r., sygn. akt I ACa 96/10 zgodnie, z którym wypowiedzenie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną nie jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu i jako taka nie wymaga wyrażenie zgody na jej dokonanie w formie uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Powód na poparcie stanowiska zgodnie z którym dla wypowiedzenia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną wymagane jest uprzednie wyrażenie zgody w formie uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową powołał się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 8 sierpnia 2014 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 258/14 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 lutego 2013 r. w sprawie o sygn. akt V ACa 533/12. Jednakże w przywołanych wyżej orzeczeniach pogląd taki nie został wyrażony. W pierwszym z przywołanych orzeczeń Sąd zajmował się zupełnie innymi zagadnieniami, natomiast w drugim z przywołanych orzeczeń został wyrażony pogląd, że jako czynność przekraczającą czynność zwykłego zarządu należy traktować zawarcie umowy z licencjonowanym zarządcą. Sąd w niniejszej sprawie z tym poglądem się zupełnie nie zgadza, choć w istocie nie ma to znaczenia w niniejszej sprawie. Powyższe orzeczenie również nie dotyczy problemu z niniejszej sprawy. (…) Polemizując z w/w orzeczeniem wskazać należy, iż zupełnie błędnym jest założenie, iż umowa o administrowanie jest podobną do umowy o zarządzanie, która z mocy samej ustawy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jak się zdaje Sądowi Apelacyjnemu w Białymstoku umknął fakt, iż zakres czynności zarządcy jest znacznie szerszy i dotyczy również czynności przekraczających zwykły zarząd, których powierzenie administratorowi jest niedopuszczalne. Ustawodawca widząc tą różnicę i ciężar gatunkowych pełnionej funkcji zarządcy dla podkreślenia jej wagi i ze względu na tą wagę zastrzegł formę aktu notarialnego dla umowy o zarząd – inaczej niż w wypadku umowy o administrowanie, która w ogóle w u.w.l. nie jest ujęta. Pamiętać, iż administrator w ramach umowy jest uprawniony jedynie do zwykłych bieżących czynności, które są czynnościami ze swej natury, zwykłego zarządu.

Umowa o administrowanie co do zasady nie jest podobna do umowy o zarządzanie (jej skutki prawne są daleko mniejsze wobec daleko mniejszych uprawnień administratora, które nigdy nie mogą dotyczyć czynności przekraczających zwykły zarząd), czemu pośrednio dał wyraz ustawodawca zastrzegając dla umowy o zarządzanie formę aktu notarialnego i wymieniając ją w katalogu czynności wymagającej uchwały członków wspólnoty, stąd wszelkie analogie nie są uprawnione.

Umowa o administrowanie, której przedmiotem są jedynie czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu sama w sobie również taką czynnością nie jest wobec braku racjonalnego uzasadnienia. Jedynym argumentem może być odpłatność tej umowy, ale przecież wszystkie umowy z dostawcami mediów i usług są odpłatne, a w sposób oczywisty nie są umowami przekraczającymi zwykły zarząd.

Mając na uwadze powyższe umowa o administrowanie nieruchomością wspólną z 27 grudnia 2013 r., która wbrew opinii wyrażonej w orzeczeniu SA w Białymstoku nie jest podobna do umowy o zarządzanie, została rozwiązana na skutek oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z 30 marca 2015 r. z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z 16 maja 2016 r., sygn. akt II C 304/16.

[piotrusb]

Sąd – odmiennie niż wywodził powód – przyjął, że powierzenie administrowania nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu, zwłaszcza – jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie – zawodowo trudniącemu się tego rodzaju działalnością, jest czynnością zwykłego zarządu. Powód nie wykazał, ani nawet nie podnosił, by uchwała nr (...) dotyczyła zawarcia umowy, której przedmiotem będzie podejmowanie przez administratora czynności wykraczających poza bieżące administrowanie nieruchomością. Argumentów na przyjęcie koncepcji przeciwnej nie dostarcza przywołany przez pełnomocnika powoda przepis art. 22 ust. 3 pkt 1 i 3 u.w.l. Przepisy te nie odnoszą się bowiem do administratora, a do zarządu czy zarządcy i kosztów zarządu w ogólności. Właśnie przy corocznym ustalaniu kosztów zarządu właściciele lokali wyznaczać będą zarządowi (zarządcy) granicę, w ramach której może on się poruszać realizując swoje obowiązki. Nie ma przeciwskazań, by w ramach tych kosztów zarząd (zarządca) zawarł umowę o administrowanie nieruchomością. Nie oznacza to w żadnym razie, że taka czynność wyjęta będzie spod kontroli właścicieli lokali. Po pierwsze, ograniczając koszty sprawowania zarządu właściciele lokali mogą zmusić zarząd (zarządcę) do niezawierania takiej umowy, bądź wypowiedzenia umowy już zawartej. Właściciele lokali mogą też w każdym czasie zmienić skład osobowy zarządu, który niewłaściwie realizuje swoje obowiązki, w tym zawiera umowy, których właściciele lokali nie akceptują. Nie sposób jest przy tym uznać, by za oceną, że zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu przemawiała okoliczność, że ma ona odpłatny charakter. Dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej zarząd zawiera bowiem szereg innych odpłatnych umów, co jednak w żadnym razie nie jest kwalifikowane za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. umowy o dostarczanie energii elektrycznej, wywóz śmieci, ochronę nieruchomości).

W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że właściciele lokali w ogóle nie byli zobowiązani do podjęcia uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie przez zarząd umowy o administrowanie nieruchomością, by mógł on skutecznie tę umowę zawrzeć.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 6 marca 2019 r., sygn. akt I ACa 411/18

[piotrusb]

Należy uznać, iż w gestii wspólnoty jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1 uwl), ale nie jego wybór, który – z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 – jest czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt I CSK 355/14.

Wbrew jednak twierdzeniom pozwanej, umowa o administrowanie jest ważna. Czynność ta nie należy do przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wybór administratora, który co do zasady może podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, jest czynnością zwykłego zarządu

Wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 16 maja 2013 r.,sygn. akt I C 249/13.

[piotrusb]

Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem „zarząd" w dwóch znaczeniach, funkcjonalnym i podmiotowym (por. uchwały Sądu Najwyższegoz dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6; z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 158, wyrok z dnia14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, niepubl.; z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, niepubl.). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, to działanie w sferze prawnej
innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony (art. 18 ust. 1 u.w.l.), w odniesieniu do którego ustawodawca używa zwrotu „zarządca" również w innych przepisach, jak w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l. W literaturze przyjęte zostało także, że jest to powierzona reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.), to organ wykonawczy wspólnoty mieszkaniowej, który wchodzi w skład jej struktury organizacyjnej; nie jest odrębnym podmiotem prawa. Reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz i w stosunku do poszczególnych właścicieli, składa oświadczenia woli za wspólnotę w sprawach zwykłego zarządu, a nie w jej imieniu, może za nią dokonywać czynności procesowych (67 § 1 k.p.c.). Jego działanie jest w zasadzie działaniem samej wspólnoty. Ustawa o własności lokali rozróżnia pojęcie zarządu i zarządcy w art. 14 pkt 5, art. 23 i art. 30; pojęcie zarządu występuje w licznych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 i art. 32 a. Zarządca nieruchomości, zgodnie z art. 87 § 1 k.p.c., może także zostać ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową jej pełnomocnikiem procesowym. Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 u.w.l. Taka umowa może zawierać umocowanie do działania zarządcy (administratora) w postępowaniu cywilnym (art. 87 § 1 k.p.c.), w granicach sprawowanego zarządu.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., sygn. akt III CZP 42/13.