Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
muminnot
.
.
Posty: 25
Rejestracja: 02-01-2022, 23:40

Re: Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

#7 Post autor: muminnot » 12-05-2022, 22:34

nowy zarzad , jak rozumiem moze zaczac dzialac na podstawie zdjecia z wynikiem liczenia glosow przez EBOK, gdzie jest podana ilosc udzialow glosujacych za, przeciw, wstrzymujacych i ogolna ilosc udzialow bioracych udzial w glosowaniu ? Nowy zarzad chce wypowiedziec umowe administratorawi i podpisac z innym. Ponaddto, jak rozumiem, wszelkie umowy podpisane jednoosobowo przez dotychczasowy zarzad sa niewazne ?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Awatar użytkownika
Andrzej_K
.
.
Posty: 350
Rejestracja: 06-02-2008, 16:51
Lokalizacja: Białystok

Re: Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

#8 Post autor: Andrzej_K » 13-05-2022, 05:53

muminnot pisze:
12-05-2022, 22:34
(...) jak rozumiem, wszelkie umowy podpisane jednoosobowo przez dotychczasowy zarzad sa niewazne ?
To zależy jaki macie zarząd - czy wieloosobowy (dwie i więcej) czy jednoosobowy. Jeśli wieloosobowy to powinno podpisywać co najmniej dwie osoby.
Pozdrawiam - Andrzej_K.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5571
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

#9 Post autor: piotrusb » 13-05-2022, 09:06

muminnot pisze:
12-05-2022, 22:34
nowy zarzad , jak rozumiem moze zaczac dzialac na podstawie zdjecia z wynikiem liczenia glosow przez EBOK, gdzie jest podana ilosc udzialow glosujacych za, przeciw, wstrzymujacych i ogolna ilosc udzialow bioracych udzial w glosowaniu ?
Tak, ale pamiętajcie, że liczy się nie liczba głosów, które padły za uchwałą, ale liczba udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała zostaje przyjęta w momencie, gdy opowiedzą się za nią właściciele dysponujący łącznie ponad 50% takich udziałów. Jeżeli natomiast członek starego zarządu będzie podważał wyniki głosowania to może (jeśli jest właścicielem lokalu) złożyć powództwo do sądu w oparciu o art. 25 ust. 1 uwl.
muminnot pisze:
12-05-2022, 22:34
Ponaddto, jak rozumiem, wszelkie umowy podpisane jednoosobowo przez dotychczasowy zarzad sa niewazne
Absolutnie nie. Jeśli dotąd był u Was zarząd jednoosobowy, to zmiana składu zarządu, nie niweluje decyzji i oświadczeń woli złożonych przez członka starego zarządu. A zatem wszystkie podpisane przez niego umowy są ważne i obowiązujące. Natomiast nowy zarząd może te umowy wypowiedzieć lub je renegocjować.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

muminnot
.
.
Posty: 25
Rejestracja: 02-01-2022, 23:40

Re: Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

#10 Post autor: muminnot » 13-05-2022, 10:44

Dziekuje bardzo za odpowiedz. Nie wyrazilam pytania precyzyjnie. Chodzi o umowy podpisane jednoosobowo przez stary zarzad, juz po uzyskaniu wynikow glosowania nad zarzadem wieloosobowym. Glosy byly liczone udzialami.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5571
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

#11 Post autor: piotrusb » 13-05-2022, 11:16

To rzecz sporna. Jeśli członek starego zarządu miał świadomość, że uchwała już została przyjęta, to podpisane przez niego umowy mogą zostać uznane za nieważne, bo zawarte bez należytej reprezentacji (skoro obowiązywała już uchwała o powołaniu kolejnych członków zarządu, a więc zarząd stał się wieloosobowy, to oświadczenia woli w jego imieniu musiało złożyć co najmniej dwóch jego członków). Jeśli jednak druga strona umowy poczyniła np. jakieś nakłady w związku z jej podpisaniem, to może teraz mieć roszczenia do wspólnoty. Natomiast linia orzecznictwa sądowego w kwestii tego, czy decyzja podjęta w imieniu wspólnoty bez należytego umocowania, może być następczo konwalidowana, jest niejednolita.

Taką kwestię analizował Sąd Apelacyjny w Warszawie konstatując w uzasadnieniu wyroku z 28 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 1562/14), że w tym zakresie istnieją dwie sprzeczne linie orzecznicze. Według pierwszej – restrykcyjnej – jeżeli za organ osoby prawnej działała osoba niebędąca w istocie jej organem (a tak jest w przypadku, gdy oświadczenie woli składa jeden członek zarządu mimo wymaganej łącznej reprezentacji co najmniej dwóch członków), to z punktu widzenia prawa nie doszło w ogóle do działania osoby prawnej. Zgodnie z art. 331 § 1 kc do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (a taką właśnie osobą jest wspólnota mieszkaniowa), stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Art. 39 kc dotyczący działania „fałszywego organu” nie przewiduje sanowania czynności prawnej dokonanej przez osobę, która nie stanowiła organu osoby prawnej uprawnionego do jej reprezentowania (w tym przez naruszenie zasady łącznej reprezentacji) przez potwierdzenie tej czynności przez drugiego członka organu. Wedle tego poglądu czynność taka jest na podstawie art. 58 § 1 kc bezwzględnie nieważna ex tunc. Również zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 26 czerwca 1997 r. (sygn. akt I CKN 130/97) działanie osoby prawnej, jej reprezentację, a także skutki czynności podejmowanych przez „rzekomy organ” regulują przepisy art. 38 i 39 kc, do których nawet przez analogię nie mają zastosowania przepisy o przedstawicielstwie. W związku z tym nie jest możliwa konwalidacja czynności prawnej poprzez potwierdzenie przez organ do tego uprawniony. Tak też wyroki Sądu Najwyższego z 12 grudnia 1996 r. (sygn. akt I CKN 22/96) oraz z 8 października 2009 r. (sygn. akt II CSK 180/09).

Jednak nie jest to pogląd powszechnie akceptowany. W wyroku z 26 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II CSK 482/12) Sąd Najwyższy stwierdził, że ustawodawca – normując w art. 39 kc sankcję dokonania czynności prawnej w imieniu osoby prawnej w charakterze jej organu bez kompetencji do tego – ustalenie jej pozostawił sądom przy zastosowaniu ogólnych reguł wykładni prawa, podobieństwo zaś instytucji organu osoby prawnej i pełnomocnictwa przemawia za stosowaniem w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 kc w zakresie nienormowanym przepisami szczególnymi do umów zawartych w imieniu osoby prawnej przez osoby działające w charakterze organu osoby prawnej bez kompetencji do tego. Jak stwierdził SN sankcja bezskuteczności zawieszonej nie tylko skutecznie chroni interesy osoby prawnej, której zasady reprezentacji zostały naruszone, ale także lepiej odpowiada potrzebom bezpieczeństwa obrotu; w szczególności wyklucza kwestionowanie czynności prawnej przez kontrahenta osoby prawnej tylko dlatego, że czynność ta przestała mu odpowiadać. Pogląd opowiadający się za dopuszczalnością zastosowania w takim przypadku – w drodze analogii – art. 103 kc (falsus procurator) wyrażony został również w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 14 września 2007 r. (sygn. akt III CZP 31/07) oraz w wyroku Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r. (sygn. akt III CSK 304/08). Powyższe oznacza, że czynność prawna podjęta przez jednego członka wieloosobowego zarządu wspólnoty np. w postaci podpisania umowy może zostać konwalidowana, po uzupełnieniu składu zarządu.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5571
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zarzadca nie podaje wyniku glosowania uchwaly

#12 Post autor: piotrusb » 13-05-2022, 11:54

To rzecz sporna. Jeśli członek starego zarządu miał świadomość, że uchwała już została przyjęta, to podpisane przez niego umowy mogą zostać uznane za nieważne, bo zawarte bez należytej reprezentacji (skoro obowiązywała już uchwała o powołaniu kolejnych członków zarządu, a więc zarząd stał się wieloosobowy, to oświadczenia woli w jego imieniu musiało złożyć co najmniej dwóch jego członków). Jeśli jednak druga strona umowy poczyniła np. jakieś nakłady w związku z jej podpisaniem, to może teraz mieć roszczenia do wspólnoty. Natomiast linia orzecznictwa sądowego w kwestii tego, czy decyzja podjęta w imieniu wspólnoty bez należytego umocowania, może być następczo konwalidowana, jest niejednolita.

Taką kwestię analizował Sąd Apelacyjny w Warszawie konstatując w uzasadnieniu wyroku z 28 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 1562/14), że w tym zakresie istnieją dwie sprzeczne linie orzecznicze. Według pierwszej – restrykcyjnej – jeżeli za organ osoby prawnej działała osoba niebędąca w istocie jej organem (a tak jest w przypadku, gdy oświadczenie woli składa jeden członek zarządu mimo wymaganej łącznej reprezentacji co najmniej dwóch członków), to z punktu widzenia prawa nie doszło w ogóle do działania osoby prawnej. Zgodnie z art. 331 § 1 kc do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (a taką właśnie osobą jest wspólnota mieszkaniowa), stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Art. 39 kc dotyczący działania „fałszywego organu” nie przewiduje sanowania czynności prawnej dokonanej przez osobę, która nie stanowiła organu osoby prawnej uprawnionego do jej reprezentowania (w tym przez naruszenie zasady łącznej reprezentacji) przez potwierdzenie tej czynności przez drugiego członka organu. Wedle tego poglądu czynność taka jest na podstawie art. 58 § 1 kc bezwzględnie nieważna ex tunc. Również zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 26 czerwca 1997 r. (sygn. akt I CKN 130/97) działanie osoby prawnej, jej reprezentację, a także skutki czynności podejmowanych przez „rzekomy organ” regulują przepisy art. 38 i 39 kc, do których nawet przez analogię nie mają zastosowania przepisy o przedstawicielstwie. W związku z tym nie jest możliwa konwalidacja czynności prawnej poprzez potwierdzenie przez organ do tego uprawniony. Tak też wyroki Sądu Najwyższego z 12 grudnia 1996 r. (sygn. akt I CKN 22/96) oraz z 8 października 2009 r. (sygn. akt II CSK 180/09).

Jednak nie jest to pogląd powszechnie akceptowany. W wyroku z 26 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II CSK 482/12) Sąd Najwyższy stwierdził, że ustawodawca – normując w art. 39 kc sankcję dokonania czynności prawnej w imieniu osoby prawnej w charakterze jej organu bez kompetencji do tego – ustalenie jej pozostawił sądom przy zastosowaniu ogólnych reguł wykładni prawa, podobieństwo zaś instytucji organu osoby prawnej i pełnomocnictwa przemawia za stosowaniem w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 kc w zakresie nienormowanym przepisami szczególnymi do umów zawartych w imieniu osoby prawnej przez osoby działające w charakterze organu osoby prawnej bez kompetencji do tego. Jak stwierdził SN sankcja bezskuteczności zawieszonej nie tylko skutecznie chroni interesy osoby prawnej, której zasady reprezentacji zostały naruszone, ale także lepiej odpowiada potrzebom bezpieczeństwa obrotu; w szczególności wyklucza kwestionowanie czynności prawnej przez kontrahenta osoby prawnej tylko dlatego, że czynność ta przestała mu odpowiadać. Pogląd opowiadający się za dopuszczalnością zastosowania w takim przypadku – w drodze analogii – art. 103 kc (falsus procurator) wyrażony został również w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 14 września 2007 r. (sygn. akt III CZP 31/07) oraz w wyroku Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r. (sygn. akt III CSK 304/08). Powyższe oznacza, że czynność prawna podjęta przez jednego członka wieloosobowego zarządu wspólnoty np. w postaci podpisania umowy może zostać konwalidowana, po uzupełnieniu składu zarządu.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarządca i administrator”