Podatek od sprzedaży strychu

[piotrusb]

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 19 lutego 2015 r., sygnatura IBPBII/2/415-1032/14/AK.

Wnioskodawca nabył od wspólnoty mieszkaniowej część wspólną (strych nie przynależny właścicielom odrębnych lokali w tym budynku) i dokonał jej adaptacji na odrębny, samodzielny lokal mieszkalny, w którym Wnioskodawca zamierzał zamieszkać. Nastąpiła jednak zmiana planów życiowych Wnioskodawcy, w wyniku której doszło do sprzedaży takiego lokalu.

Wnioskodawca ze względu na długość procesu budowlanego, obejmującego również podjęcie uchwał wspólnoty, uzyskanie stosownych pozwoleń, wszelkich wymaganych prawem odbiorów i ostatecznie pozwolenia na użytkowanie wydanego przez właściwy organ budowlany, zawarł z odpowiednio umocowanym (przez członków wspólnoty) zarządcą wspólnoty, umowę przedwstępną. Umowa ta zawierała przede wszystkim zgodę wspólnoty na przeprowadzenie adaptacji, ustanowienie odrębnej własności tego przedmiotu i jej przeniesienie umową końcową zawartą w wymaganej formie aktu notarialnego na rzecz Wnioskodawcy.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.
Czy po sprzedaży lokalu mieszkalnego, który powstał i stał się własnością Wnioskodawcy wystąpił przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym w sytuacji, gdy od daty oddania go do użytku nie minęło pełnych (liczonych od początku roku następnego po roku oddania do użytku) pięć lat podatkowych.
Czy jako początek biegu okresu 5-letniego należy dla ewentualnego opodatkowania zbycia lokalu jak wyżej uznać zdarzenie w postaci oddania go do użytku czy też zawarcia ze wspólnotą umowy przedwstępnej zobowiązującej wspólnotę do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy koszty poniesione na adaptację nieruchomości wspólnej na lokal mieszkalny przez Wnioskodawcę na własny rachunek i we własnym imieniu od dnia zawarcia ze wspólnotą umowy przedwstępnej stanowią w razie opodatkowania przychodu ze zbycia tego lokalu koszty uzyskania tego przychodu.

Fiskus stwierdził, iż:

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z kolei w myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Powyższe przepisy oznaczają, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednakże podkreślenia wymaga, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem w sytuacji gdy sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej, to odrębna własność istnieje od chwili złożenia wniosku. Dlatego w sprawie Wnioskodawcy nie można biegu 5-letniego terminu liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie lokalu (rozumiane jako uprawomocnienie pozwolenia na użytkowanie). W tym momencie w sensie prawnym lokal ten nie istnieje (nie istnieje jeszcze odrębna własność lokalu) zatem z pewnością od tej daty nie można liczyć terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na liczenie ww. terminu nie miało również wpływu samo podpisanie ze wspólnotą końcowej umowy. Samo zawarcie aktu notarialnego nie wystarczy bowiem do powstania odrębnej własności lokalu. Najważniejszą datą dla Wnioskodawcy, ze względu na bieg okresu 5 letniego, jest data złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. Datą nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest bowiem data złożenia wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej lokalu, w tej dacie nastąpiło bowiem ustanowienie odrębnej własności tego lokalu na rzecz Wnioskodawcy.

Założenie nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego ma charakter konstytutywny. Znaczenie konstytutywne orzeczenia wyraża się w tym, że jego przedmiotem nie jest deklaratywne potwierdzenie stanu prawnego, ale ustanowienie, zmiana, zniesienie stosunku prawnego. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego, wypełnia je zawsze treść kształtująca. Zatem nie można nabyć prawa odrębnej własności lokalu dopóki ono nie powstanie, czyli zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali nie zostanie dokonany wpis do księgi wieczystej o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy jednak pamiętać, że z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika zasada wstecznego działania wpisu. Oznacza to, że – w razie dokonania wpisu – datą powstania odrębnej własności lokalu jest chwila, w której wniosek o wpis wpłynął do sądu. (...)

Podsumowując, przy sprzedaży przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego, który powstał w wyniku adaptacji części wspólnej budynku (strychu, poddasza, piwnicy) jako początek biegu terminu 5-letniego należy uznać koniec roku kalendarzowego, w którym lokal ten Wnioskodawca nabył a zatem koniec roku, w którym wniosek o wpis do księgi wieczystej został złożony do sądu. Oznacza to, że sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym wniosek o wpis do księgi wieczystej wpłynął do sądu powinna podlegać opodatkowaniu. Wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie może on ww. terminu liczyć od zakończenia budowy lokalu mieszkalnego albo podpisania umowy końcowej ze wspólnotą, bądź też dowolnie wybrać sobie zdarzenie, które jego zdaniem będzie miało wpływ na liczenie ww. terminu. Jednakże zgodnie z tym co twierdzi Wnioskodawca przychód ze sprzedaży tego lokalu mógł pomniejszyć o koszty wytworzenia, do których zaliczy udokumentowane wydatki poniesione na adaptację części wspólnej budynku na lokal mieszkalny, poniesione od dnia zawarcia ze wspólnotą umowy przedwstępnej.

http://interpretacje-podatkowe.org/kosz ... 1032-14-ak

[irenalo]

Jednakże zgodnie z tym co twierdzi Wnioskodawca przychód ze sprzedaży tego lokalu mógł pomniejszyć o koszty wytworzenia, do których zaliczy udokumentowane wydatki poniesione na adaptację części wspólnej budynku na lokal mieszkalny, poniesione od dnia zawarcia ze wspólnotą umowy przedwstępnej.

Przynajmniej tyle.