Sprzedaż prawa do wyłącznego użytkowania miejsca postojowego

[elmaz]

W naszej wspólnocie są miejsca postojowe, dla których prawo do wyłącznego użytkowania mają konkretni właściciele.
"Sprzedał" im to prawo (wiem - nielegalnie) deweloper - ale akceptacja ogółu właścicieli sprawia, że mamy tutaj dorozumianą umowę quoad usum - i tego się trzymajmy, jako założenia.

I teraz - właściciel A chce sprzedać właścicielowi B prawo do użytkowania "swojego" miejsca.
Znalazłem orzeczenie SN, z którego wynika, że nie da się zbyć tego w standardowy sposób.


https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Or ... 6-18-1.pdf

W komentarzu na google (całość orzeczenia nie jest dla mnie w pełni jasna) mamy taki skrótowiec:

"miejsce postojowe nie jest ani samodzielnym lokalem ani pomieszczeniem przynależnym do lokalu i z tego względu nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. W konsekwencji Umowa sprzedaży prawa do korzystania z takiego miejsca jest sprzeczna z prawem i nieważna (art. 58 § 1 k.c.)".

Przy czym to orzeczenie też nie wyjaśnia wszystkiego, bo tam jest trochę inny przypadek (miejsce w hali garażowej, w umowie zawarto zasady na jakich można zbyć to prawo i komu).

I teraz - jak formalnie przeprowadzić takie prawo pomiędzy właścicielem A (zbywającym) i B (nabywającym). W rozliczenia finansowe między nimi nie wnikamy (zwłaszcza w ich kwestie podatkowe zwiazane z tą transakcją) - chodzi o skuteczne przeniesienie prawa. WYDAJE MI SIĘ, że takie przeniesienie prawa oznacza zmianę umowy quoad usum. W przepisach jest mowa o tym, że można to zrobić bez orzeczenia sądu, za zgoda wszystkich zainteresowanych stron. Ale:

1. Czy wszystkich zainteresowanych oznacza w tym przypadku A, B i Wspólnotę, czy też Wspólnotę i wszystkich użytkowników wszystkich miejsc postojowych
2. Jeśli wystarczy A, B i Wspólnota, to czy od strony Wspólnoty wystarczy zgoda zarządu, czy trzeba uchwaly właścicieli. WYDAJE SIĘ, że wystarczy zgoda zarządu, bo nie zmieniają się ani stosunki właścicielskie, ani nie ma zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej - ale czy na pewno...

I jeszcze

3. nie mam dostępu do aktu notarialnego, ale WYDAJE MI SIĘ, że może być tam zapis, że prawo użytkowania dotyczy nie konkretnego właściciela, tylko każdoczesnego użytkownika konkretnego mieszkania - czy to coś zmienia w punktach 1 i 2. Wydaje się, że wobec faktu, że cała "sprzedaż" prawa przez dewelopera była nielegalna, ten zapis nie ma znaczenia, bo ma znaczenie tylko to, co mamy w DOROZUMIANEJ umowie quoad usum. Więc jeśli dorozumiewamy, że prawo ma aktualny właściciel i może się go pozbyć, to obowiązują właśnie takie zasady. Ale - czy na pewno....

[piotrusb]

WYDAJE MI SIĘ, że może być tam zapis, że prawo użytkowania dotyczy nie konkretnego właściciela, tylko każdoczesnego użytkownika konkretnego mieszkania - czy to coś zmienia w punktach 1 i 2.

We wszystkich przypadkach, które spotkałem w takich AN był zapis o właścicielu (nie użytkowniku) określonego lokalu. Inaczej mówiąc z prawem własności określonego lokalu związane jest prawo użytkowania na wyłączność określonego miejsca postojowego na nieruchomości wspólnej.

I teraz - zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego jeden właściciel lokalu może sprzedać innemu właścicielowi pomieszczenie przynależne do lokalu zbywcy (piwnicę, komórkę lokatorską, garaż itp.). Wymaga to wcześniejszego wyodrębnienia prawnego takiego pomieszczenia i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej, a to z kolei wymaga zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale.

Natomiast miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, a umowa quoad usum nie daje uprawnień właściciela, a zatem użytkownik wyłączny danej części NW może ją wynająć (bo może czerpać z niej korzyści), ale nie może jej sprzedać, bo nie jest jej właścicielem.

Sprzedaż prawa użytkowania miejsca postojowego może nastąpić tylko wraz ze sprzedażą lokalu, do którego to miejsce jest przypisane.

Możliwa jest ewentualnie zmiana umowy quoad usum, ale moim zdaniem, wobec faktu, że nie chodzi tu o zmianę warunków i okoliczności takiej umowy, nie można tego zrobić uchwałą wspólnoty, ale musiałaby to być umowa właścicieli, tym bardziej, że wymagałoby to aktu notarialnego i zapewne wpisu w KW (u mnie podział quoad usum miejsc postojowych zapisany w AN nabycia lokali jest wpisany do lokalowych KW).

[irenalo]

elmaz sprawdź co jest zapisane na temat użytkowania miejsca w KW gruntowej i KW jakiegoś konkretnego użytkownika.
I wrzuć tu.

[elmaz]

OK - spróbuję to sprawdzić ale to chwilę potrwa.

[elmaz]

Przykładowy wpis służebności w dziale II księgi głównej:
„NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ, KTÓRĄ STANOWIĄ DZIAŁKI NR: 10/8, 10/9, 10/10 ORAZ CZĘŚCI BUDYNKÓW I INNYCH URZĄDZEŃ OPISANE W AKCIE NOTARIALNYM BĘDĄCYM PODSTAWĄ NINIEJSZEGO WPISU, KTÓRE NIE SŁUŻĄ DO WYŁĄCZNEGO UŻYTKU WŁAŚCICIELI POSZCZEGÓLNYCH LOKALI - PRAWO DO WYŁĄCZNEGO POSIADANIA, KORZYSTANIA I POBIERANIA POŻYTKÓW Z TARASU, BALKONU ORAZ OGRÓDKA, PRZYLEGAJĄCYCH DO LOKALU MIESZKALNEGO NR xx W BUDYNKU PRZY ULICY xxx, OPISANYCH W § 1 UST. 3 LIT. A AKTU BĘDĄCEGO PODSTAWĄ NINIEJSZEGO WPISU, OZNACZONYCH NA ZAŁĄCZNIKU DO TEGO AKTU ORAZ Z NAZIEMNEGO MIEJSCA POSTOJOWEGO NUMER P 97 ("P" DZIEWIĘĆDZIESIĄT SIEDEM), OZNACZONEGO NA SZKICU SYTUACYJNYM OSIEDLA STANOWIĄCYM ZAŁĄCZNIK DO WYMIENONEGO AKTU NOTARIALNEGO.
KOWALSKI JAN, JERZY, HALINA, PESEL”

Nazwisko i numery działek przykładowe.

Wydaje się zatem, że prawo jest przypisane do nazwisk, a nie do lokalu...
Pytanie, czy to coś zmienia i jak zmienić osobę uprawnioną

[piotrusb]

Moim zdaniem miejsce jest przydzielone do lokalu (do właściciela konkretnego lokalu).

PRZYLEGAJĄCYCH DO LOKALU MIESZKALNEGO NR xx W BUDYNKU PRZY ULICY xxx, OPISANYCH W § 1 UST. 3 LIT. A AKTU BĘDĄCEGO PODSTAWĄ NINIEJSZEGO WPISU, OZNACZONYCH NA ZAŁĄCZNIKU DO TEGO AKTU...ORAZ Z NAZIEMNEGO MIEJSCA POSTOJOWEGO NUMER P 97

Przydzielenie do osoby byłoby całkowicie nieracjonalne, bo taka osoba mogłaby sprzedać mieszkanie i wyjechać do Australii i nowy właściciel lokalu nie miałby prawa do miejsca, a zbywca wciąż by je zachowywał??
Poza tym umowa quoad usum przechodzi na następców prawnych, więc tym bardziej uważam, że dotyczy to nie Kowalskiego, jako takiego, ale Kowalskiego, jako właściciela lokalu Nr...