Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

Czyli kodeks cywilny i inne ustawy, rozporządzenia oraz przepisy
Wiadomość
Autor
przemhb
.
.
Posty: 9
Rejestracja: 27-02-2019, 00:22

Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

#1 Post autor: przemhb » 27-02-2019, 00:26

Dzień dobry,

będę wdzięczny za pomoc w wyjaśnieniu niżej opisanych kwestii.

Stan faktyczny:
1. WM jest w posiadaniu dwóch budynków, w których poza lokalami mieszkalnymi są też trzy lokale niemieszkalne - dwie hale garażowe oraz dodatkowy lokal niemieszkalny z komórkami lokatorskimi.
2. W obu halach garażowych znajdują się także: komórki lokatorskie oraz pomieszczenia na akcesoria samochodowe.
3. Hale garażowe są na odrębnych KW. Tak samo dodatkowy lokal z częścią komórek lokatorskich.
4. Deweloper sprzedawał mieszkańcom miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie poprzez sprzedaż udziałów w halach garażowych. Zostało to zapisane w aktach notarialnych.
5. Zgodnie z aktami notarialnymi udziały w halach mogły być sprzedawane osobom, które nie mają mieszkań we WM.
6. Do dnia dzisiejszego deweloper ma niesprzedanych kilka komórek w obu halach garażowych.
7. Od czasu powstania WM w połowie 2016 roku do chwili obecnej zaliczki za miejsca parkingowe są liczone nie od udziału, ale ryczałtem.
8. Od czasu powstania WM do końca roku 2017 zaliczki za komórki lokatorskie naliczane były ryczałtem, a nie od udziału.
9. Naliczanie ryczałtowe za miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie zostało przegłosowane przez mieszkańców na zebraniu rocznym w roku 2017 (plan finansowy).
10. W roku kolejnym, 2018, poddano pod głosowanie plan finansowy zmieniający liczone od m2 stawki zaliczek oraz wprowadzający naliczanie udziałami zamiast ryczałtem za komórki lokatorskie. Plan do chwili obecnej nie został przegłosowany, jednak nowa wysokość zaliczek oraz sposób naliczania za komórki zostały wprowadzone (ze skutkiem od stycznia 2018).
11. W wyniku weryfikacji udziałów w roku 2018 ustalono, że część członków WM miała je błędnie ustalone.

Pytania:
1. Czy WM może kontynuować naliczanie ryczałtowe za miejsca parkingowe? W szczególności czy podstawą do tego może być Art. 3 ust. 7 UoWL?
2. Jeśli przeciwnie, tj. z uwagi na Art. 12 ust. 2 WM zobowiązana jest wprowadzić naliczanie za miejsca parkingowe oparte na udziałach to:
a. Czy wymagana jest do tego specjalna uchwała; inna niż plan finansowy?
b. Czy WM powinna skorygować wstecz wcześniejsze naliczenia i uwzględnić mieszkańcom ich nadpłaty lub niedopłaty przy kolejnych płatnościach? Z odsetkami? Czy może przeciwnie - korekta wstecz nie jest konieczna?
c. Czy można zastosować naliczanie udziałami, ale z odrębną stawką dla lokali mieszkalnych, a inną dla miejsc parkingowych i komórek lokatorskich?

Serdecznie dziękuję za Twoją odpowiedź.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

#2 Post autor: piotrusb » 27-02-2019, 11:24

Jeżeli garaże są wyodrębnionymi prawnie lokalami, to wspólnota nie ma żadnych podstaw do ingerowania w tą własność, a więc np. podejmowania uchwał dotyczących garażu, czy zbierania zaliczek z tytułu kosztów zarządu lokalem. Może jedynie pobierać zaliczki z tytułu kosztów lokalowych, w których pośredniczy (media, śmieci), tak jak w odniesieniu do wszystkich pozostałych lokali mieszkalnych i użytkowych. Z tytułu powyższych kosztów współwłaściciele garażu odpowiadają przed wspólnotą indywidualnie - proporcjonalnie do swoich udziałów w nieruchomości lokalowej.

Koszty zarządu garażem (koszty jego eksploatacji) obciążają współwłaścicieli tego garażu, nie zaś wspólnotę. Często jest tak, że współwłaściciele garażu upoważniają zarządcę/administratora wspólnoty do zarządzania/administrowania garażem, zbierania zaliczek itp., ale to jest ich, a nie wspólnoty, decyzja.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

przemhb
.
.
Posty: 9
Rejestracja: 27-02-2019, 00:22

Re: Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

#3 Post autor: przemhb » 27-02-2019, 11:47

Miejsca parkingowe nie są odrębnymi lokalami. Odrębnymi lokalami ze swoimi księgami są całe hala garażowe. W nich są wyznaczone pasami na podłodze miejsca parkingowe. Deweloper sprzedawał udziały w halach garażowych. A zatem właściciele miejsc są współwłaścicielami lokalu - hala garażowa. Analogicznie, poprzez sprzedaż udziałów w halach, sprzedane zostały fizycznie odrębne komórki oraz "pomieszczenia na akcesoria samochodowe", które też znajdują się w halach.

Akt notarialny podaje powierzchnie wszystkich hal i powierzchnie użytkowe lokali. Ponadto akt ów stanowi: "łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali, w tym hal garażowych, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi wynosi X m2 i stanowi podstawę określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, związanych z własnością poszczególnych lokali."

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

#4 Post autor: piotrusb » 27-02-2019, 12:01

Dokładnie tak zrozumiałem i w żaden sposób nie zmienia to stwierdzeń z mojego poprzedniego postu. Każdy współwłaściciel garażu ponosi:
1) koszty zarządu nieruchomością lokalową (garażem, którego jest współwłaścicielem) proporcjonalnie do swojego udziału w tej nieruchomości i to nie jest sprawa wspólnoty, poza kosztami, w których wspólnota pośredniczy- art. 13 ust. 1 uwl;
2) koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do iloczynu swojego udziału w nieruchomości lokalowej (garażu) i przypadającej na ten lokal udziału w nieruchomości wspólnej (całej wspólnoty) - art. 13 ust. 1 i art. 14 w zw. z art. 3 ust. 3a uwl.

Jeżeli współwłaściciel garażu jest zarazem właścicielem innego lokalu we wspólnocie, to ponosi dodatkowo koszty związane z tym lokalem.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

#5 Post autor: irenalo » 27-02-2019, 12:09

Mieszkanie, jak również garaż czy komórka ma wyliczony udział w NW. I zarówno właściciele mieszkania , komórki czy współwłaściciele garażu ponoszą koszty utrzymania swojego lokalu , jak i koszty związane z NW wg udziału w tym NW).
Jeśli masz udział w garażu, to ponosisz dwa rodzaje kosztów:
1. Utrzymania garażu wg udziału w garażu.
2. Utrzymania NW wg zasady z ustawy o własności lokali:
Art.3.a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Nie ma żadnych ryczałtów.
Przeczytaj ustawę o własności lokali , tekst ujednolicony:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDe ... 9940850388

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

przemhb
.
.
Posty: 9
Rejestracja: 27-02-2019, 00:22

Re: Ryczałtowe rozliczanie miejsc parkingowych w hali - postawy utrzymania

#6 Post autor: przemhb » 27-02-2019, 17:52

Dziękuję za Wasze odpowiedzi.

Ciągle jednak jestem skonsternowany, gdyż wszystkie WM na osiedlu, które pozostają pod zarządem przez firmę kontrolowaną przez dewelopera stosują ryczałt w opłacie za miejsca parkingowe, zaś zaliczki za NW są naliczane bez uwzględnienia udziałów w halach garażowych. Nie rozumiem na jakiej podstawie.

Zastanawiam się czy może w.w. Art. 3. ust. 7 daje do tego podstawę?

Art. 3 ust. 7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W halach garażowych pozostają niesprzedane przez dewelopera komórki lokatorskie. Czy zatem można przyjąć, że nie nastąpiło "wyodrębnienie własności ostatniego lokalu"?
A jeśli tak przyjąć można, to czy w myśl tego ustępu UoWL, jest to podstawą do kontynuowania naliczania za miejsca parkingowe ryczałtem, które zostało początkowo przyjęte?

A może źle rozumiem ten ustęp?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „LEX - prawo w działalności wspólnot mieszkaniowych”