Sprzedaz lokalu "za długi"

Czyli kodeks cywilny i inne ustawy, rozporządzenia oraz przepisy
Wiadomość
Autor
darekj
.
.
Posty: 351
Rejestracja: 07-03-2010, 18:41

Sprzedaz lokalu "za długi"

#1 Post autor: darekj » 11-01-2018, 14:11

Witam,

Mam pytanie dotyczące sprzedaży lokalu właściciela zalegającego z opłatami. Wobec niego zastosowano standardowe postępowanie tj. drogę sądową - postępowanie upominawcze, wyrok, klauzula wykonalności, zajęcie rachunków a nawet zajęcie lokalu. I teraz w końcu dochodzi o do momentu związanego z ta sprzedażą. Z jednaj strony jest coś takiego Art. 16 UoWL który mówi że wspólnota może wnosić o sprzedaż lokalu w trybie licytacji - ale do tego potrzebna jest uchwała, a z drugiej strony prawnik mówi nam że komornik może o to występować i żadna uchwała potrzebna nie jest.
Czy to jest jakiś specyficzny przypadek i ponieważ są "papiery" z sądu to de facto o sprzedaż lokalu nie wnosi wspólnota tylko komornik.

Pozdrawiam

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#2 Post autor: irenalo » 11-01-2018, 14:22

Prawnik ma racje. Nie jest w tym przypadku potrzebna uchwała.
Celem samym w sobie nie jest sprzedaż lokalu ale odzyskanie długu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

darekj
.
.
Posty: 351
Rejestracja: 07-03-2010, 18:41

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#3 Post autor: darekj » 11-01-2018, 15:01

Witam,

Zasadniczo Art. 16 mówi o tym samym "Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat ".
chyba że tu chodzi o pozbycie się właściciela który zalega, a nie o fakt odzyskania długu. Tak to jest interpretowane?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#4 Post autor: piotrusb » 11-01-2018, 15:57

Chodzi o jedno i drugie.

Przykładem jest wyrok Sądu Najwyższego z 13 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 170/13. W sprawie tej pozwane małżeństwo było właścicielami 7 lokali użytkowych. Po roku od powstania wspólnoty zaprzestali regulowania należnych opłat w pełnej wysokości. Zaległych należności wspólnota dochodziła na drodze sądowej. Zasądzone od pozwanych kwoty uiszczali oni dobrowolnie i raz tylko podjęta została egzekucja, zakończyła się ona jednak umorzeniem postępowania ze względu na dobrowolną zapłatę dochodzonej kwoty. Sąd Okręgowy odrzucił powództwo o przymusową sprzedaż lokali, ale Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12, orzeczenie to uchylił, nakazując licytacyjną sprzedaż wszystkich lokali. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną stwierdzając, iż co prawda sankcja w postaci przymusowej sprzedaży lokalu jest bardzo dotkliwa i może być stosowana tylko wyjątkowo, w sprawie tej jednak wystąpił przypadek uzasadniający zastosowanie takiego środka. Pozwani bowiem, mimo wielu przegranych spraw sądowych, odmawiali płacenia należności w pełnej wysokości i to nie w wyniku obiektywnych trudności, ale świadomych decyzji, co niosło za sobą ryzyko destabilizacji finansów wspólnoty. Pozostali właściciele, chcąc uniknąć niekorzystnych konsekwencji, pokrywali niedobory finansowe spowodowane przez pozwanych, a w rezultacie kredytowali ich do czasu wyegzekwowania w kolejnych procesach należnych opłat, angażując przy tym swój czas i środki. SN stwierdził, iż choć w momencie orzekania przez Sąd Apelacyjny należna wspólnocie od pozwanych kwota stanowiła zaledwie około 3% wartości ich lokali i nie przekraczała sumy pięciu miesięcznych opłat obciążających pozwanych, to mimo to, w sprawie zaistniały przesłanki do zastosowania art. 16 ust. 1 uwl. Przepis ten, co wyraźnie podkreślił SN, nie wymaga aby kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Zastosowanie przewidzianej w tym przepisie sankcji uzależnione jest natomiast od stwierdzenia długotrwałego zalegania przez pozwanego właściciela lokalu z zapłatą. W omawianej sprawie, jak stwierdził SN, należało mieć na względzie, że była to kolejna zaległość i choć poprzednie zostały uregulowane po zasądzeniu ich na rzecz wspólnoty, to jednak stan zadłużenia pozwanych był permanentny od ok. 4 lat, co skutkowało istotnym zagrożeniem interesów wspólnoty, a to z kolei uzasadnia zastosowanie w stosunku do pozwanych art. 16 ust. 1 uwl. Co bardzo istotne, SN podtrzymał decyzję SA, który orzekł o przymusowej sprzedaży nie tylko tych lokali pozwanych, których wartość mogłaby pokryć istniejące zaległości, ale nakazał licytację wszystkich lokali tych właścicieli. SA zastosował zatem sankcję przewidzianą w art. 16 ust. 1 uwl do wyeliminowania ze wspólnoty mieszkaniowej tych właścicieli, których zachowanie zagrażało interesom wspólnoty.

Podobne co do zasady rozstrzygnięcia można też znaleźć w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 27 września 2012 r., sygn. akt I ACa 407/12, gdzie sąd zezwolił na sprzedaż lokalu wówczas, gdy suma zaległości stanowiła ok. 7% wartości rynkowej lokalu, a także w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12, gdzie zaległa kwota wynosiła ok. 3,5% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. W obu tych sprawach składy orzekające uznały, że nie ma uzasadnienia argument o konieczności wykazania odpowiedniej wartości zadłużenia odpowiadającej znacznej części wartości lokalu, bowiem w ten sposób zostałaby całkowicie wyeliminowana możliwość licytacyjnej sprzedaży w trybie art. 16 ust. 1 uwl lokalu o dużej wartości, gdyż pozwani musieliby nie regulować opłat przez kilkadziesiąt lat.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

darekj
.
.
Posty: 351
Rejestracja: 07-03-2010, 18:41

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#5 Post autor: darekj » 11-01-2018, 16:22

Bardziej chodzi mi o to czemu raz potrzebna jest uchwała wspólnoty, a raz nie.
Bo w chwili obecnej postępowania związane z odzyskiwaniem należności od właścicieli lokali nie są poparte uchwałami, a teraz w drodze takiego postępowania wnioskujemy (my, czy komornik) o sprzedaż lokalu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#6 Post autor: piotrusb » 11-01-2018, 16:33

Bo raz korzysta się z art. 16 uwl, co zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 uwl jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uchwały, a raz z windykacji komorniczej, do której prowadzi wyrok w sprawie o odzyskanie należności wspólnoty. Zaś dochodzenie takich należności jest, zgodnie z doktryną i orzecznictwem, czynnością zwykłego zarządu.
Licytacja lokalu w oparciu o art. 16 może nastąpić nie tylko z powodu zalegania w opłatach, ale również jeśli właściciel tego lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „LEX - prawo w działalności wspólnot mieszkaniowych”