Sprzedaz lokalu "za długi"

Czyli kodeks cywilny i inne ustawy, rozporządzenia oraz przepisy
Wiadomość
Autor
darekj
.
.
Posty: 351
Rejestracja: 07-03-2010, 18:41

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#7 Post autor: darekj » 11-01-2018, 17:18

A co się dzieje jeśli mieszkanie jest kupione na kredyt? A właścicielem jest firma która być może zalega z jakimiś obciążeniami typu ZUS, US itd.
Jeśli komornik sprzeda nieruchomość to w jakiej kolejności zaspokajane są te podmioty?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#8 Post autor: piotrusb » 11-01-2018, 17:45

O tym decydują zapisy kpc:
Art. 1023.

§ 1. Organ egzekucyjny sporządza plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.

§ 2. Plan podziału powinien być sporządzony także wtedy, gdy suma uzyskana przez egzekucję z ruchomości, wynagrodzenia za pracę lub wierzytelności i innych praw majątkowych nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli.

Art. 1025.

§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne,
2) należności alimentacyjne,
3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika,
4) należności wynikające z wierzytelności zabezpieczonych hipoteką morską,
5) należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru,
6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej,
7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 i Nr 160, poz. 1083, z 1998 r. Nr 106, poz. 668, z 1999 r. Nr 11, poz. 95 i Nr 92, poz. 1062, z 2000 r. Nr 94, poz. 1037, Nr 116, poz. 1216, Nr 120, poz. 1268 i Nr 122, poz. 1315 oraz z 2001 r. Nr 16, poz. 166, Nr 39, poz. 459, Nr 42, poz. 475 i Nr 110, poz. 1189), o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej,
8) należności zabezpieczone prawem zastawu lub które korzystały z ustawowego pierwszeństwa niewymienionego w kolejnościach wcześniejszych,
9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,
10) inne należności.

§ 2. Po zaspokojeniu wszystkich należności ulegają zaspokojeniu kary pieniężne oraz grzywny sądowe i administracyjne.

§ 3. W równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania. Z pierwszeństwa równego należnościom kategorii czwartej i piątej korzystają wszystkie roszczenia o świadczenia uboczne objęte zabezpieczeniem na mocy odrębnych przepisów. Roszczenia o świadczenia uboczne nieobjęte zabezpieczeniem zaspokaja się w kategorii dziesiątej, chyba że należność podlegałaby zaspokojeniu w kategorii wcześniejszej. To samo dotyczy roszczeń o świadczenia należne dożywotnikowi.

§ 4. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu niewniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie.

§ 5. Roszczenia nabywcy wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 555 i 996), lub z przekształcenia roszczenia z umowy deweloperskiej w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, podlegają zaspokojeniu z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach, jak roszczenie z umowy deweloperskiej, z pierwszeństwem wynikającym z ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego nabywcy roszczenia z umowy deweloperskiej także w przypadku, gdy wpis o ujawnieniu tego roszczenia został wykreślony
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 18 sierpnia 1968 r., sygn. akt III CZP 56/68 należności ujęte w kategorii wcześniejszej mają prawo pierwszeństwa zaspokojenia przed należnościami zaliczonymi do kategorii dalszych. Należność zaliczoną do kategorii wcześniejszej zatem zaspokaja się w pełny sposób, bez względu na to, czy do zaspokojenia należności z następnej kategorii pozostanie jeszcze jakaś kwota. Natomiast należności zaliczone do tej samej kategorii zaspokaja się (art. 1026) stosunkowo do wysokości każdej z nich (zasada proporcjonalności).
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

darekj
.
.
Posty: 351
Rejestracja: 07-03-2010, 18:41

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#9 Post autor: darekj » 22-02-2018, 21:42

W podanym wyżej spisie znajduje się punkt:
5) należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru

Zakładając że właściciel nieruchomości nie ma zaległości względem banku, i np do spłaty zostało mu 150tys, hipoteka jest na kwotę 400tys, a komornik jest w stanie sprzedać lokal za 350tys. Bank otrzyma ze sprzedaży 150tys, a pozostałe 200tys. pójdzie na zaspokojenie pozycji 6-10? Tak wydaje się sprawiedliwie, ale sprawiedliwie nie znaczy zgodnie z prawem :)
Jak rozumiem kupujący kupuje lokal bez żadnych obciążeń hipotecznych?

Pozdrawiam
darek

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#10 Post autor: piotrusb » 22-02-2018, 22:35

Generalnie tak, ale istotna jest kwestia, czy na lokalu była ustanowiona tylko jedna hipoteka.
darekj pisze:
22-02-2018, 21:42
Jak rozumiem kupujący kupuje lokal bez żadnych obciążeń hipotecznych?
Nie do końca. Co prawda zgodnie z art. 1000 § 1 kpc w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa obciążające nieruchomość (hipoteki, służebności gruntowe, służebności osobiste) oraz skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości (prawo odkupu).
W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

To jest zasada ogólna, ale są wyjątki, bowiem przy sprzedaży licytacyjnej nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy (art. 1000 § 2 i 3 kpc). Prawem ciążącym z mocy samej ustawy jest hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy. Przysługuje ona wierzycielowi, który nie uzyskał zaspokojenia ze sprzedaży w związku z potrąceniem własnej wierzytelności, dokonanym przez nabywcę. Hipoteka ta zabezpiecza więc interes wierzyciela, który ma prawo domagać się od nabywcy uzupełnienia sumy zaspokojenia i ostatecznie zaspokojenia jego należności. Nie wygasają też prawa nieujawnione, ale zgłoszone w terminie trzech dni przed licytacją, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

darekj
.
.
Posty: 351
Rejestracja: 07-03-2010, 18:41

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#11 Post autor: darekj » 22-02-2018, 23:06

piotrusb pisze:
22-02-2018, 22:35
hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy. Przysługuje ona wierzycielowi, który nie uzyskał zaspokojenia ze sprzedaży w związku z potrąceniem własnej wierzytelności, dokonanym przez nabywcę. Hipoteka ta zabezpiecza więc interes wierzyciela, który ma prawo domagać się od nabywcy uzupełnienia sumy zaspokojenia i ostatecznie zaspokojenia jego należności. Nie wygasają też prawa nieujawnione, ale zgłoszone w terminie trzech dni przed licytacją, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami.
Nie wiem czy dobrze zrozumiełem. Jeśli np bank, czy wspolnota ma roszczenie względem obecnego właściciela i doprowadzi do sprzedaży jego lokalu, jednak kwota z tej sprzedaży nie zaspokoi w pełni roszczenia, to nowy właściciel ma obowiązek spłacić resztę zadłużenia? Np mieszkanie kupione na kredyt i obecna wysokość zadłużenia/kredytu np 250tys. Mieszkanie sprzedane za 200tys. Nowy własciciel jest winny bankowi 50tys?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Sprzedaz lokalu "za długi"

#12 Post autor: piotrusb » 22-02-2018, 23:20

Tak, dlatego trzeba bardzo dokładnie sprawdzać wszystkie obciążenia lokalu przed jego nabyciem w licytacji. Potencjalny nabywca powinien wiedzieć, że na podstawie hipoteki wierzyciel ma roszczenie wyższe niż możliwe zaspokojenie ze sprzedaży, w związku z czym kupowanie lokalu za 200 tys. może być niecelowe. Nabywca powinien to sobie skalkulować np. że kupi mieszkanie na licytacji znacznie poniżej ceny rynkowej, zaspokoi wierzycieli z hipoteki przymusowej, a następnie sprzeda lokal bez obciążeń na wolnym rynku i zostanie mu wtedy określona kwota - zysk z całej transakcji.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „LEX - prawo w działalności wspólnot mieszkaniowych”