RPO o nowelizacji usm w związku z zapisami uwl

Czyli kodeks cywilny i inne ustawy, rozporządzenia oraz przepisy
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

RPO o nowelizacji usm w związku z zapisami uwl

#1 Post autor: piotrusb » 23-10-2017, 16:00

Rzecznik Praw Obywatelskich skierował w dniu 13 października 2017 r. do Ministra Infrastruktury pismo (sygn. IV.7210.58.2017.KD) z prośbą o nadesłanie wyjaśnień dotyczących trudności co do wykładni i praktycznego stosowania przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (D.U. z 25 sierpnia 2017 r. poz. 1596). RPO zwrócił m.in. uwagę, iż od momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa może w odniesieniu do nieruchomości wspólnej podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędne jest każdorazowo podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ponadto, podjęcie ww. uchwały będzie następowało w jednym z trybów przewidzianych w przepisach ustawy o własności lokali, większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo wg zasady jeden właściciel – jeden głos. W ocenie Rzecznika nie są jasne powody, dla których ustawodawca zdecydował o tak radykalnej zmianie zasad podejmowania przez spółdzielnię mieszkaniową decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Zasadne wydają się też podnoszone w pismach do Rzecznika obawy o sprawność zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególność o możliwość szybkiego podejmowania decyzji, a także o wpływ nowych regulacji na sprawy będące w dniu wejścia wżycie ustawy w toku. Inną konsekwencją przyjętych w nowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odwołań do regulacji zawartych w ustawie o własności lokali zdaje się być bardzo poważne ograniczenie drogi sądowej w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
W art. 27 ust. 2 i 3 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonana została istotna zmiana w zakresie zarządu nieruchomościami wspólnymi sprawowanymi przez spółdzielnię. Mianowicie, zgodnie z tymi przepisami, wprowadzona została zasada, iż do zarządu, wykonywanego przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, stosuje się odpowiednio art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2015r., poz. 1892). Jednakże co do zasady, przepisów tej ostatniej ustawy o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem ust. 2.

Z powyższego wynika po pierwsze, że od momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła w odniesieniu do nieruchomości wspólnej podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd (których przykładowe wyliczenie znajduje się w art. 22 ustawy o własności lokali), niezbędne będzie każdorazowo podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Po drugie zaś, jak należy wnosić, podjęcie ww. uchwały będzie następowało w jednym z trybów przewidzianych w przepisach ustawy o własności lokali, większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo wg zasady jeden właściciel – jeden głos.
W mojej ocenie nie są jasne powody, dla których ustawodawca zdecydował o tak radykalnej zmianie zasad podejmowania przez spółdzielnię mieszkaniową decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Warto bowiem przypomnieć, że w dotychczasowym stanie prawnym spółdzielnia była z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych. W takich wypadkach nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli oraz o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Oznaczało to, że w spółdzielniach mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, a w tym procedur funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej powołanej głównie po to, aby liczni właściciele lokali mogli sprawnie zarządzać nieruchomością stanowiącą ich wspólną własność. Powyższe uregulowanie było w przeszłości przedmiotem kontrowersji oraz rozbieżności w orzecznictwie sądowym. Jednakże rozbieżności te zostały usunięte; Sąd Najwyższy Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 122/13), w której zajął stanowisko, iż: „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222)”. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem koniecznym, nierozerwalnie związanym z odrębną własnością lokali. Nie ma możliwości jej zniesienia, co do elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali), stąd też rozstrzyganie kolizji interesów współwłaścicieli musi nastąpić w obrębie współwłasności przez stworzenie efektywnego mechanizmu zarządzania, polegającego m.in. na poskramianiu interesów poszczególnych współwłaścicieli na rzecz ich interesu wspólnego. Sąd Najwyższy wskazał, że interes wspólny ma podstawowe znaczenie również z punktu widzenia regulacji dotyczących sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową. Nie ma przy tym podstaw do twierdzenia, że ustawodawca nie uregulował zakresu takiego zarządu. W art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został wyłączony reżim zarządzania przewidziany w ustawie o własności lokali, w konsekwencji czego wprowadzono reżim uregulowany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zamieszczając przy tym odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego (a więc inaczej niż w art. 1 ust. 2 i art. 19 ustawy o własności lokali).

Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 19 października 2015r. podjął w składzie 7 sędziów uchwałę (sygn. akt II OPS 2/15), którą rozstrzygnął, że: „Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.” W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie różnicuje działań spółdzielni mieszkaniowej, sprawującej zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jest to zrozumiałe, jeżeli przyjmuje się, że zakres zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2, dotyczy utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej.

Wreszcie, konstytucyjność dotychczasowego rozwiązania została przesądzona w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13, Dz.U.2015/201) Trybunał Konstytucyjny uznał że art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji, a ponadto art. 27 ust. 2-5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 Konstytucji. W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny wskazał, że przy ocenie zaskarżonej normy nie można tracić z pola widzenia, że unormowania dotyczące wykonywania zarządu przez spółdzielnie oraz zmiany reżimu prawnego wykonywania zarządu, w tym także przyznanie współwłaścicielom możliwości podjęcia większością głosów uchwały pozbawiającej spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną, dokonywało się na tle kompleksowych zmian, które miały miejsce w sferze prawa spółdzielczego. Wiele z nich było skutkiem kilkukrotnej ingerencji Trybunału Konstytucyjnego. Zmiany te polegały na wzmacnianiu praw właścicieli lokali wyodrębnionych i osłabianiu pozycji spółdzielni mieszkaniowych, w tym także na rezygnacji z koncepcji związania członkostwa w spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i prawem odrębnej własności lokalu. Trybunał stwierdził, że w omawianym zakresie uzasadnieniem ograniczenia prawa własności jest konieczność ochrony wolności i praw innych osób. Skomplikowany układ stosunków właścicieli wyodrębnionych lokali i stosunków własnościowych spółdzielni, w tym także jej członków niebędących właścicielami zamieszkiwanych nieruchomości, wymagał stosownego wyważenia interesów wskazanych podmiotów. Przepis art. 27 ust. 2 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, utrzymujący zarząd spółdzielni mieszkaniowej po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku należącym wcześniej w całości do tej spółdzielni, należy postrzegać jako przepis chroniący interesy jej członków, którzy nie są właścicielami zajmowanych lokali mieszkalnych.

W świetle stanu prawnego, który został ukształtowany przez przytoczone wyżej orzecznictwo, istotne wydaje się pytanie o uzasadnienie przez ustawodawcę dokonanych zmian w przepisach oraz wskazanie powodów, dla których uznano, że akcentowane wyżej względy nie przemawiają już za utrzymaniem dotychczasowych rozwiązań. Zasadne wydają się ponadto sygnalizowane w pismach do Rzecznika obawy o sprawność zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególność o możliwość szybkiego podejmowania decyzji, a także o wpływ nowych regulacji na sprawy będące w dniu wejścia w życie ustawy w toku. Wiele spółdzielni mieszkaniowych podpisało już wcześniej umowy dotyczące remontów czy inwestycji, które są rozłożone w czasie, a z uwagi na bezpośrednie działanie nowej ustawy nie jest jasne, czy na jeszcze niezrealizowane prace spółdzielnia powinna obecnie uzyskać zgodę właścicieli wyrażoną w formie uchwały. Nie są również pozbawione podstaw wątpliwości dotyczące organizowania – obok dotychczas funkcjonujących walnych zgromadzeń - zebrań właścicieli i ponoszenia związanych z tym kosztów.

Stosownie do art. 27 ust.1 zd. drugie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w przypadku sprawowania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomościami wspólnymi, przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1 a, które stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z art. 27 ust. 3 przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem ust. 2, art. 24 1 i art. 26. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 ustawy o własności lokali, stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy. Zestawienie treści przywołanych regulacji, zawierających konglomerat odesłań do przepisów ustawy o własności lokali, świadczy o tym, że w przypadku uchwał, o jakich mowa w art.22 o własności lokali, nie stosuje się art. 24 i 25 ustawy o własności lokali. W efekcie, należy uznać, że w braku wymaganej większości do podjęcia uchwały, zarządca nieruchomości został pozbawiony określonej w art. 24 ustawy o własności lokali możliwości żądania rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. To zaś grozi sytuacją, w której zarządca nie będzie mógł podjąć jakichkolwiek działań, nawet tych koniecznych, w tym takich, do jakich obligują go np. decyzje administracyjne organu nadzoru budowlanego (albo innego rodzaju orzeczenia), w zakresie zapewnienia prawidłowego utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej – jeśli uzyskanie wymaganej większości dla podjęcia uchwały w tego typu kwestiach okaże się niemożliwe.

Z kolei właściciele wyodrębnionych lokali zostali pozbawieni możliwości zaskarżenia do sądu uchwały, podjętej w sprawach wymienionych w art. 22 ustawy o własności lokali, na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, którego – zgodnie z przywołanymi regulacjami znowelizowanej ustawy – nie stosuje się. Nawet więc wówczas, gdy w ocenie właściciela wyodrębnionego lokalu podjęta większością głosów uchwała jest niezgodna z przepisami prawa albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, droga sądowa do dokonania weryfikacji uchwały pozostaje dla tego właściciela zamknięta.
Konsekwencją przyjętych w nowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odwołań do regulacji zawartych w ustawie o własności lokali zdaje się więc być bardzo poważne ograniczenie drogi sądowej w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Nowe brzmienie otrzymał także art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Również regulacje przyjęte w tym przepisie budzą moje wątpliwości. W pierwszej kolejności niepokoi brak staranności redakcyjnej: wydaje się, że zawarty w ust. 3 obowiązek spółdzielni zawiadomienia właścicieli lokali na piśmie o wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w terminie 14 dni, stanowi powtórzenie identycznego obowiązku ustanowionego w art. 26 ust. 1 zd. drugie.
Po drugie, moje wątpliwości wzbudza określenie skutku, jaki wywołuje uchwała większości właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 ustawy. Co do zasady, z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w budynku z mocy ustawy zastosowanie w pełnym zakresie mają przepisy ustawy o własności lokali. Z tą zatem chwilą ustaje zarząd spółdzielni, sprawowany dotychczas jako zarząd powierzony zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wskazaną na wstępie uchwałą większość właścicieli może jednak zadecydować o powierzeniu spółdzielni zarządu (dalszego) nieruchomością wspólną. Nie wiadomo jednak, jaki skutek wywiera taka uchwała w stosunku do spółdzielni, która w tym momencie jest już całkowicie odrębnym podmiotem od powstałej wspólnoty mieszkaniowej. Czy podjęta przez większość właścicieli lokali uchwała jest dla niej wiążąca? Można bowiem wyobrazić sobie również i takie sytuacje, w których spółdzielnia nie będzie zainteresowana dalszym sprawowaniem zarządu nieruchomością.
Z drugiej zaś strony nie wiadomo, czy po upływie 3 miesięcy, które w art. 26 ust. 2 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zostały zakreślone właścicielom wyodrębnionych lokali na podjęcie omawianej uchwały, może ona jeszcze powierzyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej w tym trybie, czy też możliwość taka zostaje całkowicie wyłączona. Ustawa nie określa bowiem konsekwencji bezskutecznego upływu wskazanego wyżej terminu 3 miesięcy.

Zasygnalizowane wątpliwości wywołują moją obawę, iż efektem działania nowych regulacji może być ograniczenie zarówno właścicieli lokali, jak i spółdzielni mieszkaniowej, jako odrębnego od powstałej wspólnoty podmiotu prawa, w podejmowaniu swobodnych decyzji co do powierzenia i sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
https://www.rpo.gov.pl/sites/default/fi ... lczego.pdf
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „LEX - prawo w działalności wspólnot mieszkaniowych”